Ни ипотека, ни опирающийся на нее нацпроект «Доступное жилье», ни инициативы отдельных банков пока не дали системного решения задачи — как разогреть рынок новостроек. Инвестиционные риски только растут, а меры по их компенсации лишь углубляют разрыв между мечтой о новой квартире и реальностью.

Неурегулированность фундаментальных проблем отечест­венного рынка жилой недвижимости, в частности, дефицит предложения, в очередной раз напомнила о себе в конце нынешнего июля, когда участники рынка и аналитики задались вопросом, возможен ли у нас дефолт ипотечных заемщиков, каковой только что случился в США.

Старт дискуссии дал председатель правления ипотечного банка «ДельтаКредит» (входит в группу Societe Generale) Игорь Кузин, публично заявивший, что банкротство 50 американских кредитных организаций связано, в первую очередь, с плохим андеррайтингом: в погоне за клиентами банки выдавали слишком рискованные ипотечные займы — без достоверных справок о доходах и без первоначального взноса. При этом риск невозврата не компенсирован высокой маржой: в прибыль по ипотечным кредитам финансовые институты закладывают не более 0,5 процентных пункта от ставки. Согласно прогнозу г-­на Кузина, кризис на российском ипотечном рынке может быть вызван большим числом проблемных займов вкупе с падением или даже остановкой цен на рынке недвижимости.

Словно бы в ответ «Хоум Кредит энд Финанс Банк» (ХКФ) с 1 августа 2007 года запустил в Нижнем Новгороде, а чуть ранее в Тольятти (Самарская область) ипотечную программу, не требующую ни первоначального взноса, ни каких­либо поручительств, ни даже российского граждан­ства и прописки. Для получения кредита достаточно устного (!) подтверждения совокупного дохода членов семьи заемщика. При этом ХКФ не останавливает высокий уровень просроченной задолженности со стороны физических лиц — 21,1% по итогам первого полугодия 2007 года против 3,3% в среднем по top-100 российских банков. ХКФ претендует на 4% нижегородского рынка ипотеки, где, кроме него, работают еще 25 кредитных учреждений, в том числе такие крупные, как Сбербанк, «Альфа-банк», «Райффайзенбанк», «Уралсиб» и «Ак Барс».

Лояльность наперегонки
На поволжские рынки недвижимости выходит все больше кредитных организаций, и конкуренция между ними, особенно заметная в самых развитых регионах, порождает все большую лояльность по отношению к заемщикам. Причем проявляется это не только в снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования, но и в стремлении адаптировать продуктовую линейку к потребностям довольно узких клиентских групп и даже отдельных клиентов.

«В нашем кредитном портфеле доля ипотечных кредитов сейчас составляет около 40%, и она сохранится до конца текущего года, — сообщил журналу ‘‘Эксперт Волга’’ генеральный директор филиала Bank Societe Generale Vostok (BSGV) в Самаре Евгений Агапов. — Развивая это направление, мы постоянно улучшаем условия кредитования: так, с 1 июня 2007 года мы снизили ставки (до 10,5% в рублях и до 9,25% в долларах), уменьшили первоначальный взнос до 10%, а также ввели новый продукт — ‘‘Рефинансирование’’».

Объем ипотечного кредитования в филиале «Самарский» ОАО «Альфа-банк» растет на 2025% в месяц. По словам руководителя этого направления Натальи Пеннер, в большинстве случаев заемщик получает деньги еще до регистрации права собственности на приобретаемое жилье. Банк принимает в залог квартиры с перепланировкой, допускает досрочное погашение займа без комиссий уже через три месяца с момента его получения. Для официального подтверждения дохода здесь, наряду со стандартной формой 2НДФЛ, рассматриваются справки по внутрибанковской форме. «Альфа-банк» также реализует программу рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими финансовыми структурами (она позволяет снизить процентную ставку по невыплаченной части ипотечного долга тем, кто ранее приобрел недвижимость).

Свою лояльность банки продвигают и через своих агентов: в конце марта 2007 года пул самарских ипотечных брокеров презентовал проект «Ипотечный магазин», суть которого — предоставление кредита по принципу «единого окна» в день сделки и до госрегистрации права собственности на квартиру.

Новострой как минное поле
Впрочем, бум наблюдается только в сегменте готового жилья — кредитование новых проектов не вызывает энтузиазма даже у крупнейших банков. «Мы не осуществляем прямые инвестиции в жилищное строительство, не входим в уставные капиталы строительных компаний, — заявил журналу ‘‘Эксперт Волга’’ директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Поволжского банка Сбербанка РФ Михаил Лутохин. — Мы финансируем лишь отдельные проекты, связанные со строительством жилья, но доля этих вложений в нашем кредитном портфеле невелика — около 0,5 млрд рублей из 7,5 млрд, инвестированных в рынок недвижимости. В Самаре мы кредитуем не более пяти строительных компаний — под залог их имущест­ва и при условии, что мы являемся единственным инвестором проекта».

Сегодня банковское кредитование жилищного строительства — это не массовый продукт, а hand made, «заточенный» под единичную сделку. Главная причина такого положения вещей — разнообразные риски. «Наиболее существенный риск — банкротство застройщика, ведь большинство строительных компаний не в состоянии предоставить набор документов, который банк запрашивает на предмет их аккредитации, — делится своим опытом генеральный директор ООО ‘‘Ак Барс ипотека’’ Ильдар Мамлеев. — Что же касается популярных сегодня схем купли­продажи новых квартир по предварительным договорам и векселям, они не порождают никаких юридических последствий». «Такие сделки контролирующие органы квалифицируют как притворные», — добавляет начальник отдела продвижения банковских продуктов ЗАО АКБ «ФИА-банк» (Тольятти) Анна Волошина.

По оценке Михаила Лутохина, после вступления в силу закона № 214ФЗ, установившего солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиками, кредитование строительства жилья практически прекратилось. Сейчас, когда законодатель снял это требование, основной проблемой, как считает эксперт, стало отсутствие у застройщика собственных средств в необходимом объеме — 30% от стоимости проекта, согласно принятым в Сбербанке нормативам проектного финансирования. Кроме дефицита денег, строительные компании страдают непрозрачностью и, по словам г­жи Волошиной, не выдерживают скрупулезного анализа со стороны банка.

Еще одним препятствием являются слишком долгие сроки подготовки и согласования разрешительной документации. Так, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «НБД-банк» (Нижний Новгород) Михаил Лебедев отмечает, что процедуры, принятые в региональных структурах Федеральной регистрационной службы, слишком формализованы и зачастую несогласованны. «Если, к примеру, название улицы в паспорте заемщика не соответствует информации в базе данных регистратора, банк и заемщик узнают об этом только в день, когда нужно получать закладную на квартиру, — рассказывает эксперт. — От этого процедуры оформления и приобретения квартиры, а также выдачи кредита затягиваются».

«Рост объемов жилищного кредитования тормозит, прежде всего, дефицит объектов — как строящихся, так и уже построенных — в условиях, когда доходы населения, а значит, и спрос на жилье постоянно растут», — ставит свой диагноз Евгений Агапов из BSGV.

Найти предмет залога
Выдача кредита на начальной стадии строительного проекта, когда объект фактически отсутствует и не может служить предметом залога — нонсенс лишь с точки зрения консервативных кредиторов. Целый ряд банков ищут способы обойти эту проблему. Один из них — «ломбардная ипотека» — нецелевые кредиты под залог недвижимости, которые предоставляются на крупные потребительские траты. Такой продукт предлагают «Городской ипотечный банк» и «Альфа-банк». Елена Битяй, руководитель кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в Самаре, говорит, что доля этих кредитов в совокупном портфеле составляет на сегодня уже около 20%. «Прог