Рассуждения о положении дел на строительном рынке Санкт-Петербурга являются одной из излюбленных тем строительных изданий нашего города. Рынок этот весьма активный и, безусловно, существует множество мнений о его перспективах и о дальнейшем его развитии.

Сегодня мы предлагаем вашему вниманию два материала с проходивших недавно круглых столов, которые тесно связаны друг с другом. Наиболее интересные высказывания участников данных мероприятий приводятся в данных статьях.

Риск – благородное дело?

В Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга (АРСПб) прошел круглый стол «Взаимодействие риэлтеров и строителей в вопросах обеспечения безопасности на первичном рынке». На нем обсуждались перспективы развития рынка долевого строительства.

Сергей Сосновский, президент АРСПб:

- Расскажите о ситуации на квартирном рынке.

- По итогам 2003 года объем сделок на петербургском рынке составил 60 тыс. квартир. Рост стоимости 1 кв.м строящегося жилья составил более 40%. Сейчас происходит рост количества различных форм участия в долевом строительстве – легальных с точки зрения законодательства. При этом возникают вопросы рисков дольщика и застройщика. На первичном рынке увеличивается число инвесторов – лиц, приобретающих жилье с целью сохранения средств и дальнейшей перепродажи.

- Банки кредитуют долевое строительство?

- На данном этапе приобретение строящегося жилья кредитует только Балтийский банк. Причем речь идет о ряде строительных компаний, с которыми он работает. Всего за 2003 год выдано не более 400 кредитов, что составляет менее 1% рынка. По данным Национального резервного банка в 2005 году ставки ипотечного кредитования снизятся. Сейчас на вторичном рынке они составляют 9% годовых в валюте, первичном – 13–15% в валюте.

- Что представляет собой инвестиционно-строительного комплекс?

- Его структура такова: 6–8% частные инвесторы, 6,7% – городская администрация, остальное – дольщики. В Петербурге в 2003 году сдано 1,7 млн. кв.м жилья, в Москве – 3,2 млн.кв.м. В 2003 году 95% жилья продавалось до госприемки, сейчас только 75%.

- Какие конкурентные преимущества есть у риэлтера?

- Для дольщика работа с риэлтером интереснее более широким спектром предложения. Помимо этого, риэлтеры не взаимодействуют с сомнительными застройщиками, отслеживая цепочку от заказчика до инвестора. Комплексные сделки, наиболее интересные для граждан, составляют до 90% деятельности, осуществляется адаптация ипотечных схем кредитования. Наличие профессиональных стандартов и Кодекса этики увеличивают безопасность сделки. При АРСПб работает Комитет по защите прав потребителей.

С другой стороны, сейчас растет число псевдориэлтеров, входящих в сговор с неблагонадежными строителями. Главная задача таких структур – за короткий срок собрать как можно больше денег.

Дмитрий Кадолба, заместитель директора отделения «Новое строительство» агентства недвижимости «Итака»:

- Как формируются предпочтения покупателей?

- Цены первичного и вторичного рынков взаимосвязаны. Лица, заинтересованные в приличных соседях и коммуникациях, выбирают рынок первичный. Но покупатели не всегда успевают за ростом цен рынка первичного строительства и идут на вторичный. Низкое качество сданных объектов и громкие скандалы на первичном рынке также вызывают отток клиентов на вторичный. Соответственно, спрос на первичном снижается.

- Что выгодно приобретать?

- Панельные дома дорожают медленнее, чем кирпичные. С начала 2004 года средняя цена предложения 1 кв.м. выросла с $750 до $1000. Сейчас средняя ставка ипотечного кредитования составляет 15% годовых в валюте. В Прибалтике, как только ставка снизилась до 5–8% годовых, цены на жилье значительно выросли. Думаю, у нас произойдет похожая ситуация. Сейчас в Петербурге социальное жилье стоит $850 за 1 кв.м., эконом-класс – $850–1100, комфорт – $1100–2000, элита – от $2 тыс. Причем, рост стоимости элитного направления за 2003 год превысил 100%.

Николай Позолотин, начальник управления развития строительной компании «Инвестторг»:

- Что влияет на цены?

- По нашим объектам в Приморском, Невском и Фрунзенском районах рост с начала 2004 года составил 27%. Ценовую ситуацию может изменить приход новых компаний, новые правила игры. Для строителя определяющим фактором является себестоимость. Строительный цикл составляет 2 года. Сейчас увеличили отчисления до $80 за 1 кв.м., обсуждается проект по передаче 10% квартир городу. Все это увеличивает нагрузку на цену 1 кв.м.

- Как будет развиваться положение?

- При цене $1 тыс. за 1 кв.м. многие откладывают приобретение недвижимости в принципе. Если власти не придумают механизм выхода из ситуации, в 2004 году планируемые 2 млн. кв.м. не продадут. Повышение цен повысило финансовую устойчивость компаний по объектам, которые подходят к завершению, но в долгосрочной перспективе может привести к спаду. В таком случае произойдет перегруппировки сил, ряд компаний уйдут в Ленобласть. Однако там нет такого платежеспособного спроса. Выход – дружба строителей с риэлтерами, использование зачетных схем с имуществом, которое есть у горожан.

Строители дефолтов не боятся

В рамках конференции «Финансовые инструменты в развитии стройиндустрии России» состоялся другой круглый стол – «Как оценивать риски эмитентов строительного сектора». Его участники сошлись во мнении, что мелкие компании более подвержены рискам дефолтов, чем крупные.

Марк Лернер, финансовый директор строительной компании (СК) «Северный город»:

- Что происходит с ценами на недвижимость?

- Рынок Петербурга характеризуется безудержным ростом, который продолжался до февраля-марта. К марту он составил 60%. Потребители не могли выдержать такую гонку, поэтому в течение 2 месяцев происходит стабилизация. Цены повышаются не на 5–7% в месяц, а на 1–2%. С осени рост продолжится, поскольку нет альтернатив. Высокие цены на недвижимость связаны с себестоимостью строительства, которая растет на 20–25% в год, ограниченным количеством пятен под застройку. При отсутствии нормального механизма выделения пятен через год мы столкнемся с нехваткой предложения. В течение последнего полугодия растет ипотечная активность.

- Как Вы прогнозируете развитие ситуации?

- В целом, рост цен продолжится, поскольку инвестиции в жилье являются альтернативной покупке валюты. К декабрю 2004 года он составит 35–40%, в 2005 году будет снижение темпов до 15–20%. Возможна стабилизация на протяжении 3–5 месяцев и коррекция цен. Ориентируясь на макроэкономические показатели, можно сказать, что в 2006–2007 гг. рост цен возобновится.

- Расскажите о рисках СК.

- Они есть там, где не умеют считать. Можно строить 1 дом и навернуться на пустом месте. Минимизация рисков возможна при наличии сбалансированного портфеля: «Северный город» — квартиры для среднего класса и RBI – элитное жилье. Хорошим козырем является открытая инвестиционная политика СК, ее публичность, прозрачность, отчетность. Кроме того, в случае кризиса крупные компании скорее смогут договорится с банками о кредитовании.

- Как можно оценить деятельность СК?

- Оценивая деятельность, смотреть только на финансовые показатели не совсем правильно — первой строчкой в отчете обычно идет маржа. Помимо этого, хорошо, если есть запас пятен под строительство. Этот актив всегда можно реализовать. Также надо учитывать уровень менеджмента, имидж. Сейчас много разговоров о приходе московских строителей, думаю, через 3–5 лет, если они уйдут, нам будет легче. Это повлечет за собой соответствующие технологические изменения.

Алексей Цветков, директор департамента корпоративного развития и проектного финансирования группы компаний «ПИК»:

- Что Вы думаете о стабилизации цен на недвижимость в Петербурге?

- Она кратковременная, рынок недвижимости очень инертный. Для обрушения цен необходимо предложить одновременно не менее 1,3 млн. кв.м. Профессиональные участники рынка этого не допустят. Крупные компании смогут удержать рынок. Например, даже при дефолте цены на элитные дома в Москве не падали.

- Какие СК более подвержены кризисам?

- Крупные не подвержены, в основном, мелкие «компании одного дома». Как только, прекратится поток дольщиков, у них не будет средств. Они будут вынуждены уступить права инвестирования крупным компаниям. Если проводить параллели с банковским сектором, очевидно, что ЦБ РФ поддерживает банки первого эшелона. Если у СК много площадок, их можно продать.

- На что надо обращать внимание при оценке СК?

- С крупными компаниями все понятно, мелкие и средние надо изучать. Важно наличие диверсификации объектов, собственных промышленных активов, подрядных организаций. Желательно, чтобы они работали с банками первой десятки.

Егор Федоров, аналитик «Банк Москвы»:

 - Спрос на жилье может снизится?

- К падению спроса могут привести негативные макроэкономические факторы. Сейчас многие инвесторы ждут, чтобы освободится от приобретенной недвижимости. Если говорить о московском рынке, там есть определенный политический риск. Однако паника населения вряд ли возможна. Кроме того, в недвижимости деньги хранятся лучше.

- Если на строительном рынке будет дефолт, кого он коснется?

- Мелкие компании более подвержены рискам дефолтов. У них мало проектов, поэтому нет финансового жира. Если говорить о долгосрочных проектах, то они более устойчивые. Все это можно понять при анализе инвестиционного контракта. В нем написано – что будет построено, какие есть обременения. В одном контракте может быть записан и 1 дом, и 30. Хорошо, если есть абстрактные пятна, купленные про запас, здесь надо смотреть в целом. Доверять можно тем, кто работает на рынке и имеет хорошую репутацию.

- Как политика влияет на рынок недвижимости?

- Для СК желательна дружба с местными властями. Если произойдет непредсказуемая отставка первых лиц, будет недоумение, которое продлится от недели до месяца. Политики могут изменить динамику в будущем, но расторгнуть контракт, исполненный наполовину, практически невозможно. Мне известно о договорах, заключенных с 2002 до 2010 года. В зависимости от политики находится только возможность изменения порядка выделения участков.