Главная проблема покупателей элитного жилья в Санкт-Петербурге заключается в том, что найти квартиру, полностью соответствующую предъявляемым требованиям, довольно трудно. Как правило, покупателю приходится мучительно выбирать между престижным центром, где дома не дотягивают до соответствующего уровня по своим характеристикам, и новыми районами, где нет настроения старого Петербурга, но зато дома возводятся более качественные и комфортные.

Теневой рынок

Оценить объем спроса и предложения на рынке очень трудно. Объекты, которые объединяют в себе все признаки элитности, в СПб можно пересчитать по пальцам. Расплывчатость понятия приводит к тому, что к каждому дому при оценке степени его элитности следует подходить индивидуально. Кроме того, теневая часть рынка существенно выше, чем в массовом сегменте. Это связано с тем, что в нашем городе очень мало людей, способных купить квартиру за $1 млн. и дороже.

Обычно они знакомы или имеют общих друзей. Многие продавцы не хотят показывать в рекламе свои доходы и цену объекта. На элитном рынке есть дома «клубного типа». В них по рекомендации селятся партнеры по бизнесу, члены клубов и т.д. Стагнация цен не коснулась сегмента элитного жилья. Здесь происходит медленный, но уверенный рост цен за счет покупки одних объектов и появления в каталогах новых — более дорогих. Соотношение спроса и предложения сбалансировано, поскольку элитные объекты покупают те же, кто и продает. Сейчас, за счет притока иностранцев и иногородних покупателей, есть небольшое преобладание спроса над предложением.

«Золотой треугольник» и другие

Все объекты на этом рынке уникальны. Цена любого может сильно меняться. Например, цена пригородного особняка была снижена с $2,5 млн. до $1 млн. Другой пример — цену квартиры повысили с $300 тыс. до $450 тыс., после чего быстро продали, поскольку при подорожании она попала в другую категорию престижности. На первичном рынке стоимость готовых элитных квартир без отделки в центре СПб доходит до Е10 тыс. за 1 кв.м. На начальных этапах строительства не видовая квартира в центре может стоить около $1,5 тыс. за 1 кв.м., на Крестовском острове — от $3 тыс. В новых районах квартиры в домах, условно относящихся к элитным, продаются по цене от Е1 тыс. за 1 кв.м. На вторичном рынке квартиры в «золотом треугольнике» и на набережных с видом на воду продаются по цене $2–4 тыс. за 1 кв.м. Особенность вторичного рынка заключается в том, что элитная квартира может находиться в доме, который не является элитным. Исторически сложилось так, что рынок элитных квартир в СПб начался с расселяемых коммуналок. В итоге на одной лестничной площадке могут находиться элитные апартаменты и коммуналка. Такие квартиры поступают в продажу, когда их хозяева отчаиваются расселить парадную полностью и добиться необходимой социальной однородности. В отдельную категорию попадают элитные объекты в ближайшем пригороде.

Элитными загородными домами считаются объекты площадью 0,5–1 тыс. кв.м. с участками 0,25–1 га, с ландшафтным дизайном. Желательно уникальное расположение – рядом с дворцами и парками, историческими усадьбами. В основном, элитные загородные объекты относятся к новому строительству. Для элитных коттеджей необходима хорошая инфраструктура: коммуникации, бассейн, конюшни, помещения для персонала, охрана и т.д. Стоимость элитных загородных особняков – свыше $1 млн.

ТСЖ – наш рулевой

Сейчас, с увеличением количества ТСЖ, появилась надежда на увеличение количества расселений коммуналок в полурасселенных подъездах. Ведущую роль в ТСЖ занимают богатые владельцы отремонтированных квартир. Это может привести к радикальным изменениям в СПб и повысить статус многих домов в центре. Кстати, в среде риэлторов СПб есть понятие «элитная парадная»: полностью расселенный подъезд в обычном старом доме. Отличие СПб от Москвы заключается в том, что из-за ограничений по застройке количество хороших квартир в центре в ближайшие десятилетия не увеличится. Новые дома, возводимые на месте старых, имеют аналогичную площадь. При таких условиях рост цен на элитные квартиры продолжится. По прогнозам специалистов, в 2005 году он составит 10%.