В Зале инвестиционных проектов прошел «круглый стол» Гильдии управляющих и девелоперовна тему: «Управление производственной недвижимостью на действующих предприятиях». По мнению участников, грамотное управление недвижимостью позволяет получать доход, сопоставимый с основной деятельностью предприятия.

Заместитель генерального директора ОАО «ЛОМО» Марина Зверева:

- Расскажите о специфике управления производственной недвижимостью на действующих предприятиях.

- Особенность имущественного комплекса предприятий ВПК заключается в убогости с точки зрения развития. Например, наша площадь производственных помещений составляет 521,7 тыс.кв.м., общая площадь земельных участков – 998 га. При этом странная структура баланса: часть земли в собственности, другая - в бессрочном пользовании. Много площадок, которые разбросаны по городу, области, регионам. Есть обременения: установки, объекты, стенды. Мы разделили недвижимость на операционную и инвестиционную, ввели понятие внутренней аренды. Занимаемся оптимизацией - за первое полугодие 2005 года освободили 100 тыс.кв.м. производственных площадей. У нас есть собственный отдел аренды, заключено более 240 договоров. Ежегодная прибыль составляет более $12 млн., она сопоставима с основной деятельностью предприятия.

- Что нужно для грамотного управления имуществом?

- Нужен единый центр управления. Можно создать обособленное структурное подразделение. Его плюсом является учет специфики объекта производственного назначения. Минус – деятельность по управлению недвижимостью будет осуществляться по стандарту промышленного предприятия и отсутствие механизма мотивации. Управляющие компании (УК) имеют большой профессионализм и опыт. Однако УК не очень привлекает управление операционной недвижимостью с имеющимися 10-летними контрактами. Еще вариант - создание дочерней компании, но в этом случае вряд ли руководители предприятия примут решение о выделении части недвижимости. Здесь есть риск выведения активов. По моему мнению, оптимальный вариант – создание обособленного подразделения. В этом случае на отдельный баланс можно выделить все имущество предприятия.

- У Вас есть план развития инвестиционной недвижимости?

- План касается основной деятельности предприятия. Он связан с укрупнением цехов, закрытием нерентабельных направлений. Не думаю, что мы будем строить серьезные бизнес-центры (БЦ) на своей территории. Скорее, будем ориентироваться на создание универсальных цехов, технопарков.

Президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Гришин:

- Как можно использовать имущественный комплекс действующих предприятий?

- Имущество – серьезный капитал, который может приносить хорошую прибыль. В частности, использование загородных активов – пионерлагерей и детских садов. Часто предприятие избавляется от социальной инфраструктуры, принимая не продуманные решения. Промышленные предприятия много внимания уделяют развитию недвижимости. Есть удачные примеры – «Светлана», «ЛОМО», «Арсенал», которые не являются серым пятном на карте города. Рынок подошел к фазе понимания того, что УК можно использовать в качестве партнера. Зачастую перекос в сторону строительства БЦ - следствие неправильного понимания целей собственника. Как правило, цель связана с развитием производственного сегмента. С другой стороны, ее точная формулировка занимает много времени и создает ряд проблем. В частности, саботаж со стороны среднего звена персонала предприятия, который думает, что станет хуже или всех уволят. Считаю, что идея «ЛОМО» о создание собственной УК - правильная. Она говорит о готовности работы на внешнем рынке. До сих пор около 50% территории СПб – промышленная. Это при том, что значительная часть ее сократилось, став общественно-деловой застройкой.

- Что Вы можете сказать о переводе промышленных предприятий из центра СПб?

- Для перевода необходимо решение и большие деньги. Пока российские банки не готовы давать такие кредиты без вхождения в капитал. Однако такие действия воспринимаются как агрессивные и недружественные. Они вызывают противодействие собственников и городских властей.