Начало каждого года логично рассматривать как своеобразный переходный период. С одной стороны, он отличается известной инертностью, так как несет явный отпечаток прошлогодних тенденций. С другой же стороны - именно сейчас строители определяются с выбором новых приоритетов в своей работе.

У Ленобласти созревает план

Первичный рынок областной недвижимости традиционно испытывает неудобства от того, что для реализации каждого проекта необходимо собрать данные по земельному пятну (свободно или нет; в каком состоянии инфраструктура и т. д.) Похоже, в этом году у строителей появится шанс получать более полную и систематизированную информацию. Эти надежды связаны с намерением правительства Ленобласти разработать генеральный план застройки пригородов Петербурга.

Работа предстоит большая, но некоторые регионы могут обрести строительный бизнес-план совсем скоро. В первую очередь, речь идет о наиболее привлекательных для инвесторов и покупателей районах. Уже сейчас близки к окончательной редакции документы по Всеволожску, Кировску, Тосно, Отрадному и Никольскому. Необходимость в генеральном плане становится более наглядной, если учесть что только в прошлом 2001 году область получила около 200 тыс. кв.м. сданного в эксплуатацию частного жилья. При этом строительство велось бессистемно и явно тормозилось из-за отсутствия информации о текущих и перспективных планах Администрации в этой области. В результате, по данным агентства "Аркада", повышенным спросом у строителей пользовались участки в зонах со сложившейся застройкой. Мотивация - сведение к минимуму нежелательной вероятности того, что рядом с жилым комплексом в будущем может начаться строительство промышленного предприятия или стихийно возникнет компрометирующий солидных жильцов люмпен-поселок. Таким образом освоенные кварталы уплотняются все больше и больше, в то время как на пустующие просторы инвесторов заманить невозможно.

Генеральный план призван заполнить эти "белые пятна" необходимой информацией. Кстати, зная о перспективных направлениях развития застройки, возможно заблаговременно подготавливать территории. Сейчас отсутствие данных о планах их инженерного обеспечения - пожалуй, самый острый вопрос для строителей. Появилась надежда, что областная администрация сделает шаг навстречу.

Строительный материализм

Перед мечтающими построить себе загородный дом рано или поздно встает проблема выбора строительных материалов. На помощь приходит сравнительный анализ. Наиболее традиционным материалом, по мнению специалистов, остается кирпич. Стандартная толщина кладки в 2,5 кирпича удовлетворяет требованиям по теплопроводности стен жилого дома. Отпадает необходимость в дополнительном утеплении, а значит, упрощается технология строительства и сокращаются его сроки. При этом не вызывает сомнений прочность конструкции. Подобные преимущества, к сожалению, имеют и свою цену. В прямом смысле - строительство теплого и прочного дома из кирпича обойдется заметно дороже, нежели при выборе любого другого материала или их комбинаций. Скажем, можно сэкономить около 30% стоимости дома, если выложить его стены из 1,5 кирпича в толщину.

Однако для восстановления показателя теплопроводности придется прибегнуть к помощи утеплителя в 200 мм толщиной. До 40% экономии средств по сравнению с кирпичным вариантом позволяет обеспечить строительство дома из газобетона. К плюсам этого материала специалисты относят его технологичность, так как большие габариты блоков существенно сокращают сроки монтажа стен и в сумме требуют меньше связующего раствора для строительства. Однако его прочностные характеристики нередко вызывают скепсис, да и применение утеплителя усложняет строительный процесс. Так как этот материал весьма уязвим перед динамическими нагрузками, что чревато деформациями стен, рекомендуется применять наружную облицовку из кирпича. В этом случае экономии - как не бывало. С точки зрения поклонников экологически чистых материалов, вне конкуренции - дом из дерева. Подобный идеализм также вряд ли обещает заметную экономию. Стены из бревен с наиболее распространенной толщиной в сечении 250 мм, согласно рекомендациям специалистов, требуют дополнительного утепления. К тому же этот материал подвержен воздействию внешней среды и поэтому менее долговечен. Продлить ему жизнь можно путем всевозможных пропиток: от негорючих и водостойких до отбивающих аппетит у жучков-древоточцев. Часто практикуется наружная зашивка вагонкой. Обычно дело доходит до покрытия стен лакокрасочными материалами. В ходу также каркасные дома. В качестве несущей конструкции применяют дерево. Снаружи - облицовка, изнутри - утеплитель. Вся комбинация оказывается почти вдвое дешевле чисто кирпичного варианта. В любом случае - окончательный выбор должен сделать сам строитель.

Строители не могут без рекордов

В этот год строительная отрасль вошла, имея за спиной очередной рекорд по введенному в эксплуатацию объему нового и реконструированного жилья. Он составил 1 млн 122 тыс. кв. м, что почти на 40 000 кв. м больше, чем было сдано в 2000 году. Правда, по числу сданных новых домов показатели на 17 единиц меньше (150 домов в 2001 году против 167 в позапрошлом). Впрочем, жилая площадь новых квартир при этомсоставила все те же 990 тыс. кв.м.

По части же реконструкции жилого фонда показатели выше как по числу домов, так и в "метровом выражении". Здесь прирост выглядит так: 24 дома (на два больше, чем в 2000 году), 85 тыс. кв.м. (на 30 000 кв. м больше, чем в 2000 году). Также прогресс отмечен в области индивидуального строительства. Возведено 375 объектов (прирост в 160 домов), что составило 47 277 кв.м (прирост - почти 12 000 кв.м) Таким образом и получается общая картина по достижениям 2001 года: 549 домов (против 404 в 2000 году), 15 239 квартир (против 15191) и 1 122 000 кв.м (против 1 081 000).

По данным Комитета по строительству, в прошлом году сумма отчислений инвесторов на развитие городской инфраструктуры составила более 680 млн рублей. При этом отмечается, что все деньги использованы эффективно и строго по назначению. Скажем, без них невозможно было бы завершить инженерную подготовку деловой зоны "Пулково". Ложкой дегтя в бочке меда, к сожалению, оказался предновогодний скандал, вызванный невыполнением городом своих обязательств по прокладке инженерных коммуникаций в Приморском районе. В результате 12 готовых высотных многоквартирных домов не удалось подключить к источникам тепла, что привело к срыву сроков сдачи и, естественно, к праведному гневу ущемленных в своих правах дольщиков. К слову сказать, если бы не этот досадный инцидент, быть бы показателям 2001 года еще более впечатляющими. Но это все, как говорится, одна сторона медали.

Усилия строителей в связке с городской администрацией были бы бессмысленными без спарринг-партнеров в лице благодарных (или неблагодарных, это уж по ситуации) дольщиков. Так вот, согласно маркетинговым исследованиям застройщиков, в 2001 году обрели своих хозяев почти 900 тыс. кв. м нового жилья (около 14,5 тыс. квартир). Вроде бы немало. С другой стороны, если учесть, что всего к продаже в 2001 году предлагалось порядка 2 400 000 кв. м, то трудно не вспомнить о наболевшей теме - опасности затоваривания первичного рынка жилья. Действительно, если верить статистике, в 2001 году дольщики приобрели почти на 15% больше нового жилья, чем в 2000 году. Но при этом прирост введенного в эксплуатацию первичного жилья в 2001 году оказался еще большим - почти на 30%.

Еще тревожнее становится на душе, когда сопоставляешь данные о количестве зарегистрировавших свои права на новые квартиры. В 2001 году таковых счастливцев оказалось меньше: около 14 тысяч против более 17 тысяч оформивших права в 2000 году. Таким образом, разрыв в темпах строительства и реализации (а также регистрации прав собственности) новых квартир продолжает увеличиваться. Еще, подводя итоги 2000 года, специалистами высказывались сомнения в целесообразности дальнейшего наращивания темпов строительства. Результаты 2001 года показывают, что этими сомнениями строители успешно пренебрегли. Умерить свой пыл не получилось. Скорее всего, не потому что не захотели (ряд крупных застройщиков публично декларировали свои намерения притормозить), а потому что не смогли. Известно ведь, что рентабельность строительства, поставленного на поток, выше, чем при реализации единичных объектов. Отказываться от возможной прибыли - не в правилах бизнеса. Чуть ли не единственной альтернативной наращиванию объемов строительства, а также возможностью повысить норму прибыли рассматривается повышение цен. Тем более, что и алиби имеется. На протяжении последних одного-двух лет, себестоимость строительства испытывает жесткий прессинг со стороны рынка строительных материалов. Ускорение роста цен на первичное жилье во второй половине 2001 года, с точки зрения строителей, целиком и полностью объясняется взвинчиванием стоимости стройматериалов и ценовым диктатом естественных монополистов. Так или иначе, по данным специалистов, за прошлый год цены на новое жилье выросли более, чем на 20%. Средняя стоимость квартир в кирпичных домах к началу 2002 года достигла отметки около $480/кв. м, а в панельных подтянулась к показателю в $350/кв. м. Относительно прогнозов на текущий год, по мнению специалистов агентства "Аркада", ценам вполне по силам достичь до кризисного (перед августом 1998 года) уровня в $600/кв. м.

Что будет со спросом - следующий актуальный для всех участников первичного рынка вопрос. Символическое увеличение платежеспособности граждан, наметившееся было в 2001 году, спугнула инфляция. Как это уже не раз наблюдалось в истории российской экономики, благодушные настроения и победные отчеты как ветром сдуло, стоило только упасть мировым ценам на нефть и газ. Темпы инфляции, по самым скромным прогнозам, могут зашкалить в 2002 году за 15%. Это почти в два раза превосходит показатели прошлого, в общем-то благополучного, года. Года, в котором, по статистическим данным специалистов Института социологии РАН, лишь около 15-20% петербуржцев имели реальные доходы выше $200 в месяц.

Исследования Института маркетинга, консалтинга и аналитики показали, что на сегодняшний момент число петербуржцев, способных приобрести квартиры на первичном рынке, не превышает 25-30 тыс. человек. Поэтому не удивительно, что доля первичных продаж от общего оборота рынка недвижимости составляет лишь 20-25%. Хотя из года в год строителями анонсируется заметное и неминуемое увеличение этой цифры. Покупатели и рады бы оправдать их доверие (до 97% инвестиций в строительство жилья - вклад простых частных дольщиков), но при падающей платежеспособности они все чаще вынуждены искать счастья на вторичном рынке.

Внутренние резервы

Не в силах повлиять на макроэкономическую составляющую (и тем самым повысить благосостояние граждан, а, следовательно, и стимулировать спрос), инвестиционно-строительный комплекс старается увеличить эффективность своей работы. Еще в прошлом году строителями был предпринят ряд решительных шагов, направленных на увеличение скоординированности действий, оптимизацию ценовой политики, поиск взаимопонимания с властными структурами.

Весьма популярным стал тезис о необходимости чистки своих рядов. По мнению ряда крупных застройщиков, слишком много на первичном рынке случайных фирм. Путаются, мол, под ногами, перехватывают пятна под строительство, занимаются демпингом цен, и при этом недобросовестно выполняют свои обязательства перед смущенными дольщиками, дискредитируя таким образом весь рынок в целом. Бороться с ними рыночными методами - занятие хлопотное, да и долгосрочное. Гораздо более эффективным видится облагораживание инвестиционно-строительного ландшафта в союзе с властными структурами. Тем более, что городская администрация и сама настроена на наведение порядка в этой области. В нынешнем году, безо всякого сомнения, продолжатся активные реформы по части ужесточения требований к строителям. Причем, начиная с этапа выдачи разрешения на строительство, заканчивая контролем за соблюдением сроков и качеством реализации проектов.

Крупные застройщики сознательно вызывают огонь на себя, будучи уверенными в своей профессиональной и финансовой состоятельности. При этом они надеются на то, что благодаря новым ограничениям и введению штрафных санкций, удастся очистить рынок как от злостных авантюристов, так и от прекраснодушных дилетантов. Кроме наведения порядка в строительной сфере, другим условием оживления спроса на первичном рынке уже давно называется запуск механизмов ипотечного кредитования. До сих пор барьером на этом пути являются большие банковские проценты на кредиты и их относительная краткосрочность. Однако работа в этом направлении продолжается, и в текущем году вполне можно надеяться на появление новых, более приемлемых для дольщиков схем.

Андрей Мельников