Перспективные инвестиции

Сейчас инвестиции в торговую недвижимость - одни из наиболее выгодных, в краткосрочной перспективе за счет роста цен, в долгосрочной - за счет сдачи площадей в аренду. Уровень доходности составляет 15-20% годовых. Общая площадь торговых помещений СПб на 1 квартал 2005 года – 4,5 млн.кв.м. К началу 2005 года введено 57 объектов торгового назначения. В 2005 году специалисты ожидают 20% прироста торговых площадей - до 1 млн.кв.м.  Это связано с увеличением спроса, особенно на объекты площадью 0,5-4 тыс.кв.м. и перенесения сроков ввода торговых площадей на 2005 год. В 2006 году ожидается снижение темпов прироста – до 10%. Сегмент встроенной торговой недвижимости занимает 44% рынка, он самый крупный на рынке. ТК составляют 20% объема торговых площадей, павильоны и ларьки – 19%, уличные рынки – 16%. Половина объема предлагаемых площадей встроенных торговых помещений приходится на Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы. Остальные районы представляют незначительные доли от объема. Исключение составляют Приморский и Выборгский районы - 9,15% и 8,93% рынка аренды и 9% и 9,5% рынка продажи.

Административный ресурс

Рынок встроенных торговых площадей делится на объекты нежилого фонда, принадлежащие городу и сдаваемые КУГИ в аренду, и находящиеся в собственности компаний или физических лиц. Из 100 предложений 73 приходится на аренду и 27 - на куплю-продажу помещений. Примерно 75-80% клиентов готовы приобрести помещения под магазины в собственность, однако из-за отсутствия предложения вынуждены арендовать. В 2004 году рост спроса на аренду торговых помещений составил 33%, на покупку - 48%. По мнению руководителя отдела оценки компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игоря Лучкова, в связи с изменением методики определения платы арендные ставки на помещения, сдаваемые КУГИ, вырастут от 20% до 30%. Повышение ставок КУГИ не спровоцирует скачок цен на рынке помещений, принадлежащих собственникам. Игорь Лучков считает, что после повышения ставок прекратится практика субаренды помещений КУГИ. В результате деятельности Администрации СПб по ликвидации рынков, сносу ларьков и павильонов меняется доля сегмента встроенных помещений. За последние 6-8 месяцев активной кампании на 15% вырос спрос на перевод жилых помещений в нежилые.

Ценовой коридор

 В СПб постепенно формируются однородные торговые коридоры. Магазины со схожим ассортиментом тяготеют друг к другу. Например, на Загородном проспекте представлены бытовая техника и электроника, на Владимирском - обувные магазины, на Большом пр. П.С. - бутики. На первых этажах зданий часто образуются своеобразные бизнес-инкубаторы. Такие «галереи бизнеса» в жилых зданиях имеются во многих районах города. Например, в Центральном районе на ул. Жуковского на протяжении 100 м. расположено более 30 объектов торговли. Одни из первых жилых зданий в городе, где почти не осталось квартир на первых этажах - дома 40 и 49 по Наличной ул. Это целый квартал у метро "Приморская". На протяжении 50 м. расположены 23 объекта торговли, общепита, медицины и услуг. За 2 года были расселены 27 квартир на первых этажах. Сегодня имеется устойчивый спрос на встроенные торговые помещения. Однако в связи с непомерно высокими ставками на встроенные помещения наметилась тенденция оттока арендаторов в ТК. Кроме того, в конце 2004 года наметилась тенденция замедления темпов роста цен и даже отмечалось небольшое снижение. В целом показатели остались достаточно высокими за счет активного роста в начале года. Специалисты прогнозируют рост ставок в 2005-2006 годах. На наиболее ликвидные помещения цена поднимется до 20%, наименее востребованные объекты подорожают на 5-10%. В 2005-2006 годах цена купли-продажи встроенных помещений будет подниматься на 15-20% ежегодно.