Жить стало лучше, жить стало интереснее?

Павел Рутенбург, начальник отдела организационного обеспечения, планирования и контроля Управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, озвучил некоторые моменты итоговой статистики. В целом, аналитики потчуют нас только хорошими новостями.

В безусловные лидеры по части регистрируемых прав вышла ипотека жилых помещений, приобретенных гражданами за счет кредитных средств либо целевого займа. По сравнению с 2005 годом количество регистраций возросло в 2,62 раза. Управление Росрегистрации, похоже, позиционирует эти данные как "главную новость-2006".

К концу января средние цены предложения на вторичном рынке составили $2,6 тыс. за метр. С середины сентября прошлого года до начала февраля нынешнего метр типового жилья на первичном рынке предлагался за $2,1-2,2 тыс. "Комфортная первичка" шла более чем за $2,8 тыс. за метр, а элитная – за $5,4 тыс. – ВРЕЗКА В ТЕКСТЕ!

Тем не менее, несмотря на сумасшедший рост цен, количество заключаемых сделок на первичном рынке также растет. Если в 2001 году, при средней стоимости метра в $400, было совершено около 17 тыс. покупок, то в 2006 году – уже более 35 тыс. Словом, жить стало лучше, жить стало интересней, господа!

Пятиэтажки подешевеют?

Прогноз развития рынка недвижимости в 2007 году на суд заинтересованной публики представил директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации "Петербургская Недвижимость" Михаил Бимон. По его словам, рынок вступает в "фазу насыщения" (ситуация, характеризующаяся соответствием предложения спросу), что особенно видно по вторичному рынку жилья. "Рост цен в рублях ожидается в пределах 20%" – утверждал он. "Рост рынка прогнозируется на уровне 15-20%", – вторил ему генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук.

Эксперты предсказывают дальнейшее расслоение рынка. Так, недооцененное ранее элитное жилье близлежащих пригородов будет расти в цене. "Оно начало уже жить по каким-то своим законам!" – не удержался Михаил Бимон.

С другой стороны, хрущевки и панельные дома первых-вторых массовых серий постепенно начнут дешеветь. Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, возросла мобильность населения, а во-вторых, в так называемый период ажиотажного спроса хрущевки подорожали необоснованно сильно, соответственно более привлекательной становится ипотека в новостройках.

Расселять хрущевки невыгодно

Раньше, в процессе расселения хрущевок инвестор должен был предоставлять жильцам квартиры, купленные на рынке, а затраты его зачитывались с понижающим коэффициентом. То есть с одного вложенного доллара возвращалось только 40 центов, остальное, по словам президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслава Семененко, "вылетало в трубу". Ни иностранные, ни отечественные инвесторы, ориентирующиеся в основном на свободные участки, – не хотели работать с такой экономикой.

Сегодня у правительства города поменялся взгляд на эту проблему, оно готово работать с инвестором по адекватным рыночным расценкам. В перспективе, это приведет к интенсификации процесса расселения, хотя, с другой стороны, даже в Московском районе расселять хрущевки с целью построить на их месте новые дома – невыгодно экономически.

Подобные программы должны получить статус социальных и финансироваться из бюджета, считает г-н Семененко: "Во всем мире так!"

Государство должно самостоятельно решать проблемы, возникающие при подготовке земельных участков, и в дальнейшем реализовывать их на торгах, получая максимально справедливую плату. "Однако при этом затраты государства на освобождение земельного участка будут выше, чем прибыль от его реализации", – предупреждает Вячеслав Семененко. "Все законы, которые сегодня принимаются – они не плохие, просто они запоздали", – считает он.

В «Багдаде все спокойно»?

В 2006 году было выдано порядка 20 тыс. ипотечных кредитов, что в два раза превысило показатели 2005 года. К положительным факторам развития рынка Владимир Гаврильчук также отнес приход в город крупных налогоплательщиков (таких как Газпром). По его мнению, это "как раз те деньги, которые дают большое количество рабочих мест". Естественно, увеличение их количества не сможет не сказаться на рынке недвижимости положительным образом, что и говорить.

Среди негативных он выделил психологический фактор: прошлогодний беспрецедентный рост цен на жилье (на 122,4%) выбил из колеи потенциальных потребителей. Ситуацию несколько стабилизировало лишь использование государством административного ресурса, однако цены скоро снова начнут расти, предупреждает г-н Гаврильчук, сохранится дефицит качественного предложения на первичном рынке.

Государство должно вмешаться

На вопросы журналистов о том, как сделать ипотеку более доступной, Александр Романенко, президент Российской Гильдии Риэлторов, ответил, что государство в определенной степени должно дотировать ипотечные программы либо давать бонусы на приобретение жилья определенным категориям граждан. В какой-то мере этому поспособствует законопроект о строительных сберегательных кассах, который Дума, будем надеяться, скоро рассмотрит в первом чтении.

"Что касается доступности жилья, как такового, на рынке, то здесь совершенно очевидно, что государство недостаточно активно работает со своими чиновниками с точки зрения решения этой проблемы", – уверен Александр Романенко. По его словам, не предоставляются земли муниципальных образований под жилищное строительство, не происходит реального выделения денег на инфраструктуру, не организуются тендеры по застройке территорий. «Если бы эти три условия были выполнены, наши граждане получили бы жилье в новостройках по цене $700-800/кв. м", – убежден он.

«Все флаги в гости к нам»

Первого-второго марта под эгидой городского правительства в Северной столице состоится Второй Петербургский ипотечный форум. По заверениям организаторов, к нам съедутся специалисты со всех регионов России, представители всех ведущих банков, которые активно работают на рынке ипотеки. "Прошлый форум был очень успешным, и мы надеемся повторить этот успех", – выразил общие чаянья Александр Романенко.

Летом культурная столица примет у себя X Национальный Конгресс по недвижимости. Широкомасштабный форум пройдет с 16 по 20 июня. По словам организаторов, к нам съедется без малого тысяча специалистов из более чем 50 регионов России. "Мы надеемся, что участие именно питерских риэлторов будет как никогда активным в этом национальном конгрессе", – призвал к патриотическим чувствам своих коллег г-н Романенко.

Кроме того, 5-7 сентября нас ожидает форум-выставка PRO Estate 2007. Мероприятие рассчитано на управляющих в среде коммерческой недвижимости, организатором выступает Гильдия управляющих и девелоперов (входит в Российскую Гильдию Риэлторов). Администрация города, судя по всему, активно поддерживает этот форум.

"2007 год будет знаменательным для Санкт-Петербурга… Он становится центром с точки зрения привлекательности для инвесторов", – подвел черту Александр Романенко.

Александр Калиновский