Большинство сделок на рынке недвижимости сегодня заключается по принципу долевого участия в строительстве жилья. Квартиру в строящемся доме можно купить как в готовом виде, так и без чистовой отделки. Большой спрос на квартиры в строящихся домах объясняется тем, что цены на них существенно ниже, чем на вторичном рынке жилья. Но, к сожалению, и здесь есть свои минусы, у дольщиков очень часто возникают претензии к застройщикам: от нарушения сроков сдачи объектов в эксплуатацию до плохого качества строительства.

Квартира – это такой же товар, как и любой другой, и платя за нее немалые деньги, вы должны знать, хотя бы на бумаге, что покупаете. В договоре, как минимум, должны быть указаны: перечень и качество, соответствующее нормативным документам, выполняемых работ, сроки начала и окончания строительства, ответственность сторон. Проект дома и квартиры является обязательным приложения договора.

Подписывая договор об участии в долевом строительстве, обратите особое внимание на пункт об объекте строительства: должно быть четко прописано в каком виде квартира сдается дольщику. Возможно несколько вариантов: без отделки, без чистовой отделки, с чистовой отделкой. Разница между ними в том, что в квартире без чистовой отделки, то в отличии от квартиры совсем без отделки, должны быть проведены подготовительные работы (отштукатурены стены, отшпатлеван потолок, произведены работы по устройству цементной стяжки) согласно СНиП. После таких работ остается сделать только косметический ремонт.

Установку сантехнических приборов можно поручить строителям или же остановить свой выбор только на сантехнической разводке (трубопровод до места подключения этих приборов) или вводе в квартиру общедомового стояка с заглушенными отверстиями. Все остальные работы по разветвлению труб и установке сантехники вы выполняете сами.  Соответственно квартиру с чистовой отделкой вам остается только оформить в собственность и спокойно перевозить вещи, не задумываясь где взять еще денег на ремонт. В идеале так и должно быть, но в действительности почему-то все по-другому.

Происходит это чаще всего из-за того, что в договорах долевого строительства наиболее подробно освещена финансовая сторона, а об остальном сказано общими словами. К тому же договор между инвестором (зачастую он же является и застройщиком) и частным лицом может называться как угодно. Это, например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также "о совместной деятельности", "инвестиционный договор", "о долевом инвестировании", "долевого строительства", "об уступке прав требований" и др. В связи с чем дольщик не защищен ни юридически,  ни экономически. Не стоит воспринимать предложенный вам документ как истину в последней инстанции.

Договор – это двухсторонняя сделка, в которой стороны равны, и каждая из сторон имеет право вносить в него свои условия. Если вы хотите контролировать процесс строительства, то имеете право запрашивать у организации, с которой состоите в договорных отношениях, все интересующие вас документы по объекту строительства. По Гражданскому кодексу заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материала заказчика. Но поскольку при участии в долевом строительстве вы являетесь не заказчиком, а одним из инвесторов (дольщиком), для осуществления такого контроля необходимо внести пункт о праве на доступ на территорию стройки и контроль строительных работ. Иначе вас просто не пустят за ограждение объекта строительства по технике безопасности.

Принимая квартиру у застройщика, в зависимости от времени года, обратите внимания на то, нет ли промерзания на стыках стен, если за окном зима, и нет ли следов протечек - если лето. Перед подписанием акта приема-передачи желательно проверить качество выполненных работ. Эксперты Фонда "ЦНПЭ" рекомендуют  принимать квартиру у застройщика со специалистом. Это касается и тех, кто покупает квартиры с отделкой, и без нее.

Оценить качество строительных и отделочных работ самому, не будучи в этом специалистом, невозможно. Так, в одной из трехкомнатных квартир нового дома на Комендантском пр. экспертом было установлено наличие 40 дефектов: отсутствие изоляции между стяжкой полов и стенами, трещины на цементной стяжке полов, на стыке стен и потолка; наружный слой монтажных швов оконных блоков между откосом и блоком пустой на глубину до 70 мм, из шва легко извлекается не уплотненная и не антисептированная пакля, в отдельных местах пакля отсутствует вообще; розетки установлены криво; дверные откосы имеет отклонения от вертикали от 20 до 40 мм; и т.п. Все выявленные недостатки являются существенными по сравнению с техническими требованиями ГОСТ и СНиП.  Если Вы обнаружили, что работы проведены некачественно, укажите все дефекты в Акте приема-передачи и там же назначьте разумный срок для устранения дефектов.

При производстве работ, может возникнуть необходимость изменения проекта, в результате чего, конструктивно меняется план жилых помещений. Часто подобные изменения не согласовываются с дольщиками. Так, при приеме квартиры у застройщика гр. Н. обнаружил, что по потолку через две комнаты долгожданной квартиры протянулись железобетонные балки шириной 65 см, выступающие на 30 см по высоте. В данной ситуации потребитель имеет право на уменьшение стоимости квартиры или на расторжение договора и возврат денежных средств.

  С 1 апреля в силу вступил федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который значительно ужесточает обязанности застройщиков и наделяет граждан невиданными доселе правами. В частности, каждый договор будет подлежать государственной регистрации, что исключает угрозу продажи одних и тех же квартир разным покупателям. В случае нарушения застройщиком сроков строительства или передачи объекта он будет обязан возместить дольщику ущерб. Закон также вводит обязательное требование о раскрытии всей информации о застройщике (кто является учредителем, в каких проектах принимал участие, величина собственных денежных средств и размер кредиторской задолженности). В течение 14 дней до дня заключения первого договора с дольщиками строительные компании будут обязаны опубликовать в СМИ подробную информацию о проекте (этапы и сроки строительства, количество квартир, парковочных мест, сведения о земельном участке и т. д.).

По нового законодательству в договоре в обязательном порядке должны быть указаны:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.  Гарантийный срок для объекта долевого строительства будет устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи квартиры дольщику, если иное не предусмотрено договором. При отсутствии в договоре перечисленных выше условий договор считается незаключенным.

  Действие нового закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, разрешения на строительство которых получены после вступления закона в силу.  Спорные вопросы, возникшие до этого времени, решаются в рамках Гражданского Кодекса РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей".

По материалам Центра Независимой Потребительской Экспертизы