Пакетное строительство

Городское правительство приняло постановление “О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков”. Председатель Комитета по строительству Евгений Яцышин и председатель КУГИ Игорь Метельский рассказали о новом порядке на пресс-конференции в Смольном.

В конце апреля – начале мая на торги по новым правилам будут выставлены первые четыре участка. Они расположены в районе метро “Озерки” и “проспект Большевиков” и предназначены под строительство жилья общей площадью около 400 тыс. кв. м.

Ежегодно предполагается выставлять на торги права на возведение около 2 млн. кв. м недвижимости. В целом, планируется, что 80% городской земли будет продаваться на торгах, 20% – предоставляться целевым образом для бюджетного строительства и т.п.

Теперь инвесторы будут бороться за право аренды земли сроком на шесть лет, повышая арендную ставку. По мнению Евгения Яцышина, шесть лет – оптимальный срок строительного цикла, за который можно успеть провести предпроектные проработки, проектирование и строительство объекта. После его сдачи инвестор имеет право пролонгации договора аренды (на срок до 49 лет) или выкупа земельного участка.

Технология

Часть необходимых документов для строительства будет готовить городское управление инвестиций, а не инвестор, как раньше. Городская администрация не успела разработать механизм подготовки полного пакета, поэтому до 1 января 2006 года строителям пакет будут продавать неполный. В него входит принципиальное разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре, утверждение правового статуса объекта, оформление участка и кадастровый номер.

Инвесторам придется самостоятельно получать разрешения СЭС, экологов, договариваться о подключении будущего здания к свету, теплу, газу и воде. Евгений Яцышин считает, что данный подход оправдан тем, что поможет избежать тотального дефицита пятен.

Технология выглядит следующим образом: Комитет по строительству готовит документацию, передает в Комитет поуправлению городским имуществом, выставляющий участок на торги. По итогам торгов заключается договор с инвестором, затем он с готовой документацией идет в Комитет по градостроительству и архитектуре и получает разрешение на строительство.

Начальная цена на торгах может составить около $40 за 1 кв. м земли в год. Евгений Яцышин полагает, что за первые участки город выручит около $40 млн. – примерно $100 за 1 кв. м возводимого жилья. Инвестор сможет внести деньги сразу или в рассрочку, выплачивая по 30% стоимости в течение первых трех лет и по 3,33% – в оставшиеся три года.

Если по истечении трех лет строительство не начнется, ставка аренды удваивается, а еще через три года участок изымается и повторно выставляется на торги. Полученные средства планируется расходовать следующим образом: 70% – на развитие инженерных сетей, 30% – на расселение аварийного жилого фонда. 80% – торги, 20% – целевое – бюджетное и т.д.

Нюансы

Председатель Комитета поуправлению городским имуществом Игорь Метельский сообщил, что желающим участвовать в торгах нужно будет внести залог в 10–20% от начальной цены участка. Г-н Метельский отметил, что постановление родилось нелегко, при нормальной системе инвестор должен покупать полный пакет. После этого он может сразу начать строительство, но тогда сократятся его сроки.

Игорь Метельский уточнил, что новый инвестиционный договор с КУГИ предусматривает возможность переуступки прав третьим лицам. Станет возможным использовать земельный участок в качестве кредитного залога. Целевое предоставление будет реализовываться при наличии обременений, чтобы не нарушить права третьих лиц.

Представители инвестиционно-строительного комплекса в целом поддерживают данное начинание. Однако они хотят иметь гарантии, что город вернет потраченные деньги, если, к примеру, СЭС не разрешит строить на том участке, по которому был приобретен пакет документов.

Директор ССК “Союзпетрострой” Лев Каплан, участвующий в разработке проекта, утверждает, что решение о продаже неполных пакетов было вынужденным – рабочая группа потратила на споры три месяца, так как федеральное и региональное законодательство не предусматривают выставления на торги участков с неполной документацией.