Этот вопрос волнует сейчас большинство жителей многоквартирных домов. Естественно, любому собственнику хочется, чтобы компания оказывала качественные коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества.

Институт собственности в нашей стране все еще находится в стадии формирования. Поэтому для многих некоторые положения статей Жилищного кодекса РФ стали откровением. Например, что собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности еще и помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания. И бремя содержания этих помещений возлагается, соответственно, на собственников.  Положение же о необходимости выбора способа управления многоквартирными домами и вовсе ставит в тупик, поскольку в большинстве своем население довольно апатично.

Кроме того, все еще отсутствует конкурентоспособный рынок управляющих компаний, которым собственники жилья могли бы доверить содержание дома, где они проживают.

Как управлять домом?

Для того чтобы не ошибиться в выборе способа управления, прежде всего, необходимо четко представлять, какими правами и обязанностями теперь обладает собственник жилого помещения в многоквартирном доме.

Согласно статье 161 ЖК РФ, имеется 3 варианта управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Выбор способа управления зависит от многих факторов, но зачастую определяющим становится то, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители и какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями.

Если граждане достаточно активны и ответственны, то хорошим вариантом будет создание в соответствии с разделом V Жилищного кодекса РФ товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое и займется непосредственно управлением, будет заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений. Полномочия ТСЖ весьма широки и позволяют эффективно управлять многоквартирным домом и даже извлекать из этого определенную прибыль.

Однако, если в доме мало инициативных граждан, готовых заняться эффективным управлением, то, пожалуй, единственным вариантом становится передача обязанностей по управлению какой-либо управляющей компании (УК).

Доверяйте профессионалам

Выбирая управляющую компанию, обратите внимание, имеет ли она опыт по работе с жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная организация.

Например, занимается ли она озеленением или обустройством детских площадок, есть ли у них в штате профессиональный дизайнер (ведь от того, как обустроят ваш подъезд или детскую площадку, будет во многом зависеть и ваше настроение, и настроение ваших детей). Хотя, возможно, выбранная компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению станет привлекать специализированные организации. Правда, такое посредничество со стороны управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.

Если представители управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам – есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.

Выбирайте компанию-долгожителя

Если нет печатной информации о работе той или иной УК (хотя крупная и сильная компания обязательно имеет печатные проспекты о своей деятельности), просто придите в ее офис и прямо просите: «дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете», а затем не поленитесь пройтись по всем адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах.

Обратите внимание на состояние подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше всякого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т. д.) реагируют на заявки жильцов, регулярно ли проводится влажная и сухая уборка лестничных пролетов и площадок, и сколько за все это жильцы платят. Одним словом, они вам ответят на главный вопрос, который вас волнует: соответствует ли цена качеству предоставляемых услуг.

Сильная компания – богатая компания

Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой УК. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личное авто руководителя да пара грузовиков, толку от ее работы будет мало. Случись любая мало-мальски серьезная авария в вашем доме, и специалисты фирмы вынуждены будут арендовать у кого-то бойлеры для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы. А это влетит в копеечку собственникам жилья.

Сильная управляющая компания должна иметь собственные средства, своего рода уставной капитал, а не полагаться только на платежи владельцев квартир.

Итак, мы вам обрисовали, на что следует обращать внимание при выборе той или иной управляющей компании. Если же собственниками помещений в многоквартирном доме до сих пор не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, законодатель возлагает обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации на орган местного самоуправления. По его результатам выбирается УК, с которой жильцы будут обязаны заключить договор.

Напомним, что в декабре 2006 года Государственная Дума приняла поправки в Федеральный закон “О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Теперь устанавливается новый конечный срок выбора управляющих компаний для многоквартирных домов – жильцы должны определиться с выбором до 1 июля 2008 года. Ранее по тому же законодательству граждане должны были выбрать управляющую компанию до 1 января 2007 года. Так что время на раскачку есть – 11 месяцев. Удачи!

Публикация подготовлена по материалам сайтов  www.annews.ru, http://vorle.ru

 и информационного отдела журнала "СтройБизнесМаркет".

Информация пресс-службы вице-губернатора А. Полукеева:

 Как писалось ранее, компания «Питер Дусманн» официально сообщила о намерении уйти с петербургского рынка жилищно-коммунальных  услуг. В совещании в Смольном участвовали главы Адмиралтейского и Фрунзенского районов, представители Жилищного комитета и директор жилищного агентства Адмиралтейского района.

Обе стороны высказали сожаление о том, что ситуация стала настолько критической, и выразили готовность сотрудничать в вопросе ее урегулирования. «Поскольку решение о ликвидации компании уже принято, нам необходима программа ее вывода с рынка. Основная задача – это расторжение договоров с собственниками жилья с целью его дальнейшей передачи городу. Также важно найти решения финансовых вопросов», - обратился к присутствующим Александр Полукеев. Херберт Эггерт, директор международных отношений компании «Питер Дусманн», поддержал намерение выработать программу вывода фирмы с рынка и подчеркнул, что все ее действия будут основываться на российском законодательстве.

В итоге стороны договорились о формировании Комиссии по ликвидации компании, в которую войдут представители администраций районов, компании «Питер Дусманн» и Жилищного комитета. Основная задача Комиссии – составление четкого поэтапного плана по передаче жилфонда и проведение окончательной финансовой сверки.