Строительный механизм

На конференции "Банки и бизнес Северо-Запада: пути развития", прошедшей в гранд-отеле «Европа», обсуждались вопросы инвестиций в строительство и рынок недвижимости, законодательство, механизмы финансирования, развитие рынка ипотеки. Руководители инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга рассказали о проблемах и решениях в данной сфере.

Вице-губернатор СПб по экономике Михаил Осеевский считает, что в связи с создавшейся ситуацией на строительном рынке города, банки должны более активно развивать ипотечное кредитование. С помощью ипотеки можно частично решить жилищную проблему. По итогам 2004 года доходы бюджета СПб превысили расходы, хотя изначально планировался дефицит. Профицит стал следствием дополнительных налогов и доходов города от продажи и сдачи в аренду земельных участков, а также экономии расходов на конкурсные процедуры.

Вице-губернатор ЛО по экономике Григорий Двас подтвердил необходимость участия банков в ипотечном кредитовании: «Если через 2–3 месяца ипотека не заработает, надо ожидать кризиса на рынке жилищного строительства: банки уходят, а строительные компании (СК) могут просто разориться. Прежде всего, кризис коснется строительного рынка СПб, поскольку рынок жилья в ЛО достаточно сбалансирован по объему спроса и предложения, а в городе отмечается существенное превышение предложений и цены». По мнению Григория Дваса для того, чтобы избежать кризиса, банки должны более интенсивно кредитовать жилищное строительство. Нужно разработать схему, при которой выдача кредита осуществляется в нескольких валютах. Тогда СК станут охотнее привлекать кредиты, поскольку им не придется нести валютные риски.

Вице-президент ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан рассказал о проблемах строителей. Так в последнее время наблюдаются тревожные симптомы строительного рынка — появились бартерные сделки, не востребованы башенные краны, что говорит об отсутствии «живых» денег у строителей и низких темпах строительства. По словам Льва Каплана, торги по системе короткого пакета – даже не преступление, а ошибка Администрации СПб. Например, на последних торгах 2004 года из 11 участков под застройку был продан один (!), в роли покупателя выступила эстонская компания.

Городская власть проводит популистскую политику – в 2004 году декларировался ввод 100 тыс. кв.м. социального жилья, активное развитие ипотеки. Однако этого не произошло — в частности, количество сделок, зарегистрированных в ГБР, снизилось в 2 раза. Ситуацию можно спасти только банковскими кредитами, поскольку деньги дольщиков являются беспроцентным, но рискованным ресурсом для СК. Сделки заключаются на уровне фундамента, сдача дома происходит через 2 года, за это время себестоимость может вырасти. Коммерческие банки СПб в 2004 году выдали только 4% кредитов на строительные нужды против 5% в 2003, это насмешка. В основном, кредитование происходит под договоры долевого участия без особой правовой основы, а такие квазикредиты не могут перескочить 4%.

Также проблемы СК упираются в ликвидные залоги. Для продажи земли в собственность и получения разрешения закладывать объекты незавершенного строительства нужна политическая воля городской власти. Сейчас для этого нужно разрешение КУГИ, которое требует выполнения всех инвестиционных условий. Естественно, банки не хотят кредитовать город, хотя сейчас в строительном бизнесе СПб вращается сумма, превышающая городской бюджет — $1,5 млрд.

Управляющий строительным филиалом «Промышленно-строительного банка» Владимир Желиостов считает, что кредитование жилищного строительства в целом более открытое, чем промышленное: «В залог мы берем все, самая большая проблема возникает с имущественными правами на инвестиционных условиях». Но пока риски необыкновенно высоки. Например, ведется строительство дома в Северо-Приморской части СПб. Себестоимость 1 кв.м. жилья составляет $700, площадь здания — 10 тыс. кв.м. Соответственно, требуется кредит размером $7 млн., причем, сразу необходимы $2,5–3,5 млн. Сейчас в ГосДуме РФ прошел второе чтение ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» являющийся попыткой придания «долевке» рыночного статуса. Его принятие снизит риски, позволит СК привлечь больше ресурсов.