Спрос на малоэтажное жилье, в отличие от спроса на квартиры в типовых высотных домах, гораздо больше зависит от сезонных факторов. Действительно, ликвидность квартиры в многоэтажном доме, расположенном в "асфальтовых джунглях" шумного мегаполиса оценивается по многим параметрам, но ни один из них не зависит от того, какое сейчас время года.

Другое дело – малоэтажная застройка. К одному из ключевых факторов ликвидности этого типа жилья всегда относили его местоположение. Чем дальше от городской суеты и ближе к природе — тем лучше. Поэтому не удивительно, что преимущества проживания в малоэтажной застройке особенно наглядно высвечиваются в весенне-летний период, когда окружающий ландшафт предстает во всей красе.

Земельный ресурс

Правительством Санкт-Петербурга утверждена программа размещения зон малоэтажной застройки, которую разработал Комитет по строительству. Она рассчитана на период до 2010 года. Естественно, с учетом вступившего в силу нового Земельного кодекса. Правда, до сих пор остаются неурегулированными некоторые разночтения между федеральной и муниципальной нормативными базами. Это привело даже к временной приостановке отдельных проектов малоэтажного жилья в ближнем пригороде и в Ленобласти.

В то же время Законодательное собрание города одобрило программу "Развития некоммерческих объединений землевладельцев и землепользователей в Санкт-Петербурге в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства на 2003–2010 годы". Так или иначе процесс освоения земель под малоэтажную застройку идет. Более того – в последнее время специалистами отмечено, что от "точечных" проектов в несколько объектов строители постепенно стремятся переходить к формированию комплексных малоэтажных микрорайонов. Что касается реализации жилья, строителям приходится учитывать новые условия, сложившиеся после принятия Земельного кодекса. Ведь перед тем как построить жилье необходимо разобраться с ситуацией вокруг земельных участков. Покупателям вовсе не улыбается перспектива оказаться собственниками коттеджей или таун-хаузов построенных на участках со спорным правовым статусом.

Сейчас практически прекратилась процедура бесплатного предоставления земельных участков гражданам. По Земельному кодексу они могут лишь приобретаться, скажем, на аукционах или на закрытых торгах. Вот только конкретный механизм процедуры покупки и оценки стоимости, определение которых делегировано законодателям субъектов Федерации, до сих пор не ясен. До этих законов у ЗакСа руки еще не дошли. Вот почему многие граждане, обладающие всеми необходимыми документами, которых было бы достаточно до принятия Земельного кодекса, сейчас не могут оформить участки в собственность. Заминка с подготовкой нормативно-правовой базы провоцирует порой самовольные захваты и произвольное перепрофилирование участков по их назначению.

Стихийная застройка не в моде

Малоэтажное строительство в пригородах Петербурга ведется с начала 1990-х годов. Все это время компании реализовывали главным образом локальные проекты. В каждом из них были представлены несколько коттеджей или небольшой жилой комплекс домов типа таун-хауз. Выбор территории под застройку определялся в основном по принципу "где разрешат строить". Естественно, ввиду особенностей малоэтажного жилья приоритет отдавался пятнам "на границе города и деревни".

Исторически сложилось так, что полигоном для такого типа жилья стали Каменка и Коломяги. Постепенно география строительства расширялась. К сожалению зачастую процесс приобретал стихийные формы. Главным негативным последствием такого подхода стало по мнению специалистов (да и самих покупателей) то, что многие объекты, особенно из числа построенных еще в 90-е годы, со временем сильно потеряли в ликвидности (а ведь "правильная" недвижимость должна наоборот расти в цене). Причина простая. Если, например, лет 10 назад объект позиционировался как жилье в экологически чистом месте, почти, так сказать, на лоне природы, то к настоящему моменту он оказался поглощенным другими новостройками. В том числе – и многоэтажными комплексами.

О близости к природе хозяевам этих малоэтажек пришлось забыть, хотя для большинства из них этот аргумент когда-то был основным при принятии решения о покупке объекта. Вполне очевидно, что гарантировать остановку жилой застройки города на рубеже только что возведенного малоэтажного комплекса "в живописном месте у пруда" никто не возьмется. Но постараться свести к минимуму последствия от поглощения городом бывших окраин по мнению специалистов не только можно, но и нужно.

Администрация города также пришла к выводу о необходимости положить конец стихийным "кавалерийским атакам" строителей малоэтажного жилья. Так, по инициативе Комитета по строительству с участием территориальных управлений и КГА была разработана перспективная схема освоения земель под малоэтажную застройку. Главное требование — соблюдение принципа единства стиля. Как с точки зрения архитектурных решений, так и в смысле функциональной однородности объектов. Для смягчения эффекта "поглощения новостройками" в проектах должны быть предусмотрены рекреационные зеленые зоны.

Судьба "Северной Долины"

Попытки воплотить похожие идеи предпринимались и раньше. Многие помнят широко разрекламированный проект "Северная Долина". На площади более, чем в 500 га анонсировалось возведение однородного малоэтажного микрорайона почти в 1 млн. кв.м. жилья. Однако дальше проектной проработки, исследовательских, консультационных и PR-мероприятий дело, к сожалению, не пошло. Основная причина – безуспешность поисков стратегического инвестора и неудача в переговорах с западными кредиторами.

Осторожность инвесторов становится более понятна, если вспомнить о необходимости осуществления инженерной подготовки означенного плацдарма. По оценкам специалистов затраты на это могут составить почти $150 за каждый квадратный метр "малоэтажного рая". Цены продаж оказались бы настолько высокими, что возникли бы серьезные сомнения в благожелательной реакции потенциальных покупателей. Словно испытывая некоторую неловкость от осечки с "Северной Долиной" (хотя формально проект властные структуры не курировали), администрация Петербурга решила на этот раз перенести центр тяжести с городских территорий на пригородные (пальма первенства у Курортного района и окрестностей Пушкина). К слову сказать, и у нынешних проектов одним из самых слабых мест остается именно инженерная неподготовленность территорий. Для стимулирования интереса со стороны инвесторов к выбранным 50 участкам, администрация зарезервировала их специально под малоэтажную застройку. Иного не дано.

"Торг уместен"

Вступление в силу Земельного кодекса привело не только к временным методологическим и нормативно-правовым заминкам. В новых условиях возникла необходимость обкатать механизмы передачи земель в собственность, предварительно определив стоимость участков. С этой целью городская администрация еще в прошлом году организовала торги по продаже территорий северной части Угольного острова на озере Разлив. Их результаты лишний раз показали, что место само по себе способно поразить даже опытных операторов рынка. На 12 лотов претендовали почти 50 покупателей, а стартовые цены были превышены в 2–3 раза, достигнув по некоторым участкам величин от $6000 до $9000 за сотку.

Не удивительно, что основная борьба развернулась между строительными компаниями. Там, где сейчас располагаются унылые огороды и пустыри, они планируют возвести респектабельные малоэтажные жилые комплексы для весьма состоятельных граждан. Размеры участков вполне умеренные – в среднем по 12 соток. Поэтому, дабы "застолбить" территорию, многие участники торгов претендовали сразу на несколько лотов. В итоге сразу 6 соседних участков достались одной компании, еще 3 – другой, а оставшиеся 3 отошли к частным лицам.

Главным результатом торгов специалисты считают создание подобного прецедента и определение ценового диапазона земельных лотов. Высокая активность инвесторов свидетельствует о востребованности рынком такого типа жилья как малоэтажные комплексы. И это несмотря на то, что по оценке Фонда имущества, затраты на инженерную подготовку каждого из проданных участков в среднем составят не менее $50 000. Следует учесть, что одним из обязательных условий участия в торгах была готовность победителей строго следовать всем требованиям градостроительного регламента, уготованного этим территориям. Иными словами – строители будут действовать в соответствии с уже разработанным планом и никакой самодеятельности!

Жилье для "избранных"

В черте города самым фешенебельным и знаковым, без сомнения, должен стать малоэтажный комплекс на Каменном острове. На территории бывшей усадьбы Елисеева общей площадью в 1,3 га идет застройка почти на 6000 кв.м. Здесь соблюдены все условия для комфортного проживания будущих жильцов. Прежде всего – престижность местоположения и обособленность от назойливой городской суеты. На тихом живописном островке можно не особо напрягая воображение почувствовать себя на загородном отдыхе, при этом оставаясь в центре города с высокоразвитой инфраструктурой.

Избранность покупателей определяется и весьма скромным численным составом будущих жильцов. Комплекс рассчитан всего лишь на 61 квартиру общей площадью почти в 12000 кв.м. Кроме непосредственно жилых объектов проектом предусмотрено строительство котельной, трансформаторной подстанции, хозяйственных помещений, спортивно-оздоровительного комплекса и паркинга на 81 машину.

По сути данный комплекс является новой современной жилой застройкой, шесть зданий которого возводятся по проектам питерских архитекторов и только два обретут "вторую молодость" в результате реконструкции. По оценке специалистов стоимость такого малоэтажного жилья может составить $2,5–3 тыс./кв.м. И это далеко не предел. Интересно, что цены в реконструируемых по соседству особняках доходят и до $5 тыс./кв.м. Впрочем, известно, что зачастую проще и дешевле построить заново, чем возродить к жизни аварийные объекты, да еще и быть связанным ограничениями со стороны КГИОП.

"Исторический полигон"

В основной же массе цены на жилье в городских малоэтажных комплексах, строящихся в менее пафосных местах, как правило, колеблются от $500 до $650 за кв. м. жилья. Например, продолжают активно застраиваться малоэтажным жильем Коломяги. Они остаются, наиболее однородной по типовому признаку застройки зоной таун-хаузов и коттеджей.

Несмотря на то, что за добрый десяток лет здесь уже было реализовано изрядное количество подобных проектов (от первых экспериментальных начала 1990-х годов до более изощренных в 2001–2002 годах), на этом "историческом полигоне" возникают все новые и новые малоэтажные комплексы. В одном из последних по времени реализации проектов в квартале 12В отдельные трехэтажные дома-коттеджи общей площадью 5000 кв.м. имеют базовую стоимость около $500 за кв.м.

В рамках этого же проекта возводятся и соединенные между собой дома – таун-хаузы общей площадью в 3000 кв.м. Цены на них колеблются в пределах $600–650 за кв.м. По соседству возводятся 22 секции двухэтажных таун-хаузов с мансардами другого малоэтажного комплекса общей площадью почти 4000 кв.м. Этот проект хоть и тоже отечественный, но отдает дань голландскому стилю. Таким образом строители не оставляют попыток придать объектам каждой типовой малоэтажной застройки свой индивидуальный облик и колорит. А иначе и нельзя – покупатели нынче все более требовательные становятся как по части архитектурных претензий, так и в отношении удобства планировок, качества строительных материалов и технологий.

Сегодня большинство покупателей подобного жилья считают площадь менее 150 кв.м. ниже собственного достоинства. Любопытно, что отнюдь не все проекты реализуются после типовой процедуры получения прав на застройку через ИТК. Так, в тех же Коломягах идет строительство восьми трехэтажных секций в стиле таун-хауз по цене около $600 за кв.м. Земля под застройку была выкуплена у частных лиц, которые попросили по $20 за каждый квадратный метр площади в качестве отступного.

Одним словом, так или иначе, но рынок развивается. Вообще специалисты рассматривают 2003 год как очередную веху в развитии малоэтажного строительства. Прогнозы оптимистичны – доля продаж этого типа жилья от всего объема новостроя должна увеличиться до 10%, при этом средние цены могут достигнуть рубежа в $750 за кв.м.