«Купить квартиру в кредит по силам каждому» — под таким девизом менее десяти лет назад в нашей жизни появилась ипотека. Однако как в реальности приобрести жильё без достаточной суммы?

На днях Комиссия Совета Федерации по взаимодействию со Счётной палатой признала неудовлетворительной ситуацию с ипотекой: если на Западе ставки колеблются в пределах 1,5-2%, то нам ипотечный кредит предлагают в среднем под 13% годовых. Пока правительство и банкиры обдумывают пути снижения ставок хотя бы до 6-8% (по данным аналитиков, именно такой процент может быть «подъёмным» для среднего класса Москвы), мы попытались самостоятельно найти пути удешевления ипотечного кредита и оценить «обратную сторону медали».

Льготные программы
К ним относятся государственные и коммерческие предложения. «На льготную ипотеку могут претендовать молодые семьи и те, кто стоит на очереди по улучшению жилищных условий, — говорит ипотечный брокер Наталья Вдовиченкова. — При этом часть стоимости квартиры доплачивает город. Однако подпадают под такие программы единицы (узнать все детали можно в ГУП Москвы „Агентство по реализации жилищных займов и субсидий“)».

Коммерческие программы — это спецпредложения банков, как правило, разработанные совместно с агентствами недвижимости. К примеру, клиент берёт ипотеку и покупает квартиру у оговорённого банком агентства, в таком случае ему предлагают пониженную ставку (меньше обычной на 0,5-1%). Однако выгода мнимая, поскольку «скидку» в таком случае никто не мешает продавцам «заложить» в стоимость жилья.

Плавающая ставка
Предполагает, что проценты по кредиту будут пересчитаны сразу, как снизится общерыночная ставка, — объяснили нам в банке «ДельтаКредит». Например: если сейчас клиент возьмёт простой кредит под 14% годовых на 20 лет, то все 20 лет ему придётся оплачивать кредит именно по данной ставке (даже если на рынке ипотеки появятся предложения по 5-10%). В «плавающем» случае ставку пересчитают и снизят.

Структура ставки складывается из двух составляющих: постоянной части (порядка 6-8%) и изменяющейся. В «плавающем» случае велики риски потерь, так как спрогнозировать динамику изменяющейся части невозможно (она может как снизиться, так и увеличиться), а выгодную для себя постоянную часть ставки банк никогда не изменит.

Новый кредит
Рефинансирование ипотеки — это усложнённая альтернатива гибкой процентной ставке. Если вы взяли кредит 5 лет назад под 18% годовых, а сегодня с завистью смотрите на тех, кому удаётся получить ипотеку под 12%, то ипотечный заём можно «перекредитовать». По сути это означает, что берётся новый кредит и его средствами погашается прежний. Но и у этого метода масса побочных эффектов: банк может затребовать штраф за досрочное погашение, клиенту придётся самостоятельно пройти процедуру оформления и регистрации ипотеки во второй раз, затем перестраховать все риски у нового, одобренного банком страховщика.

"Экзотический" заём
Нестабильное поведение доллара и непредсказуемое будущее рубля заставляют банки привлекать новые валюты (евро, иены, швейцарские франки). Два несомненных «экономных» плюса: эти валюты являются прогнозируемыми и стабильными; при получении ипотеки в данной валюте клиенты имеют пониженные ставки (благодаря уникальным, ещё не «обкатанным» в России схемам привлечения средств банками). «Небольшая экономия — порядка 5-8 тыс. долл. от всего займа при ипотеке в экзотических валютах сегодня присутствует, — говорит финансовый аналитик ипотечной компании Виктор Дроняев. — Однако высоки риски: в экономике стран может произойти событие, которое повлечёт резкий рост, и банк может повысить курс конвертации данных валют».

Справка. По данным Российской гильдии риелторов, в настоящий момент с использованием ипотечных кредитов покупается всего 1% жилья в России. По словам президента гильдии Александра Романенко, «все, кто мог себе позволить взять ипотечный кредит, уже сделали это. Остальным выгоднее арендовать жильё, чем платить проценты по кредиту. Так что банки скоро сами будут гоняться за клиентами либо всё же снизят ипотечные ставки».

Вы в курсе?
Страховка - как грабёж
При обращении за ипотечным кредитом клиент должен застраховать, во-первых, свои трудоспособность и жизнь, во-вторых, саму квартиру, а также титул (владение недвижимостью) — в среднем на сумму от 800 до 1600 долл. в год. Банк сам направляет заёмщика в страховую компанию, с которой он работает по ипотечной программе (как правило, несколько компаний на выбор). Существенной экономией могла бы стать накопительная страховка жизни и трудоспособности, когда клиент платит ежегодно в страховой фонд определённую сумму. В случае наступления страхового случая страховка действует как рисковая, в случае когда оговорённое время проходит, а клиент жив и здоров, ему выплачивается определённая «накопленная» сумма — на Западе это общепринятая практика. Однако ни одна опрошенная нами страховая компания не согласилась дать накопительную страховку под ипотеку. По данным Росстрахнадзора, банки и страховщики самостоятельно определяют, какую страховку требовать от клиентов, и повлиять на них нельзя.

Возврат процентов
Покупая жильё по ипотеке, не забывайте про имущественный налоговый вычет — 13% от суммы полученного кредита (но не более 1 млн. руб.). Такая льгота даётся один раз в жизни.

Анна КрасноваАргументы и факты