Загородная недвижимость по вполне понятным причинам пока составляет меньший сектор деятельности российских риэлтеров, но зато является одной из самых динамично развивающихся областей. Это наглядно показал IX Национальный конгресс по недвижимости, проходивший в Москве с 17 по 21 июня.

Работа секций, посвященных загородной недвижимости, вызывала большой интерес участников Конгресса. Докладчики, не ограничиваясь теоретическими выкладками,  предлагали рекомендации практического характера. Их выступления регулярно перерастали в общие дискуссии.

Если в прошлом году речь на Конгрессе в основном шла о рисках девелоперов, строящих разнообразные загородные объекты, а также о технологиях работы риэлтеров по их продаже, то в этом совершенно отчетливо просматривалась тенденция к развитию в первую очередь организованной загородной недвижимости – коттеджных поселков. По данным одной из самых крупных и уважаемых компаний – «МИЭЛЬ-недвижимость», только в Московской области на данный момент существует 350 поселков. При этом в 49%  ведется продажа коттеджей, в 39% предлагаются таун-хаусы, в 22,6% - и то, и другое. Интенсивно растет спрос в сегменте эконом-класа, однако именно там наблюдается недостаток предложений. 

Основным вопросом, волновавшим участников обсуждений, стали критерии, которыми стоит руководствоваться, берясь за реализацию проекта коттеджного поселка, а также стратегия продвижения данного продукта на рынке.

Руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлтеров Валерий Лукинов рассказал о начале формирования рынка «больших земель». Это стало возможно благодаря активному переводу земель сельхозназначения в  индивидуальное пользование. Следствием этого, по мнению Лукинова, становится тенденция создания мегапоселков (площадью от 50 га и выше) с мультисистемной инфраструктурой.

На сегодня можно выделить три концепции таких поселков. Формирование поселков элит- и бизнес-классов, как правило, происходит при наличии на территории как лесных участков, где располагаются элит-коттеджи, так и «полевых» - для бизнес-класса. Во втором типе мегапоселков к вышеуказанным добавляются эконом-коттеджи, располагающиеся в менее престижных местах (например, вдоль трассы). И, наконец, в последнем типе поселка добавляются сблокированные дома типа таун-хаузов. По мнению Валерия Лукинова, успех реализации таких проектов напрямую зависит от трех факторов. Во-первых, правильное определение соотношения элит-, бизнес- и эконом-сегментов. Во-вторых, определение необходимого и достаточного объема инфраструктуры. И, наконец, создание условий для раздельного существования различных классов в своих сегментах.

О последнем пункте мы еще поговорим чуть ниже, а пока остановимся на объемах инфраструктуры. По данным Аналитического центра «Индикаторы Рынка недвижимости IRN.RU», складывается следующая картина. Жители коттеджных поселков эконом-класса указывают на необходимость административного комплекса (эксплуатация, охрана, уборка), минимаркета и аптеки, открытых детской и спортивной площадки. В поселках бизнес-класса предъявляются требования к наличию, помимо вышеперечисленного, спортзалов, фитнес-центров, детских комнат и «службы няни», пункта врачебной помощи и таких заведения, как кафе и рестораны. В дорогих элитных поселках требования, соответственно, повышаются еще на уровень. Однако во всех случаях нецелесообразным считается возведение на территории коттеджных поселков детских садов и школ.

Между тем, в секции Элитного жилья, где обсуждалась стратегия продвижения дорогой недвижимости, неоднократно звучало, что успешной реализации поселков элит-класса зачастую мешает именно наличие в них  бизнес- и главное – эконом-секций. Связано это с тем, что покупатели дорогой загородной недвижимости активно стремятся к как можно более ровному социальному окружению. Кстати, по этой же причине почти сошла на нет мода проживания по соседству со «звездами» шоу-бизнеса. Сегодня вопрос «А кто будет моим соседом?» задается в этом сегменте одним из первых, и риэторы признавались, что со своей стороны стараются наводить справки о потенциальных покупателях и могут деликатно отказать клиенту, если видят, что он может стать той самой пресловутой «паршивой овцой».

Несмотря на появление все новых и новых материалов и технологий строительства, среди покупателей дорогой загородной недвижимости по-прежнему самой большой популярностью пользуются кирпичные дома. Любителей деревянных домов среди них всего лишь 10%. Причем, по свидетельству риэлтеров, деревянные дома (которые, кстати, если они построены из элитного материала – например, клееного бруса, стоят примерно столько же, сколько и кирпичные) хорошо продаются исключительно в поселках, расположенных в лесной зоне. В целом же дома из дерева по преимуществу расцениваются как дачи, дома для сезонного проживания и загородного отдыха, но не для постоянного проживания.

Зато в другом аспекте отчетливо видны изменения спроса. Если еще сравнительно недавно  в моде среди состоятельных владельцев были дома в три и даже более этажей, то сегодня люди хотят жить в одно- максимум двухуровневых домах. Заметно и стремление сделать свой дом менее броским внешне. Зато повышенные требования предъявляются к внутренним коммуникациям и современной «начинке».

Станут ли коттеджные поселки действительно «первой скрипкой» на рынке загородной недвижимости, как предрекают и надеются девелоперы и риэлтеры, или же, паче чаяний, развитие пойдет по «дикому пути» (а к этому тоже есть предпосылки – доля коттеджей вне организованных поселков растет за счет строительства на территории садоводств), покажет время. Пока же налицо два факта. Рост цен на недвижимость, например, в коттеджных поселках Подмосковья, составил в 2005 году 20%, в первом полугодии 2006 года - - 9%. Между тем, активно растет спрос на загородную недвижимость эконом-класса, но именно в этом сегменте наблюдается явный недостаток предложений.