СТРОИТЕЛИ НЕ ХОТЯТ ПРОДЕШЕВИТЬ. Это интересно. Каталог статей

В нашей базе 43998 статей

Категории каталога

СТРОИТЕЛИ НЕ ХОТЯТ ПРОДЕШЕВИТЬ

Специалисты признают, что количество предлагаемого к продаже жилья в строящихся и реконструируемых домах продолжает расти быстрее, нежели петербуржцы успевают его покупать. Подоб-ное отставание спроса от предложения неминуемо ведет к обострению конкуренции.
Именно этим в значительной степени объяснялось продолжительное плавное снижение цен на строящееся жилье. Однако после недавнего резкого скачка цен на строительные материалы картина изменилась. Демпинг становится слишком рискованным занятием. Для того чтобы сохранить рентабельность проектов, строители вынуждены поднимать цены на строящееся жилье.

У макроэкономических факторов - алиби

По крайней мере сейчас на какие-либо катаклизмы во внутриполитической или экономической ситуации в России подобное развитие событий не свалишь. Напротив - все мы свидетели усиления централизации власти и наведения порядка на необъятных просторах матушки России. С мировыми ценами на нашу главную статью доходов от экспорта - нефть - также ситуация благоприятная. Валютный и золотой запас в стране растет не по дням, а по часам. Не случайно население уже успело привыкнуть к победоносному шествию родного рубля по пятам заморского доллара.
Казалось бы, вот они - долгожданные предпосылки к повышению платежеспособного спроса граждан. Действительно, даже лето по оценкам участников рынка недвижимости было отмечено небывалой для сезона отпусков активностью, что косвенно свидетельствует о возросших жилищных амбициях петербуржцев. Осенью активность граждан возросла еще больше. Судя по увеличению объема реальных сделок, их запросы подкрепляются финансовым благополучием. Вместе с тем нельзя забывать о весьма активном участии в приобретении жилья со стороны приезжих состоятельных бизнесменов, нефте- и золотодобытчиков. Но даже несмотря на очевидное увеличение покупательного потенциала населения, дисбаланс спроса-предложения на первичном рынке жилья продолжает расти.

Строители уходят в отрыв

При этом доля сделок со строящимся жильем составляет всего 20-25% от общего количества сделок, совершаемых на городском рынке жилья. Основные события развиваются все-таки на вторичном рынке. Отток спроса со вторичного рынка на первичный, имевший место ранее, практически прекратился. Трактовка ситуации следующая: приверженность абсолютного большинства покупателей к приобретению дешевого малогабаритного жилья по-прежнему актуальна, и все зависит от того, на каком сегменте рынка - первичном или вторичном - этот спрос удовлетворяется наилучшим образом.
На ситуацию влияет, с одной стороны, квартирография строительства, с другой - ценовой фактор. Известный дефицит однокомнатных и двухкомнатных квартир в строящихся домах в сочетании с тем, что резервы для ценового демпинга первичным рынком практически исчерпаны, вынуждают граждан ориентироваться, прежде всего, на вторичный рынок. К примеру, если квадратный метр 1-к.кв. на первичном рынке стоит дороже, скажем, $240, то клиенты начинают искать альтернативные варианты на вторичном рынке.
Резюме: преобладающая часть предложения на первичном рынке оказывается как бы в "мертвой зоне" платежеспособного спроса, даже несмотря на относительное увеличение покупательной способности граждан. Конкуренция со стороны вторичного рынка дополняется конкуренцией и среди самих строителей. Жилья строится все больше, и все острее встает проблема привлечения клиентов-дольщиков, смущенных подоб-ным изобилием вариантов на каждый конкретный объект. Показательно в этом плане заметное увеличение доли объектов, находящихся на начальных этапах строительства, от общего объема предложения. А реализация жилья на ранней стадии готовности, как известно, идет наиболее туго.
Все это в целом, по мнению специалистов отдела строящихся квартир агентства "Аркада", увеличивает у строителей соблазн прибегнуть к такому испытанному оружию в конкурентной борьбе, как ценовой демпинг. Последствия подобных маркетинговых ходов хорошо известны - победа в конкурентной борьбе достигается слишком дорогой ценой, так как рентабельность проекта неумолимо стремится к нулю. А это обстоятельство может поставить под сомнение способность строителей довести объекты до конца.
Поэтому объективно снижение цен до опасного рубежа себестоимости объекта не выгодно ни строителям, ни дольщикам, каким бы симпатичным для последних ни выглядел вариант покупки квартиры за "бесценок". Рано или поздно ценовой маят-ник должен был пойти вверх. Сигналом к этому стало подорожание в 1,5-2 раза основных строительных материалов: кирпича, цемента и т.д. Первичный рынок вступил в фазу роста цен. По этой причине начавшийся уже отток покупателей с первичного на вторичный рынок, видимо, будет усиливаться и дальше.
По мере сокращения ценовой разницы между первичкой и вторичкой все более весомым аргументом для покупателя будет становиться фактор надежности сделки. А он на вторичном рынке всегда был существенно выше, чем при долевом участии в строительстве новых квартир. Даже в пиковые моменты своей популярности сделки с первичкой не превышали 30-35% от всех сделок на рынке. Сейчас их доля приблизилась к 25%. К концу года можно ожидать ее сокращения до 15-20%. При этом цены на первичном рынке имеют тенденцию расти с несколько большим ускорением, нежели на вторичном. Скажем, есть основания прогнозировать рост цен на строящееся жилье к концу года примерно на 15-17%, тогда как на вторичное - не более чем на 10-14%.

Установка на рекорды

За прошлый год в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1072,5 тыс. кв.м. жилья: вновь построено 106 домов и реконструировано 33 дома, построен 281 дом индивидуального жилья. Так много в Питере еще не строили. Судя по сегодняшним темпам, 2000 год вполне может быть отмечен новым рекордом. За прошедшие полгода, по данным комитета по строительству, в Петербурге уже по-строено и реконструировано 42 жилых дома общей площадью 306,3 тыс. кв.м.
До конца года планируется ввести еще около 600 тыс.кв.м. И это только жилье, возводимое на средства инвесторов. Напомним, что доля муниципального строительства в прошлом году составила всего около 9%. Другими словами, новое строительство в Петербурге по сути финансируется частными дольщиками.
В первой половине 2000 года значительно увеличилось предложение в Приморском районе, составив 30-35% от всего строящегося жилья в городе. Рост предложения отмечен в Центральном, Невском и Адмиралтейском районах. Подтягиваются Кировский и Красносельский. Продолжает победное шествие кирпичное и кирпично-монолитное домостроение. Специалисты отмечают увеличение спроса на квартиры в кирпичных домах, чему объективно способствовали увеличение его доли в общем объеме строительства, а также реализация отложенного спроса.
Ценовая динамика кирпичного жилья обнаруживает тенденцию к снижению. В то же время цены на панельное жилье снижаются более плавно. В результате происходит заметное сближение продажной стоимости жилья в этих типах домов.
По-прежнему сохраняет статус-кво доля спроса на крупногабаритное элитное жилье. Несмотря на беззаветную страсть большинства петербуржцев к дешевым 1- и 2 к.кв, процент почитателей комфортного качественного жилья остается стабильным. Подобная их верность, подкрепленная наличием необходимых для покупки средств, позволяет удерживаться "элитному" спросу на позиции в 3-4% от всего спроса на первичном рынке.

Факторы ликвидности

Вообще, спрос на новое жилье в известной мере поддерживается недостаточным предложением соизмеримого по ликвидности вторичного жилья. Из других факторов, подпитывающих спрос на строящееся жилье, можно упомянуть некоторые его объективные преимущества над вторичным. К таковым относятся: возможность перепланировок по вкусу покупателя, качество конструкций и инженерных сетей, систем тепло- и водоснабжения. Влияют также и возможность воспользоваться прогрессивными формами взаиморасчетов, например, рассрочкой или программой кредитования покупателей. И, конечно, на степень ликвидности жилья и его стоимость влияет планировка квартир.
По типу жилья фаворитами спроса остаются 1-и 2 к.кв. Особенно заманчиво для покупателей приобретение таких квартир в домах после реконструкции, расположенных в историческом центре города. В этом случае возможно совместить преимущества, присущие и новому и вторичному жилью. Благодаря применению новейших технологий и строительных материалов, замене износившихся инженерных сетей и трубопроводов, квартира в доме после реконструкции получает "вторую молодость". К этому отрадному факту прибавляются все плюсы от проживания в центре: развитая инфраструктура, обилие и близость магазинов, учреждений социально-бытового назначения.
Возможность жить в культурной ауре, исходящей от исторических и архитектурных памятников, всемирно известных музеев и парков, для многих также весьма заманчива. Всего один пример. Стоило начаться реконструкции бывшего доходного дома Томилина (1903-1906 г.г. постройки) на пересечении Садовой улицы и Апраксина переулка, как в агентствах сразу ощутили всплеск интереса со стороны покупателей. Объяснение простое - в доме популярное малогабаритное 1- и 2-комнатное жилье площадью от 33 до 55 кв.м. по цене $360/кв. м, что на фоне гораздо более дорогих соизмеримых по ликвидности объектов выглядит весьма заманчиво. Вот только одна беда - подобных вариантов до обидного мало.
Вообще проблема получения пятен под застройку и реконструкцию всегда оставалась болезненной темой для строителей.

Дефицит пятен

Из факторов, определяющих ликвидность строящегося жилья и влияющих на спрос, специалисты особо отмечают выбор места застройки. Кроме фактора удаленности от центра, степени развитости инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близости метро), существенное влияние на цены оказывает и уровень конкуренции по предложению жилья.
Не секрет, что избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном "пятачке" домов похожего класса, объективно приводит к снижению цен, а следовательно, и рентабельности строительства. Среди других важных факторов, влияющих на стоимость жилья, специалисты отмечают наличие поблизости лесопарковых зон, водоемов и экологический аспект в целом.
Важно добиться адекватности квартирографии дома выбранному пятну застройки. Получить место с готовой развитой инфраструктурой весьма сложно, а строить на "целине" рискованно - затраты непредсказуемо высокие, а вероятность того, что построенное жилье удастся реализовать, весьма призрачна. Поэтому борьба за выгодные пятна застройки отнимает много нервов, времени и энергии. У некоторых - даже крупных компаний, последнее время "не выдерживают нервы". Симптоматично выглядят их отчаянные попытки попробовать силы "на стороне", например, предпринимая покорение Москвы. А тем временем в родном Петербурге городские власти решили в качестве эксперимента опробовать новый порядок проведения торгов за право получения пятен под застройку.
Торги предполагаются сделать открытыми для всех желающих. Однако победитель обязан в 6-месячный срок подготовить всю необходимую документацию и выйти на Инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК). Город гарантирует на время подготовки документации закрепить за победителем торгов данное пятно.
Дисциплинирующим фактором призвана быть перспектива в случае, если он не уложится в этот срок, лишения как потраченных на торгах средств, так и права на по-дачу повторной заявки.
По крайней мере, сделан шаг в сторону большей доступности процесса. До сих пор главным тормозом строители называли именно закрытость торгов и отсутствие равноправия среди возможных претендентов на получение заветного пятна. Остается только надеяться на то, что в конечном счете все это пойдет на пользу и дольщикам, которым уготовано судьбой сыграть роль инвесторов будущих строек.

Динамическое равновесие

Относительно недавние события вокруг одной крупной строительной фирмы, оказавшейся в затруднительном финансовом положении, могут оказать влияние на дальнейшее развитие ситуации. Народ у нас чуткий. Сразу ожили существовавшие и ранее подозрения в "пирамидоидальности" первичного рынка. Именно эти настроения подогревают тягу покупателей к вторичному рынку жилья.
Далее возможны два основных варианта развития событий. Если строителям и властным структурам удастся (во что очень хочется верить) подстраховать пошатнувшуюся фирму и обеспечить права пострадавших дольщиков, то первичный рынок относительно легко восстановит свое реноме. Тогда сильного оттока клиентов с первички на вторичку не произойдет. Цены в этом случае существенным колебаниям не подвергнутся.
В случае же реального ущерба вовлеченных в неприятную историю людей и деловых партнеров, существует риск возникновения эффекта "домино". В условиях паники граждане могут хлынуть на вторичный рынок. Пока первичному рынку удается сохранять динамическое равновесие.

Андрей Мельников

Материал предоставлен: СтройБизнесМаркет

Автор: Отдел информации (СтройБизнесМаркет)

У молодца не без золотца

Золотой человек, золотое сердце, золотые рукиПочти в каждом языке есть устойчивые выражения, в которых то, чем говорящий дорожит и восхищается, сравнивается с золотом. А как быть, если закрались сомнения в подлинной ценности этого всеобщего эквивалента? Если вам вдруг показалось, что ваше изделие из золотане вполне золотое?

Реклама:
Где заказать рерайтинг текстов узнай на сайте eTXT.ru