При наличии $5 млн. торговая компания, планирующая выйти на рынок СПб или укрепить уже имеющееся положение на нем, может построить торговый комплекс (ТК), бизнес-центр (БЦ) или логистический комплекс. Сроки окупаемости и рентабельность зависят от выбранного объекта инвестирования.

Сведем счеты

Решение о вложениях компании в тот или иной вид недвижимости принимается в зависимости от местоположения и особенностей имеющегося пятна под застройку или от архитектурно-планировочного решения здания под реконструкцию. В целом, уровень доходности распределяется следующим образом: ТК, БЦ, склады. Сегодня вход на рынок коммерческой недвижимости затруднен из-за сложившейся конкуренции. Кроме того, трудно получить объект для инвестиций в привлекательном месте, а проекты на окраинах города плохо окупаются плохо.

В отношении БЦ и ТК говорить о средних сроках реализации проекта невозможно. По мнению экспертов, все зависит от близости компании к администрации СПб и местоположения объекта для строительства или реконструкции. Строительство с нуля может занять несколько лет, причем будет идти непросто. В случае реконструкции процесс идет довольно быстро. Для ТК очень важно расположение, близость к транспортным потокам. Стоимость нового строительства БЦ и ТК составляет $0,6-1 тыс. за 1 кв.м., реконструкция – от $200 за 1 кв.м. в зависимости от состояния. Складские комплексы - самый дешевый вид вложений с быстрой окупаемостью. Однако в сравнении с БЦ и ТК доходы также не велики. Сейчас данный сегмент активно развивается, и выйти на рынок довольно легко. Пока спрос превышает предложение, недостатка в арендаторах не будет.

В отношении складов действуют более низкие требования по расположению. Стоимость строительства из легких конструкций составляет $250 за 1 кв.м. Реконструкция не проводится из-за отсутствия подходящих объектов. Сроки окупаемости и рентабельность в значительной степени зависят от масштабности и «классности» проекта: ТК 4-8 лет, 22-25% годовых; БЦ 4-7 лет, 18-20%; склады 2-5 лет, 20-30%.

Выбери меня

В ТК стабильно высокие арендные ставки и цены продажи, продолжающие рост. При этом привлекательными кажутся относительно небольшие затраты на строительство. С другой стороны, грядет постепенное насыщение данного рынка, а, следовательно, высокая конкуренция. Если говорить о БЦ, то здесь сохраняется стабильно высокий спрос на офисные помещения. Происходит инфляционный рост арендных ставок и значительный рост цен продажи помещений в строящихся БЦ. Кроме того, наметилась тенденция перемещения арендаторов из отдельных офисных помещений в БЦ. Однако значительные затраты на строительство и высокая конкуренция удлиняют срок окупаемости таких вложений. Также повышаются требования к техническому оснащению и услугам БЦ. Качественные складские помещения в СПб практически отсутствуют. Спрос на них очень высок, поскольку через город проходят значительные товарные потоки: порт, граница, развитая дорожная и ж/д сеть. Город остро нуждается в качественных специализированных складах - холодильных, фармацевтических, топливных. Сейчас предложение представлено старыми зданиями. Новые складские центры, соответствующие современным требованиям, имеют 100% заполняемость. К сожалению, в СПб нет инженерно подготовленных территорий с удобным расположением для строительства крупных логистических комплексов.

Цена вопроса

Строить объект целиком на собственные средства невыгодно. Поэтому для начала достаточно вложить $5 млн. После завершения нулевого цикла обычно привлекаются заемные средства. Таким образом, можно рассчитывать на общий бюджет проекта. Например, на $15 млн., с учетом стоимости земельного участка, можно построить: БЦ площадью более 10 тыс.кв.м. (класс В); ТК из металлоконструкций на фундаменте, около 15 тыс.кв.м.; логистический комплекс на территории 7 га со складскими корпусами из легких конструкций, около 30 тыс.кв.м. Точная стоимость строительства зависит от сложности получения согласований, цен на материалы и подрядные работы, которые могут сильно различаться в отдельных случаях, самого проекта, стоимости земли в конкретном районе и т. д.