ДОЛЬЩИК — ЭТО СУДЬБА?

В Зале инвестиционных проектов на пл. Островского, 11 состоялось совещание "Особенности финансирования жилищного строительства и оценка надежности предприятий строительного комплекса". На нем представители Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ), Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) и других организаций оценили текущее состояние и перспективы данного направления. Они дали практические рекомендации, как не потерять деньги при участии в долевом строительстве.

Кто не рискует, тот не дольщик

По словам генерального директора ЭСОН Михаила Викторова, 3 года назад долевое строительство было более рисковым. Скандалы, связанные с дольщиками, стали причиной оттока на вторичный рынок желающих приобрести жилье. Сегодня на первичном рынке отмечается рост доли иногородних покупателей — 5–10%. 70% — это люди старше 35 лет, как правило, имеющие высшее образование. В 60% случаев ежемесячный доход каждого члена семьи составляет до $500.

При заключении договора долевого строительства минимизировать риск можно обратившись в Комитет по строительству за информацией о застройщике. В КУГИ надо выяснить нет ли у фирмы задолженности, и, конечно, выехать на объект — оценить дом. Кроме того, в ЭСОН можно бесплатно получить результаты экспертизы строительной компании. Обязательно надо застраховать риск.

Директор московского филиала "Росгосстрах Северо-Запад" Валентин Логинов сообщил, что страхование риска в начале строительства стоит около 2,5%, в середине — 2%. Юридический договор дложен быть объемом не менее 8 листов со ссылками на ГОСТы. В нем четко должна быть прописана дата начала и окончания строительства. В этом случае, по мнению Михаила Викторова, вы имеете 100% гарантию.

Бег с препятствиями

 Тем не менее, 70% дольщиков готовы купить квартиру в строящемся доме на стадии фундамента или каркаса. Что касается предпочтений, 60% желают приобрести жилье в многоквартирном типовом доме. На таун-хаузы и коттеджи приходится по 20% спроса. При этом 65% покупателей хотят получить долгосрочный кредит на срок более 3 лет. Спрос на кредиты до 1 года и от 1 до 3 лет — по 12%. Желаемая ставка кредита — 7–14% годовых в рублях. Однако ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 16%, а кредит можно получить по ставке 20–22%. Необходимый размер кредита в 92% случаев — до $50 тыс. В качестве залогов 6% готовы предоставить загородную недвижимость, 40% — квартиру, 46% — гарантии предприятий или третьих лиц. Среди препятствий 20% отмечают законы, 46% — несогласие банков предоставить кредит, 77% — высокий процент по кредиту, 46% — отсутствие залога, также возрастные ограничения. Однако банки готовы предоставлять кредиты на срок до 1 года, по ставке выше рефинансирования.

По мнению банкиров, главные препятствия состоят в несовершенстве законов и отсутствии залога. В качестве перспективы экспертами отмечается ипотека. Несмотря на принятие федерального закона "Об ипотеке", кредитование под залог недвижимости практически не работает. При решении вопроса о получении кредита потенциальными заемщиками, готовыми инвестировать полученные средства в жилищные объекты, могут использоваться рекомендации, предоставляемые ЭСОНом о состоянии возможных объектов инвестирования. Такие рекомендации могут быть 2 видов. В первом случае, если объекты инвестирования строятся фирмами, включенными в "Перечень стабильных и надежно работающих предприятий строительного комплекса", они проверяются по базе данных ЭСОНа. Во втором варианте объекты инвестирования находятся под надзором ЭСОНа в течение всего периода строительства. Осуществляется контроль качества производства работ на объекте, соответствия проводимых работ проектно-сметной документации, соблюдения сроков производства работ в соответствии с планом, целенаправленности расходования средств инвестора. Один раз в год ЭСОН проверяет финансовые показатели своих членов, раз в квартал его специалисты выезжают на стройку.

Земля и воля

Исполнительный директор Ассоциации банков Северо-Запада Виктор Титов сообщил, что объем кредитного портфеля Петербурга составляет 160 млрд. руб. Лидером кредитования является ПСБ — около 40 млрд., затем идут Менатеп СПб, Северо-Западный банк Сбербанка РФ, Балтийский банк. При этом на строительство, в основном, промышленное, приходится 5% кредитов. 9% составляет объем кредитования физических лиц, прежде всего речь идет о потребительском — на приобретение автомобиля, бытовой техники. Под готовое жилье получить кредит гораздо проще. На данном этапе долевое строительство кредитует Балтийский банк. Северо-Западный банк Сбербанка РФ стал предлагать строительный кредит без залога. Он предоставляется под поручительство двух физических лиц с месячной зарплатой свыше 10 тыс. руб. Максимальный размер кредита составляет $25 тыс. Срок — до 15 лет, ставка — 18% годовых в рублях.

Что касается ставки кредитования, то Виктор Титов утверждает, что инфляция составляет 15% годовых. Кроме того, банк не получает кредиты по ставке рефинансирования. Возможный выход — строить жилье и сдавать его в аренду. Управляющий строительным филиалом ПСБ Владимир Желиостов говорит, что главным городским ресурсом является земля. Он полагает, что у нас действует приобретение территорий через распределительную систему по договору аренды земли. В собственность можно приобрести только бывшую заводскую землю. Он считает необоснованным то, что город ушел от системы инженерной подготовки.

Коммерческий банк может получить кредит на строительство в Мировом банке, но для этого необходимы гарантии городского бюджета или наличие земли в собственности. ПСБ предоставляет кредиты только тем строительным компаниям, которые уже ввели 50 тыс. кв. м. нового жилья или реконструировали 10 тыс. кв. м. При этом банк желает получить право на проектную документацию и городские документы — право аренды на инвестиционных условиях. Однако инвестиционный договор администрации Санкт-Петербурга в пункте 7.3 запрещает залог третьим лицам.

Промежуточная псевдоипотека

 Владимир Желиостов уверен, что в ближайшие 2 года у нас будет развиваться псевдоипотека. Хороший вариант — возврат к ЖСК, поскольку данная система хорошо отлажена. Если дольщик не выкупил квартиру, он становится пайщиком ЖСК. Кроме того, по закону конфискация имущества на пай не распространяется. По словам Михаила Викторова об использовании механизма ЖСК можно говорить в отношении организации, ведущей стройку по 3–6 адресам. Член ЖСК должен иметь возможность смены адреса через полгода. Среди членов ЭСОН механизм ЖСК используют 6 компаний. Генеральный директор аудиторской фирмы "Аура" Елена Гиль общей проблемой всех строительных компаний видит недостаток собственного капитала. В большинстве случаев он составляет 8–10 тыс. руб. (!!!). Выход — эмиссия или привлечение венчурного капитала. По ее мнению, ЖСК представляет высокий риск для дольщиков через затягивание строительства. Вообще ЖСК — промежуточная форма.

Дмитрий МАЛЫШЕВ, фото автора