Вы уже скроили карнавальный костюм? А чучело, с которым, пританцовывая под музыку муниципального оркестра, пойдете на главную площадь, начали делать? Что, и праздничную повозку для чучела пока не заказали?! И фейерверк?! Поспешите! Самое время приступить к этим приятным приготовлениям, потому что, продолжая путешествие по странам и континентам, мы отправляемся встречать Новый Год туда, где нас давно ждут, - на родину карнавалов, в Италию. И нас с вами не поймут, если пред жгучие очи горячих итальянских парней и длинноногих красавиц-брюнеток, разряженных в немыслимо яркие наряды, мы явимся в буднично-скучном платье. Да еще без чучела…
Швеция. Родина писательницы Астрид Линдгрен и легендарной поп-группы «АББА». Страна абсолютно мирная и бесконфликтная (во всяком случае, в новейшей истории), достигшая высочайшего уровня благосостояния своих граждан. Что приходит на ум, при упоминании этого скандинавского государства? Шведская модель социализма - того самого, к которому мы так стремились и до которого нам шагать, как от Питера до Стокгольма. А еще шведский стол, шведская стенка и: шведская семья! Но последнюю, пикантную, тему оставим другим журналам и займемся тем, что ближе нам, - исследованием шведской модели загородного быта.
За последние годы петербуржцы настолько породнились со страной Суоми, что известное выражение, согласно которому Финляндия - это Россия, которую мы потеряли, приобрело совершенно иной, отличный от первоначального, подтекст. Мы знаем друг о друге почти все, и удивить нас чем-либо очень трудно.
Болгария всегда привлекала нас возможностями для отдыха, близостью культуры и языка, исторически сложившимися дружескими отношениями с россиянами. Сегодня Болгария - динамически развивающаяся страна, достигшая редкой сейчас на Балканах политической и экономической стабильности. За последнее десятилетие облик этой славянской страны обрел новые черты.
Летний отдых у моря может быть разным: к примеру, можно провести отпуск на даче, расположенной на берегу Финского залива. Можно уехать в Сочи или Ялту, можно - в Грецию или Таиланд. Правда, в первом случае вам придется любоваться скопищем гниющих водорослей на пляже, во втором - отдых будет ограничен временем тура, да и программу вам по большей части навяжет туроператор. Какой выход? Купите квартиру на берегу моря, например, в Испании, и отдыхайте, как заблагорассудится!
Российскому рынку недвижимости исполнилось десять лет, и сейчас можно с уверенностью сказать, что он становится все более цивилизованным. Риэлтерские компании работают более профессионально, разработаны надежные схемы взаиморасчетов, эксклюзивные договорные отношения надежно защищают интересы клиентов.
Рассказ о недвижимости в Болгарии, опубликованный в прошлом номере "Загородного обозрения", вызвал большой интерес читателей. Так что мы решили продолжить разговор на эту тему с Оксаной Шишаевой, директором петербургского представительства болгарского агентства Address. Сегодня речь пойдет о коммерческой недвижимости.
Когда говорят о загородной недвижимости, то, как правило, имеют в виду дачи, участки, коттеджи. Это понятно - в сознании укореняется то, что является объектом спроса и предложения. Однако незаслуженно забытая коммерческая недвижимость, расположенная за городской чертой, не только может, но и должна в ближайшем будущем стать объектом пристального внимания предпринимателей.
Человек, приобретающий участок для строительства дома, становится инвестором. Здесь уже не имеет значения — идет речь об участке в садоводстве или о наделе для строительства усадьбы. Как сделать инвестиции в строительство собственного дома действительно выгодным предприятием? Один из важных принципов оценки недвижимости — принцип соответствия. Необходимо определить степень соответствия физических параметров участка принятому в данном районе принципу землепользования и близости к экономической среде. Как это расшифровывается на практике?
Для кого-то петербургский старый фонд – скопление древнего некачественного жилья, для кого-то – единственно приемлемое место для жизни. При этом и те, и другие руководствуются по преимуществу субъективными критериями: внешний вид постройки, престижность района, мифы и легенды из ПИБовского паспорта...
При покупке загородного дома будущих хозяев интересует, как выбрать дом, удовлетворяющий всем их нуждам, какие именно затраты - денежные, временные и энергетические - предстоят, можно ли их минимизировать. В поисках ответов на эти вопросы мы побеседовали с представителями трех риэлтерских фирм - "Альянс-Юстиция", "Легион-недвижимость" и "Вектор".
Если сравнить процесс купли-продажи загородного дома и квартиры, то нельзя не обратить внимание на одну особенность: если оценка стоимости городской квартиры различными специалистами обычно достаточно близка и разница редко превышает пять процентов, то в случае с загородным домом расхождение в десять-двадцать процентов - это норма. Вы никогда не задумывались почему?
Были времена, когда огороженный забором трехэтажный кирпичный коттедж с флюгером на крыше и решетками на окнах, невесть каким образом затесавшийся между шлакоблочными дачками и каркасными домиками, автоматически попадал в категорию элиты. Как иначе! Жилая площадь – больше, участок – тоже, плюс этажность… А уж если в коттедже был встроенный гараж, на стене спутниковая антенна, в оконных проемах стеклопакеты, а ворота открывались автоматически – строение становилось суперэлитным. Сейчас подобные «каменные монстры» вызывают лишь усмешку как анахронизм, оставшийся в наследство со времен зарождения загородного домостроения. Элитный загородный дом в современном понимании – нечто совсем иное.
Приобретение участка или загородного дома – дело серьезное, оно требует обдумывания, взвешенности решений, неторопливости. С одной стороны, риэлтеры в один голос заявляют, что цены на недвижимость (и загородную в том числе) все время растут, с другой – рынок время от времени лихорадит, очертания пригородов и целевое назначение тех или иных территорий меняется на глазах, так что поспешная покупка впоследствии может обернуться проигрышем. Верно и другое: правильно принятое решение сделает вас если не домовладельцем, то, как минимум, человеком, удачно вложившим капитал.
14 января близ деревни Корнево, что под Всеволожском, состоялась презентация нового девелоперского проекта – выставки-продажи деревянного домостроения. Сама выставка пройдет в сентябре–октябре 2006 года. К этому времени на территории «Малый Петербург», предоставившего свои площади для реализации данного выставочного проекта, вырастет целый «пригород». Здесь в рамках единой концепции строительными компаниями – участниками выставки будут построены 15–20 деревянных домов, каждый из которых разместится на участке от 15 до 20 соток.
Очередной разговор о коттеджных поселках состоялся на «круглом столе» в редакции «Загородного обозрения» 6 октября. Точнее, речь шла не столько о самих поселках, сколько об их классификации. Надо признать, что полной ясности в этом вопросе до сих пор нет, однако участники мероприятия сделали еще один шаг к взаимопониманию.
Ввиду временного отсутствия стандартов в сфере загородной недвижимости редакция «ЗО» предлагает прийти к единомыслию и единопониманию в части применения некоторых терминов. Ряд вопросов, по которым также необходимо определиться, вынесен в комментарии. Отметим, что данная классификация базируется на уже сложившихся традициях (в деловой документации и коммерческих предложениях) и нормативных документах.
Рынок малоэтажного строительства развивается. На смену хаотичной стихийной застройке приходят концептуальные коттеджные поселки. Растущий спрос на загородные дома, обилие новых технологий, а также появление в этом секторе новых игроков заставляет участников рынка выставлять свои возможности напоказ.
1. Считается, что важнейшим фактором при выборе недвижимости является место расположения. Если да, то что является главным при определении «элитарности» места: расстояние до Петербурга, уровень развития инфраструктуры, живописность местности, ее экологические характеристики, размеры земельного участка, престижность района? Можно ли назвать элитарным роскошный особняк, скажем, в Тосненском, Волховском или Лужском районе?2. Насколько важны при определении элитарности дома использованные при строительстве материалы? Обязательны ли кирпич и натуральный камень, керамическая черепица и природный шифер? Или можно назвать элитарным дом, построенный из более «демократичных» материалов?3. Как, на ваш взгляд, сочетаются понятия «индивидуальность» и «элитарность» в современных условиях? Понятно, что проект объекта по определению должен быть индивидуальным. Но если дом расположен в коттеджном поселке, все строения которого объединены общим архитектурным стилем? Останется ли тогда место для индивидуальности и элитарности?
В корне не правы те, кто утверждает, что загородный дом (или дачу, как принято говорить в Петербурге), ввиду галопирующего роста цен на землю и строительные материалы могут позволить себе лишь состоятельные люди. На сегодняшний день активной части населения города вполне по силам возвести собственный «домик в деревне», обратив свои взоры на восточное направление — Тосненский и Кировский районы Ленобласти. Там можно подобрать вполне приличный участок, расположенный в хорошем, экологически чистом месте, и, что немаловажно — по вполне доступным для среднего класса ценам. Более того, Кировский и Тосненский районы признаются экспертами весьма перспективными для строительства коттеджных поселков для постоянного проживания и организованных поселений дачного типа. Но это — не самое ближайшее будущее петербургской сабурбии. Хотя очевидно, что уже к следующему выпуску каталога «коттеджные поселки» на «восточной» карте появятся новые точки.
Факт бесспорный, многочисленными документами подтвержденный: загородное домостроение в окрестностях Санкт-Петербурга началось со времен Петра Алексеевича в южном направлении. Сначала сам государь-император отстроил Северный Версаль (Петродоворец), затем и его ближайший сподвижник Меньшиков по соседству обосновался, возведя чудный дворцовый комплекс в Ораниенбауме. Петр и в Стрельне загородную морскую резиденцию задумал «сдать под ключ», но не успел. Дальше, как водится на Руси, к местам, облюбованным императорской фамилией, потянулись сановники из ближайшего окружения. В Гатчине появился великолепный дворец любимца императрицы графа Орлова, загородными особняками украсились парки нынешних Пушкина и Павловска. В наши дни престиж южного направления, как одного из центров загородного домостроения, постепенно возрождается.
Занимаясь обустройством своего загородного быта, человек инстинктивно должен тянуться к югу. Однако в Петербурге получилось с точностью до наоборот. Когда грянул строительный бум, наиболее востребованным оказалось северное направление, прежде всего — Курортный район и его знаменитый «золотой треугольник». Сейчас не меньшей популярностью у застройщиков пользуется Всеволожский район, растет рейтинг Приозерского района, прежде всего тех его территорий, которые находятся в непосредственной близости от Петербурга, да и Выборгский район, в частности его пограничные с Курортным земли, вызывает все больший интерес. Именно в северном направлении — стоит лишь бросить беглый взгляд на карту — строится большая часть коттеджных поселков. Почему? «Северному феномену» загородного домостроения есть вполне понятное, логичное объяснение.
Рынок таунхаусов завоевывает все большую популярность. Земля, как в Петербурге, так и в пригородах дорожает, и это вынуждает застройщиков, тяготеющих к «малым формам», предлагать более компактные проекты, с небольшими площадями квартир и участков. Кроме этого, рынок дорогих объектов стремится к насыщению — их реализация усложняется. Между тем продажи таунхаусов сейчас активно идут в 28 поселках и малоэтажных комплексах Петербурга и пригородов. В 2006 году застройщики планируют сдать свыше 200 объектов типа «таунхаус» площадью 44,5 тыс. кв. м, что составляет 22% общего объема предложения по этому виду недвижимости. В 2007 году планируется ввести более 400 таунхаусов, или порядка 90 тыс. кв. м. Отметим: в данном случае имеется в виду не 400 объектов, а именно 400 сблокированных коттеджей или квартир типа «таунхаус» (попытку внести ясность в терминологию см. в разделе «Коттеджный поселок от А до Я»). Негусто для такого мегаполиса, как Петербург. То есть мы имеем дело с товаром штучным и значительно более редким, нежели отдельно стоящий коттедж.
Известно, что приобретатель объекта недвижимости является инвестором, для которого важно быть уверенным в том, что его вложения не обесценятся со временем. А задача девелопера — предложить именно такой объект, который понравится покупателю. Настоящие заметки не являются ни аналитическим исследованием, цель которого — информация для принятия ответственных решений, ни сборником практических советов типа «Какие лекарства надо потреблять, чтобы худеть на 4,3 кг в день». Поговорим о душе покупателя. Любому оценщику должно быть понятно, о чем идет речь. В теории оценки все основано на том, что оценщик моделирует поведение «типичного покупателя», впрочем, также и «типичного продавца», взаимоотношения (действия) которых заложены в основу понятия «сделка» (см. ст. 153 ГК РФ). Таким образом, оценщик при определении рыночной стоимости моделирует человеческие отношения, то есть действия продавца и покупателя в процессе подготовки и проведения сделки.
Коттеджные поселки, строившиеся 10–15 лет назад, проектировались без оглядки на предпочтения домовладельцев. Оно и понятно: рынок готовых проектов в те годы только зарождался, а о «проектах-бестселлерах» еще никто не слышал. Впрочем, на популярность первых коттеджных поселков подобная оторванность от реалий спроса почти не влияла, поскольку о конкуренции не было и речи, и приобретатель «с руками» отрывал все, что появлялось. Сегодня, когда покупателям загородного жилья есть из чего выбирать, любая попытка исследования рынка проектов частных домов вызывает неподдельный интерес у инвесторов.
В середине лета в редакции «Загородного обозрения» состоялась встреча за «круглым столом» неформального Клуба аналитиков и маркетологов рынка малоэтажного строительства. Повестка дня — покупательский спрос на коттеджи в поселках и его изучение.
Рынок загородной недвижимости на подъеме. Темпы и объемы продаж коттеджей растут. Аналитики называют множество прямых и косвенных причин такой ситуации. Ажиотажный спрос и рост цен на городские квартиры переключили внимание многих потенциальных приобретателей недвижимости на загородный рынок. Но это лишь надводная часть айсберга. Подводная — тектонические сдвиги в сознании потенциальных домо- и квартировладельцев. О том, что жить за городом престижно и полезно для здоровья, вам поведают и девелоперы, и пенсионеры. Известные актеры и звезды шоу-бизнеса рассказывают о своем житье-бытье на даче с телеэкранов, а успешных топ-менеджеров пытаются убедить, что для поддержания статуса им просто необходим дом на Рублевке или в Репине. Итак, спрос растет. Из чего складывалась картина предложения в период, предшествовавший выпуску каталога «коттеджные поселки»?
Освоение пригородов и появление новых, не традиционных для советского периода типов жилья обогатили русский язык иноязычными словами и определениями, смысл, произношение и написание которых пока никак не нормированы.Впрочем, наверное, это неизбежно. Вместе с новыми явлениями в нашу жизнь приходят и новые обозначения. Из рекламных объявлений, нормативных документов, разговоров риэлтеров с клиентами или инвесторов с оценщиками выясняется, что под ставшими привычными терминами «таунхаус», «коттедж», «коттеджный поселок», «малоэтажная застройка» часто подразумеваются совершенно разные вещи. Кроме того, с типами и классами коттеджных поселков на сегодняшний день также не все ясно. По причине временного отсутствия стандартов в области недвижимости предлагается «единомыслие и единопонимание» в части применения нижеприведенных терминов, используемых в каталоге «Все коттеджные поселки».
Словосочетание «коттеджный поселок» появилось в обиходе примерно лет пятнадцать назад. Если принять за аксиому определение, что это «построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс коттеджей», то выяснится, что подобные проекты, построенные в прошлом веке, можно буквально пересчитать по пальцам. Пока власти строили грандиозные планы освоения пригородов (см. предыдущую публикацию), частные компании возводили «поселки» на пять-десять, максимум двадцать домов. О единых инженерных сетях, общей социальной инфраструктуре и других атрибутах полноценного коттеджного поселка можно было только мечтать. Поэтому, говоря о масштабных проектах, желаемое часто выдавали за действительное. И лишь сегодня можно с определенной долей уверенности говорить о том, что формирование петербургской сабурбии началось. Как не повторить прошлых ошибок? И что же все-таки такое коттедж в пригороде: дача, для того чтобы провести лето, дом для постоянного проживания, объект инвестиций, или дорогая, но не слишком нужная вещь? От правильных ответов на эти вопросы зависит облик наших пригородов. Сумеем ли мы перейти от стихийного самостроя и создания островков «коттеджного благополучия» к организованному освоению новых территорий? Будет ли новая частная за-стройка радовать глаз проезжающим и согревать душу проживающим? Итак, обозначим первые этапы большого пути проб и ошибок.
Практика жилищного строительства в России порой меняется так стремительно, что вначале мы не успеваем это заметить, а потом — воспринимаем как должное. Так уже было. Вот пример из нашей недавней истории. В октябре 1955 года вышло постановление ЦК и Совета Министров «О мерах по борьбе с излишествами в проектировании и строительстве», положившее конец архитектуре сталинского периода и начало массовому крупнопанельному домостроению. Оно в корне изменило представление об эстетике жилой среды поколений россиян. В последующие десятилетия города начали стремительно разрастаться, окружаясь типовыми спальными районами. Возможно, что продуваемая всеми ветрами пятиэтажная «хрущевка», которая в этом году отмечает полувековой юбилей, была прототипом сегодняшнего «доступного и комфортного» каркасного дома. Коттеджи и таунхаусы в период тотальной стандартизации и «борьбы с излишествами» не строили. Поэтому сабурбию приходится начинать с нуля, не имея ровным счетом никакого опыта. Но административных механизмов для поворота строительного комплекса в сторону малоэтажного строительства явно недостаточно.
Автомобили
Недвижимость