Как отмечают специалисты, число сделок с новым элитным жильем составляет не более 7% от всего объема операций на первичном рынке. Вместе с тем строится и реконструируется высококомфортного жилья в городе раза в 2-2,5 больше, нежели способны приобрести покупатели (доля таковых объектов на первичном рынке достигает 15-20%). Этим и объясняется высокая конкуренция среди застройщиков, старающихся ублажить редких соискателей элитного жилья.

Элитная арифметика

Чем характеризуется "элитность"? Сейчас эти критерии довольно четко определены. В первую очередь обеспеченные покупатели обращают внимание на "эксклюзивность" местоположения. Далее идут другие особенности объекта: квартира должна быть с балконом, эркером, находиться не на крайнем этаже, желательно, чтобы из окон открывался вид на воду или памятник архитектуры. На цены существенно влияют площадь кухни, прихожей, наличие современных оконных и дверных систем, а также - высота потолков (не ниже 3-х метров).

Что же касается площади жилья, то понятно, что для размещения полного комплекса из электро-бытовой техники, мебели, достойной сантехники и прочих атрибутов комфортной жизни требуется не менее 100-150 кв.м. Именно на такой площади в итоге эволюции своих предпочтений остановились сейчас покупатели.

Интересно, что по типу жилья даже в элитном сегменте рынка фаворитами спроса остаются 1-и 2 комнатные квартиры. "Двушки" и "трешки", согласно данным специалистов агентства "Аркада", пользуются благодарным спросом при условии, что их площадь не превышает 100 кв.м. Для 5-комнатной квартиры и для более габаритного жилья подобным барьером оживленного спроса выступает площадь около 200 кв.м. Доля покупателей квартир большей площади совсем мала. В последнее время среди прочих вариантов особой популярностью пользуются двухуровневые квартиры. В том числе и на верхних этажах. Очевидно - с прицелом на обживание мансард.

Из дополнительных факторов, влияющих на цену жилья, следует отметить общее состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта, уровень транспортного или иного шума, возможность оставить автомобиль в паркинге вблизи дома или подземном гараже. Особо ценится наличие оздоровительного и развлекательного комплекса с бильярдной, тренажерами, сауной и даже с салоном красоты.

Обычно, когда речь идет о создании элитных комплексов, то будущим домовладельцам предлагается широкий спектр услуг за дополнительную плату: от монтажа систем кондиционирования, очистки воды и воздуха, установки бронированных окон до предоставления персональной internet-линии.

Цены могут подрасти

Спрос на элитное жилье хотя и стабилен, но ограничен. Поэтому более-менее заметный рост стоимости возможен скорее на элитные квартиры в новых домах и в домах исторического центра после реконструкции. А все "благодаря" растущим ценам на строительные материалы, энергоносители и транспортные перевозки, ведущие к увеличению себестоимости строительства.

Из других достоинств, за счет которых поддерживается спрос на строящееся элитное жилье, можно упомянуть : возможность перепланировок по вкусу покупателя, более высокое качество конструкций и инженерных сетей, систем тепло- и водоснабжения. "Плюсом" для потенциальных покупателей также является возможность пользоваться прогрессивными формами взаиморасчетов, например, рассрочкой или программой кредитования.

По-прежнему заманчиво для покупателей приобретение квартир в домах после реконструкции, расположенных в историческом центре города. В этом случае появляется возможность совместить преимущества, присущие и новому и вторичному жилью. Благодаря применению новейших технологий и строительных материалов, замене износившихся инженерных сетей и трубопроводов квартира в доме после реконструкции получает "вторую молодость". К этому отрадному факту прибавляются все плюсы от проживания в центре: развитая инфраструктура, обилие и близость магазинов, учреждений социально-бытового назначения.

Выбирая между новым и старым

Проблема получения пятен под застройку и реконструкцию в центре Северной столицы остается болезненной темой для строителей.

Для строительных компаний получить место с готовой развитой инфраструктурой весьма сложно, а строить на "целине" рискованно - затраты непредсказуемо высокие, а вероятность того, что построенное жилье удастся реализовать весьма призрачна. Поэтому борьба за выгодные пятна застройки отнимает много нервов, времени и энергии.

Девелоперам для освоения "пятна" требуется вложить весьма значительные средства. Ведь речь в этом случае идет уже о комплексном возрождении не только самого дома со всеми сетями и коммуникациями, но и прилегающих к нему кварталов. Плюс к этому - обременительные инвестиционные условия, подразумевающие солидные отчисления в городской бюджет.

Поэтому-то расширение элитного сектора жилья за счет появления квартир в исторических домах после реконструкции идет так медленно. У города для восстановления разрушающихся зданий денег просто нет. А у девелоперов вызывает сомнение рентабельность подобных проектов.

Зоны элитности

Диапазон цен на квартиры в домах после реконструкции весьма широк: от $500-600/кв.м. до $2500/кв.м. Максимальные цены чаще отмечаются в самом сердце города - "золотом треугольнике": от Невского через Итальянскую, Караванную улицы к - Неве. В самом центре со свободными пятнами большие проблемы.Поэтому основные усилия строители высококомфортного жилья сосредоточили сейчас на Васильевском острове и Петроградской стороне, хотя и там особо не развернешься.

Логичным выходом становится разработка новых элитных территорий. Специалисты высоко оценивают в этом смысле потенциал Крестовского и Каменного островов. Но цены на квартиры в возводимых там элитных жилых комплексах начинаются сразу с отметки в $1200-1300/кв.м. За такие деньги открывается перспектива жить в малоэтажных коттеджах или таун-хаузах, окруженных зеленью и при этом оставаться в непосредственной близости от центра. Вообще, особенности подобных уголков заповедного исторического центра накладывают на строителей значительные ограничения. Сдерживающими факторами являются как высота уже существующей застройки, так и менталитет покупателей, предпочитающих жить в домах с небольшим количеством соседей.

Кстати, этот показатель многие специалисты склонны рассматривать как один из признаков элитности жилья, определяя его максимум в 20-30 квартир на объекте. Таким образом, появление новых домов повышенной комфортности объективно укладывается в следующую формулу. Чем ближе к престижному историческому центру, тем более точечный характер проекта, меньшее число жильцов, и, следовательно - большая степень элитности. Специалисты отмечают, что появление пешеходных зон, сопровождающееся благоустройством и модернизацией прилегающих кварталов, повышает ликвидность квартир, а, следовательно - их стоимость. В русле реконструкции особые надежды возлагаются на мансардное строительство. Его потенциал оценивается специалистами почти в 10 млн. кв.м.

Вид на воду продолжает котироваться весьма высоко как один из козырей любого элитного проекта. К примеру, очень недешевы квартиры в "Доме на Неве", что на набережной Робеспьера. Во второй очереди этого комплекса цены не ниже $1200/кв.м. Васильевкий остров оказывается чуть более демократичным. Скажем, в известном кондоминиуме "Альба" нижняя граница стоимости жилья - около $900/кв.м. Несмотря на умеренные цены, часть квартир пока так и не обрела хозяев.

Специалисты агентства "Аркада" отмечают, что элитные объекты с относительно умеренными и средними ценами в основном "оккупируют" петербуржцы. Чем одиознее и, как следствие - дороже проект жилого комплекса, тем резче возрастает доля богатых иностранцев, амбициозных москвичей, либо бизнес-воротил из стран СНГ и из некоторых оазисов процветания российской глубинки с высоким нефте- или алмазосодержащим потенциалом.

Андрей Мельников