Дома первых массовых серий, так называемые «хрущевки», изначально задумывались как временное жилье, призванное решить острую послевоенную нехватку жилых домов. Людям, вселявшимся в тесные комнатушки, обещали, что через каких-то «три-четыре пятилетки» их семьи переедут в более комфортные квартиры. Да и счастливые новоселы были рады хоть куда-то вырваться из ненавистных коммуналок и бараков…

Вместо жизни – мучения

Злейший враг – время – превратил жизнь обитателей пятиэтажек в сплошные мучения. Полностью изношены инженерные системы (постоянно текут трубы и батареи), пришли в негодность кровля и столярка, требуют срочного ремонта фасады, балконы, козырьки... И это притом, что несущие конструкции большинства серий «многострадальных» зданий находятся в удовлетворительном состоянии, а при надлежащем ремонте могут эксплуатироваться еще 40-50 лет.

Город на Неве служит ярким примером, демонстрирующим данную ситуацию. В 1958-1970 годах в Ленинграде было построено 2,4 тыс. зданий общей площадью 9 млн. кв.м. А это 100 городских кварталов или около 190 тыс. квартир! Жилищный фонд первого индустриального поколения представлен пятиэтажными домами серий 1-507, ГИ, 1-335, ОД, а также домами серий 1-528 и 1-527 (с наружными стенами из кирпичных блоков).

На сегодняшний день "хрущевки" в Северной столице составляют 10% от общего числа домов, но проживают в них около 600 тысяч человек, то есть каждый седьмой житель Петербурга.

Программа спасения

К концу девяностых годов прошлого века стало очевидно, что дольше затягивать эту проблему нельзя, иначе может произойти социальный взрыв. Городские власти это поняли, и была разработана региональная программа реконструкции панельных пятиэтажек, над которой работал целый консорциум компаний – ОАО "ЛенНИИпроект", ОАО "Петербургстрой", Городской фонд развития рынка недвижимости, МП "Ленгипроинжпроект".

В ходе подготовки программы было проведено исследование домов первых массовых серий. Выяснилось, что малогабаритное экономичное жилье сегодня является достаточно востребованным. Было подтверждено, что инженерное оборудование требует полной замены, а ограждающие конструкции не соответствуют современным технологическим требованиям, что приводит к расходам тепловой энергии, в 3 раза превышающим норму. Попросту говоря, все тепло уходит через стены и окна на улицу. Вместе с тем, капитальные конструкции этих зданий, как писалось выше, далеко не исчерпали свой физический ресурс. Помимо замены инженерного оборудования, полностью должны быть обновлены окна-двери, утеплены фасады, установлены приборы учета энергоресурсов, благоустроены близлежащие территории.

Программа была одобрена постановлением городского правительства 10 февраля 2000 года. Первыми объектами реконструкции тогда стали пятиэтажные дома на Торжковской улице (с надстройкой мансарды), на углу Ленинского проспекта и проспекта Народного Ополчения…

Шесть лет спустя…

Что же сегодня делается на «хрущевском фронте», спустя 6 лет после принятия программы модернизации? Пришедшая к власти новый губернатор объявила, что теперь реконструкция жилых домов первых массовых серий будет осуществляться по двум направлениям.

Первый вариант осуществляется по методу "санации", который включает в себя теплоизоляцию, установку стеклопакетов, полную замену коммуникаций. А второй способ был взят из опыта Москвы, где усилиями г-на Лужкова в следующем году снесут последнюю пятиэтажку. Этот вариант более радикальный – предусматривает ликвидацию устаревших домов и возведение на освобожденном месте новых современных строений. Он будет применяться в тех случаях, когда находится инвестор, который может взять на себя расселение целого квартала «хрущевок» с предоставлением его обитателям нового, комфортабельного жилья.

Столица предпочла последний вариант: рядом с кварталом, который решено снести, выделяют пятно под застройку, где возводятся новые жилые комплексы. А на месте снесенных зданий застройщик возводит либо торговые центры, либо элитные дома. Однако в Петербурге такой метод избавления от «хрущевок» не особо популярен и будет применен пока лишь единожды, в Колпино.

Сегодня в нашем городе наиболее используется первый способ – метод "санации", при котором проводится утепление дома, смена всех коммуникаций по принципу "до двери", смена кровли и подъездных стояков, в некоторых домах производится установка стеклопакетов на окна. Гарантия на произведенный ремонт – примерно двадцать пять лет. Таким образом, были реконструированы множество домов в Кировском, Московском, Фрунзенском, Выборгском районах…

Взгляд риэлтера

Как пишет сайт apartment.su, "хрущевские" пятиэтажки считаются самым дешевым классом петербургского жилья. Их недостатки хорошо известны потенциальным покупателям, и еще лучше – самим обитателям.

Впрочем, они имеют и ряд неоспоримых преимуществ перед домами более поздних серий: маленькие здания из-за небольших нагрузок на фундамент сохраняются лучше. К тому же, большинство микрорайонов, где расположены питерские "малогабаритки", давно уже не являются городскими окраинами. Эти обстоятельства предопределили высокую ликвидность квартир в "хрущевках" на сегодняшнем рынке недвижимости. Квадратный метр в домах некоторых типов постройки 60-х годов (особенно, если они расположены в обжитых районах: Купчино, Юго-Запад) оказывается заметно дороже, чем жилплощадь в "кораблях" и некоторых типах "брежневок".

В разных районах нашего города доминирует какой-то один тип домов первой массовой серии, и каждому из них присущи свои недостатки и достоинства. Так, кухонь с площадью больше 6 кв. м вы не встретите. Главная особенность "хрущевки" – минимализм во всем, что касается жилых площадей. Несмотря на то, что увеличить свою квартиру в пятиэтажке вы не сможете, остальные проблемы вполне решаемы: апартаменты в можно утеплить, звукоизоляцию улучшить. Наконец, разумно проведенная перепланировка позволит оптимизировать жилое пространство, сделав жизнь даже в такой миниатюрной квартире более комфортной.

Пока готовился материал:

Как сообщает сайт www.ipodom.ru, новая программа "Реконструкция жилых домов первых массовых серий" может быть рассмотрена и принята правительством Санкт-Петербурга до конца 2006 года. Таким образом, она может быть включена в городской бюджет на 2007 год. Об этом сообщил начальник управления градостроительных обоснований развития города комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга Александр Березкин.

Г-н Березкин рассказал, что в основу целевой программы расселения "хрущевок" легли принятые в 2000 году решения по этому вопросу. "В соответствии с ними должен быть использован комплексный подход по каждому отдельному кварталу с акцентом на снос зданий. Также возможно использование маневренного фонда", – подчеркнул он.

Депутат Законодательного собрания Петербурга Сергей Андреев добавил, что одним из возможных решений проблемы "хрущевок" может стать не только санация, которая по затратам может сравниться со строительством нового дома, но и так называемое "волновое" переселение.

"Жильцы переселяются в новый дом, а инвестор получает не только землю под расселенными домами, но и территорию между ними, что позволяет на месте 5-этажек построить высотные дома", – пояснил он.