Вторичный рынок недвижимости в первом полугодии 2005 года пережил нелегкое время. Однако во втором квартале наметились улучшения. В частности, благодаря отмене «талонной» системы регистрации есть надежда на увеличение количества сделок в 3 и 4 кварталах.

Переходный период

Весь первый квартал на рынок влияли проблемы, связанные с реструктуризацией ГБР. С января до апреля ждали сокращения сроков регистрации. Ускоренную регистрацию ввели в апреле, но неудачная талонная система, введенная одновременно, свела на нет положительный эффект сокращения сроков. В итоге количество сделок за первое полугодие 2005 года резко снизилось по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.

С 6 июня «Росрегистрация» вернулась к прежней схеме работы в режиме живой очереди с возможностью регистрации за 10 дней. Цены на вторичном рынке находятся на уровне весны 2004 года - на 5% ниже, чем летом 2004. Заместитель директора АН «Бекар» Татьяна Чуприна утверждает, что с начала года цены практически не изменились. Значительные колебания цен можно наблюдать только на первичном рынке.

Средняя цена на 1-, 2-к.кв. в массовом сегменте составляет $950-1000 за 1 кв.м., в строящемся доме - $800-900. Цены на многокомнатные квартиры площадью до 120 кв. м. в центре составляют $1,5 тыс. за 1 кв. м., в спальных районах – $1,2-1,3 тыс. В сегменте повышенной комфортности и элиты средние цены составляют $2-3,5 тыс. Сокращение разрыва между ценами на вторичном и первичном рынках повышает интерес покупателей к готовым объектам, причем во всех районах города. Кроме исторического центра, пользуются спросом 1-,2-,3-к.кв. площадью до 80 кв.м в Приморском, Невском, Московском, Фрунзенском и Калининском районах. Чуть меньше спрос на Красносельский, Кировский и Красногвардейский районы.

Ценовой потолок

На вторичном рынке дешевое жилье плавно дешевеет, дорогое – плавно дорожает. Несмотря на общую тенденцию к снижению цен, спад распределяется по сегментам рынка неравномерно. Например, 1- и 2-к.кв. подешевели больше, чем крупногабаритные, хотя в 2004 году являлись самыми ликвидными. Быстро дешевеют «хрущевки» и «корабли»: стоимость 1 кв.м. в 1- и 2 к.кв. составляет $1 тыс., в 3 к.кв. – $800-900 за 1 кв.м.

Снижение спроса и цены связаны с конкуренцией со стороны квартир-студий на первичном рынке. Это маленькие квартиры от 24 кв.м, в которых кухня соединена с комнатой. По стоимости такие квартиры в новых недостроенных домах, с хорошими коммуникациями, без отделки равны или дешевле квартир в «хрущевках» и «кораблях».

Постепенно дешевеют «кировки» - до $800 за 1 кв.м. и дома 137, 600.11, 606, 504Д, 504 серий. Эти здания построены в 70х-80х гг., коммуникации не в идеальном состоянии, социальный состав неоднороден, не всегда есть помещения для консьержей. Однако поскольку новые дома значительно дороже, данные серии пользуются спросом в среднем сегменте. Они активно используются в ипотечных сделках, поскольку не попадают в ограничения по возрасту дома и степени износа коммуникаций. Стоимость 1 кв.м. в таких домах для 1-, 2-к.кв. составляет $1-1,2 тыс., в 3-к.кв. - около $1 тыс.

Кирпич подвергается наибольшей конкуренции со стороны новых домов. Квартиры в кирпичном доме 60-х-70-х гг. сейчас приравнивается по цене к стоимости 137-й серии. В зависимости от района они могут стоить даже дешевле. Решающим фактором становится высота потолков. Многие квартиры в кирпичных домах даже начала 90-х годов с потолками 2,45-2,5 м, с трудом находят покупателя. Средний потребитель, являющийся основным покупателем квартир в кирпичных домах, требует потолки от 2,8 м.

Центральная линия

В центре города хорошо раскупаются 1-комнатные (большая редкость) и 2-комнатные квартиры (площадью до 70 кв.м). «Трешки» в центре востребованы в случае,  если их площадь свыше 100 кв.м. Квартиры в центре имеют серьезные недостатки: коммуникации, требующие замены и дворы-колодцы, не соответствующие представлениям о хорошем виде из окна. Цена 1 кв.м. в домах старого фонда с капремонтом и металлическим балками - $1,3-1,5 тыс.,  в доме с деревянными балками - не более $1,2 тыс., за исключением «золотого треугольника». Стагнация не коснулась сегмента элитного жилья. В отличие от остального рынка, в нем происходит медленный рост цен.