Ипотека строителям не нужна?

Не так давно в гостинице «Санкт-Петербург» прошла 2-я ежегодная конференция «Инструменты финансового рынка для развития предприятия: реальный опыт и проблемы. Северо-Западный Федеральный округ». В рамках мероприятия состоялся Круглый стол «Развитие рынка ипотечного кредитования».

Участники Круглого стола выслушали выступление директора департамента региональной политики и маркетинга «Агентства ипотечного жилищного кредитования» Александра Егорова. Он сообщил, что за 1,5 года работы агентство обобщило опыт Международной ассоциации ипотечных кредитов. На сегодняшний день АИЖК подписало соглашение о совместной работе с администрациями 51 региона. За это время прошло 3 заседания правительства и Госсовет по ипотеке. На данном этапе агентство предоставляет кредиты сроком 20 лет (для молодых семей — 30 лет) по ставке 15% годовых в рублях. Причем для получения кредита не требуется наличия поручителей и созаемщиков, основной критерий — оценка финансового состояния хозяйствующего субъекта. По словам Александра Егорова, сейчас в распоряжении АИЖК сосредоточено больше средств, чем необходимо рынку.

В ближайшее время агентство планирует заняться выпуском ипотечных ценных бумаг в соответствии с ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Средства, привлеченные от выпуска, будут направлены в регионы. АИЖК ориентируется на работу с региональными операторами, подконтрольными местной администрации. Банки будут заниматься выдачей кредитов. На данном этапе в 30 регионах работают закладные — договоры залога, обеспеченные полученным жильем. Среди проблем банков отмечалась необходимость создания инфраструктуры инвестиций. Сейчас лидерами ипотечного кредитования являются Внешторгбанк и Сбербанк, где каждый месяц происходит удвоение объемов.

В своей речи А.Егоров также отметил, что на весну 2004 года запланировано внесение изменений в законодательство. Основные направления – инструкции ЦБ РФ, сокращение большой диспропорции между спросом и платежеспособностью. Среди проблем отмечаются большие платежи при оформлении кредита, слабая защита долевого строительства, несовершенство налогообложения, низкий уровень жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен. Поэтому сейчас АИЖК ведет консультации с Госстроем РФ по увеличению объемов жилищного строительства с 33 до 70 млн.кв.м в год.

Ипотека вырастет с ВВП

Банковский аналитик аудиторской компании «Standard&Poor’s» по России Екатерина Трофимова заявила, что основная проблема банков заключается в отсутствии «длинных» денег. Она отметила, что в России выдано менее 1% ипотечных кредитов на душу населения. Их рост возможен только при увеличении ВВП на душу населения. По оценке Е.Трофимовой, в 2004 году объем ипотечного кредитования не превысит $500 млн. Факторы, которые могут способствовать росту – государственная поддержка, макроэкономический рост, снижение процентных ставок, рост благосостояния населения.

Был отмечен и позитивный зарубежный опыт в сфере ипотеки. Так, например, в Венгрии государство субсидирует банки для снижения процентных ставок. По статистике, в России банки считаются учреждениями с более высоким уровнем риска, чем муниципалитеты и предприятия. В частности, из-за того, что они входят в финансово-промышленные группы.

Кредитный портфель по 10 крупнейшим кредитам в России составляет 30–50% от общего объема заимствования, в Европе — 2–8%. В долгосрочной перспективе это может стать причиной проблем, выход – диверсификация бизнеса. К слабым сторонам банковской системы Екатерина Трофимова также относит доминирование Сбербанка, выдающего более 50% ипотечных кредитов. Потенциал российского рынка ипотечного кредитования на ближайшие 5–8 лет – увеличение объемов до $5–8 млрд., при этом конечные цифры будут зависеть от активности государственной позиции.

Бесплатные деньги

Далее по проблемам ипотеки свое мнение высказал директор Союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан. Он отметил, что организации, входящие в "Союзпетрострой", возводят 80% жилья в Санкт-Петербурге и обратил внимание участников Круглого стола на то, что в 2003 году 95% построенного жилья (1,6 млн. кв.м) пришлось на долевое строительство.

По поводу ипотеки он отметил, что за время работы ипотечного кредитования в Петербурге было выдано 100 кредитов для приобретения жилья, но на вторичном рынке, для первичного же — ни одного (!). Это говорит о ее ненужности для первичного рынка. Так, перенесенная на российскую почву американская модель ипотеки не работает, поскольку на нее можно выделять не более 30% месячного заработка. При этом ежемесячный размер официального дохода должен составлять $1–1,2 тыс. Ипотека на нереальных для данной страны условиях работать не будет: люди вынуждены приобретать жилье на начальной стадии, после чего может произойти банкротство компании. Предельная ставка для России — не более 5–6% годовых в валюте. Крайне необходимо, чтобы на рынок ипотечных кредитов пришли средства пенсионных фондов, страховых компаний. Только тогда ипотека может стать альтернативой долевому строительству.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что ипотека не является панацеей, поскольку она не решает социальных проблем. Достаточно серьезной проблемой является обращение взыскание на ипотечное покрытие. Кроме того, на данном этапе такой долг нельзя реструктуризировать. Однако, при всем богатстве выбора, альтернативы у ипотеки нет.

Фото автора