Недавно в здании пресс-центра ИА "Росбалт" состоялась конференция, посвященная проведению "круглого стола" на тему: "Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства". Подготовка и проведение "круглого стола" в рамках девятого Петербургского международного экономического форума были поручены "Союзпетрострою".

Как отметил ведущий пресс-конференции, вице-президент, директор "Союзпетростроя" Лев Моисеевич Каплан, ситуация в инвестиционно-строительном комплексе Петербурга – довольно сложная. По статистическим данным 2005 года, объем подрядных работ в городе по многим строительным организациям снизился более чем на 40%. Производство железобетонных конструкций сократилось на 12%, кирпича – на 20%. По сравнению с 2004 годом число разрешений на проведение изыскательских работ в 2005 году уменьшилось почти в 7 раз. Кроме того, практически во всех строительных компаниях происходит снижение заработной платы, а также сокращение общего числа рабочих.

Одним из наиболее актуальных вопросов в современных условиях становится поиск и использование новых инвестиций в строительстве. С прекращением бюджетного финансирования жилищного строительства в постреформенный период основными инвесторами стали сами граждане. В результате, на смену бюджетному жилью пришло "долевое". Так, к концу 2004 года "долевое" участие горожан в строительстве жилья достигло 95% от всего объема ввода. А стать владельцем квартиры, и по сей день означает – стать "дольщиком".

Тем не менее, по словам вице-президента, директора "Союзпетростроя", процесс перехода от бюджетного строительства к "долевому" протекал достаточно болезненно. В условиях "ажиотажного" спроса на квартиры, соглашения между "дольщиком" и застройщиком носили самые разнообразные названия: договора "долевого участия", "инвестирования", "купли-продажи", "простого товарищества" и пр. Они составлялись, как правило, в пользу застройщиков. Отсутствие четкого законодательства создавало, в свою очередь, большие трудности при решении судебных споров. Помимо этого, многие из числа "дольщиков" оказались обманутыми в результате "двойных" продаж квартир в строящихся домах, банкротства таких крупных компаний, как "Виадук" и "Клаб". Только в Петербурге жертв подобного мошенничества насчитывается более 15 тысяч.

Принятие в декабре 2004 года Федерального закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости", вызвало настоящую бурю среди застройщиков и в корне изменило ситуацию в строительном бизнесе. Произошел существенный "перекос" в другую сторону. Если раньше "дольщики" оставались практически незащищенными, то теперь они получали приоритетные права. Например, возможность изымать свои средства во внесудебном порядке, запрашивать отчет о финансовом положении компании-застройщика и т. д. В этом случае новый закон начинает ущемлять права застройщиков: неравновесные штрафы, угроза массового изъятия средств, введение НДС и пр. В результате, отмечает Л. М. Каплан, возникла реальная угроза сокращения рискового "долевого" строительства. А это может повлечь за собой обвал всего жилищного строительства в целом. Чтобы "уравновесить" права, сбалансировав интересы обеих сторон, бизнес-сообщество Петербурга на II Международном конгрессе в Москве предложило внести в закон ряд поправок. Так, в резолюцию удалось включить несколько дополнительных пунктов: исключить одностороннее, внесудебное изъятие средств, запретить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную финансовую информацию, уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков, уточнить понятие "целевое использование средств дольщиков", распространив его на все объекты, строящиеся по схеме инвестирования застройщиком.

Тем не менее, отмечает вице-президент, директор "Союзпетростроя" Л. М. Каплан, массовое "долевое" строительство, несмотря на все поправки и дополнения, остается рискованным. Поэтому переход к новым формам инвестирования жилья становится приоритетным. В настоящее время существует несколько альтернатив "долевому" строительству. В первую очередь, это займы и кредиты коммерческих банков. Подобные источники финансирования очень популярны в мировой практике. У нас же банковские ресурсы в строительстве составляют, к сожалению, лишь 4 % от всех вложений. Однако с переходом на обязательные торги к октябрю 2005 года, а также в связи с сокращением продаж квартир (сегодня около 30% жилья остается непроданным) у российских застройщиков постепенно появятся потребности в подобных займах. Банки, в свою очередь, готовы инвестировать средства в строительство, но под существенные залоги: бизнес, собственность на землю, незавершенное строительство, права аренды. В этом случае для застройщика появляется необходимость принятия некоторых разрешительных мер, таких, как долгосрочная аренда.

Источниками финансирования могут выступать также ресурсы страховых компаний, пенсионных фондов, а для строительства социального жилья – и бюджетные средства. В этом случае, отмечает Л. М. Каплан, тоже существуют значительные препятствия. Согласно существующему законодательству РФ, резервы российских страховых компаний и пенсионных фондов могут использоваться только на покупку государственных ценных бумаг. А потому данный вопрос в настоящее время также требует дополнительного рассмотрения.

Еще один метод финансирования строительства, уже получивший широкое распространение в нашей стране – это ипотечное кредитование жилищного строительства. Однако, по мнению вице-президента, директора "Союзпетростроя" Л. М. Каплана, ипотека – это средство создания платежеспособного спроса населения, а отнюдь не инструмент непосредственного инвестирования в строительство. Она может существовать не за счет кредитов банков, а лишь при активном участии государства. Кроме того, вопреки сложившемуся мнению, ипотека, помимо масштабных бюджетных вложений, предполагает длительную окупаемость – около 10 лет. А потому, ипотечное кредитование никак не может стать основой так называемого "доступного жилья".

В целом, по словам Л. М. Каплана, строительный комплекс Петербурга переживает кризис. Главная задача на сегодня – это налаживание делового партнерства, сотрудничества между различными строительными объединениями. В рамках проведения "круглого стола" представители органов государственной власти, депутаты Государственной Думы и Правительства РФ, губернаторы, представители бизнес-сообществ, инвестиционно-строительных компаний, руководители коммерческих банков, ипотечных агентств более детально рассмотрели проблемы и возможные пути развития строительного бизнеса в России.