Стройкомплекс: Подъем или кризис?

Представители государственной власти Санкт-Петербурга и руководители крупных общественных организаций городского инвестиционно-строительного комплекса (ИСК) имеют разные точки зрения на перспективы его дальнейшего развития. Корреспондент «СБМ» записал мнения обоих сторон по данному вопросу, которые мы представляем вашему вниманию.

По мнению председателя Комитета по строительству Администрации СПб Евгения Яцышина, сейчас происходит планомерное развитие ИСК. Он считает, что приход на строительный рынок СПб московских компаний способствует его успешному функционированию. Кроме того, г-н Яцышин полагает, что процедура предоставления участков под застройку через торги является прозрачной и эффективной.

Директор ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан придерживается полярной точки зрения. По его оценке, процедура торгов является несовершенной и не соответствует требованиям федерального законодательства. Он против предоставления участков по схеме короткого пакета. Также г-н Каплан утверждает, что предложение больших участков под застройку автоматически отсекает от участия в торгах петербургские компании, т.к. у них нет достаточного объема финансовых средств.

Таким образом, процедура торгов фактически устраняет петербургские строительные компании и служит плацдармом для внедрения на рынок СПб московских компаний, имеющих большее количество свободных денег.

Порядок уменьшает сроки

В октябре был принят «Порядок выдачи разрешений на строительство и производство ремонтно-реставрационных работ в Санкт-Петербурге». На пресс-конференции, которая прошла в агентстве «Интерфакс», Председатель Комитета по строительству Администрации СПб Евгений Яцышин рассказал о данном документе и положении дел в инвестиционно-строительном комплексе города.

«Новый «Порядок выдачи разрешений…» направлен на сокращение сроков. После получения уполномоченным органом заявления и пакета документации от инвестора срок ожидания при первом обращении снижен с 3 до 2 недель, при повторном – с 7 до 5 дней. Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт сокращен более чем в 1,5 раза. Кроме того, упорядочена выдача разрешений на ремонтно-реставрационные работы объектов культурного наследия, памятников истории и культуры.

Также сейчас разрабатывается новый порядок проектной подготовки капитального строительства. Документ направлен на оптимизацию и сокращение продолжительности инвестиционно-строительного процесса. Он готовился с участием представителей профильных комитетов и согласующих ведомств, строительных бизнес-сообществ. В нем обобщены требования к пакету документов для осуществления деятельности, которые должен выполнить инвестор. Действие регламента распространяется на все объекты гражданского строительства, за исключением объектов федерального значения. Кроме того, сейчас идет подготовка нормативно-технической документации по проектированию зданий высотой более 75 метров.

На данном этапе в городе не хватает торговых площадей. В соответствии с новым Генпланом, в районах нового строительства будут зарезервированы места для возведения торговых комплексов. Дело в том, что в 2003 году ряд больших участков был передан крупным торговым операторам целевым образом. В 2004 году продано 3 земельных участка, их стоимость в ходе торгов выросла в 2,7 раза. Сейчас ведется подготовка пакетов на строительство торговых комплексов по 26 земельным участкам. До конца 2004 года часть их них планируется выставить на торги по схеме полного пакета.

Если говорить о коммерческом секторе, то сейчас ведутся серьезные переговоры с компанией «Газпром». Речь идет о возведении офисного здания и ряда других строений в районе Лахты или Ржевки-Пороховых. Планируется, что общий объем инвестиций в проект превысит $1 млрд. В целом, офисные центры сейчас развиваются за счет вторичного рынка, по данному сектору заявкив Комитет по строительству не поступают.

Приоритетными направлениями строительства до 2010 года станут северо-приморская, северная и приморская юго-западная части города. На территориях общей площадью 856 га можно будет возвести объекты гражданско-жилищного назначения площадью более 13 млн. кв. м. Кроме того, увеличение объемов строительства будет происходить за счет перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию. Комитеты по строительству и по экономике не пришли к согласию, будет ли браться плата за перевод земель. Определено, что до передачи участков должен быть разработан проект планировки квартала, включающий дороги и транспортные развязки. Собственники, желающие продать участок по частям, должны будут разработать проект застройки квартала с учетом социальных норм.

В отношении инфраструктуры можно сказать, что с начала года инвесторы уже перечислили в городской бюджет 3,5 млрд. руб. на эти цели. Всего в 2004 году на ее развитие Правительство СПб планирует получить от инвесторов 4–5 млрд. рублей.

Мне известно, что ряд местных строителей жалуются на экспансию московских фирм. Считаю, что это обычная «местечковость», которую надо преодолевать. Просто компании хотят воссоздать непрозрачный рынок, где можно сидеть и пилить участки, как они делали раньше».

Петербургский строительный кризис

По мнению ряда руководителей крупных общественных организаций инвестиционно-строительного комплекса Петербурга и Ленобласти, данная отрасль в нашем городе находится в кризисном состоянии. Для его преодоления был воссоздан Совет ассоциаций и союзов инвестиционного и градостроительного комплексов СПб и ЛО. В его состав вошли Ассоциация банков Северо-Запада(АБСЗ), ССК "Союзпетрострой", "ЛенОблСоюзСтрой", СПб Союз архитекторов России, Ассоциация риэлтеров СПб, Ленинградская ассоциация проектных организаций, Ассоциация строительных и монтажных организаций и предприятий «Ленпромстрой», профсоюз работников строительства и промстройматериалов СПб и ЛО.

По словам одного из организаторов Совета директора ССК "Союзпетрострой" Льва Каплана, до настоящего времени Совет работал с перерывами с 1996 по 2000 год. Он сыграл серьезную роль во время дефолта. Тогда совместно с Ассоциацией банков Северо-Запада (АБСЗ) Cовету удалось в короткие сроки решить вопрос со взаимными платежами. Кроме того, он поддержал Ассоциацию риэлтеров СПб, когда она оказалась в сложном положении из-за проблемного агентства «ИнтерОксидентал». В 2000 году Совет перестал функционировать, поскольку в это время президент СК «Росстро» Александр Макаров вышел из его состава и создал Ассоциацию домостроителей СПб.

Г-н Каплан считает, что необходимость возрождения Совета вызвана неблагоприятной ситуацией в городском ИСК в настоящее время.В частности, Закон СПб "О государственной поддержке Санкт-Петербургом инвестиций в жилищное строительство" предусматривает возможность гарантий города под инвестиционные проекты. Однако механизм получения этих гарантий отсутствуют. Сейчас готовится предложение по решению данной проблемы для Администрации СПб, поскольку только ипотека не решает вопросы инвестиций для строительства. На данном этапе в Совете создана рабочая группа по кредитованию строительной отрасли, которая постарается раскрыть для финансирования ИСК новые источники инвестиций, отличные от долевого участия граждан.

Структура Совета является общественной: здесь нет членских взносов, председателя, Устава, необходимости регистрации. Все решения принимаются консенсусом. «Наш главный орган – общее собрание. Деятельность Совета корреспондирует идею Президента РФ Владимира Путина об общественных советах, являющихся основой гражданского общества. Сейчас мыобъединяем около 2 тыс. компаний ИСК СПб и ЛО, поэтому с мнением Совета нельзя не считаться. Наша задача – дуть в одну дуду» – сказал директор ССК «Союзпетрострой».

По поводу торгов земельными участками под жилищное строительство, Лев Каплан отметил, что «происходит беззастенчивая скупка пятен застройки московскими компаниями. На торги выставляются гигантские территории. Думаю, что после того, как земля будет скуплена, начнется спекуляция. Кроме того, Совет выступает категорически против торгов по схеме короткого пакета. Мы уже были по этому поводу у главного архитектора СПб, пойдем дальше» – сказал он.

Одним из членов АБСЗ является Промышленно-Строительный Банк. Заместитель Председателя Правления банка Сергей Бочкарев считает, что продвижение ипотеки должно являться не банковской, а государственной задачей. ПСБ участвовал в работе конференции Института Адама Смита, предложения по ипотеке были переданы для Госдумы РФ. Часть из них уже принята в виде законов, другая находится на рассмотрении. В целом, должно созреть состояние рынка. На Западе ипотечные ценные бумаги имеют высшую категорию надежности и являются абсолютно ликвидным финансовым инструментом.

По словам г-на Бочкарева, серьезная помеха связана с тем, на данном этапе не решена проблема выселения должников по кредитам. Если говорить о ставке ипотечного кредитования, то ее уровень зависит от стоимости привлеченных денег. В этом плане у западных банков есть преимущества перед российскими, поскольку они имеют доступ к более дешевому финансовому ресурсу.