В начале 90х годов города России трудно было представить без вещевых рынков. Низкий уровень доходов подавляющего большинства людей, дефицит товаров в магазинах и высокий спрос на недорогие вещи сделали толкучки самым востребованным видом торговли. С ростом благосостояния населения и проводимой городской политикой неорганизованные торговые площадки стали уходить в прошлое, уступая место магазинам и коммерческим центрам. Цены в них по сравнению с рынками намного выше, ведь в стоимость нужно включить затраты на арендную плату и персонал, всевозможные платежи в проверяющие структуры и т. п. Поэтому для многих покупка товара по минимальной цене превратилась в настоящую проблему.
 
Сейчас предлагают несколько альтернативных форм розничной торговли. Это гипермаркеты, дисконтные и стоковые центры. Если первый вариант привлекает экономией времени и большим выбором товаров, то второй и третий — ценовой доступностью. Однако многие отмечают и слабые стороны. Расположенные в черте города магазины вынуждены повышать цены, чтобы оправдать аренду помещения, а дисконты чаще всего предлагают товар низкого качества.
 

Палочка-выручалочка 
В сложившейся ситуации взаимовыгодным решением для продавцов и покупателей становятся загородные аутлеты (outlet). Эксперты считают, что именно они являются одним из наиболее перспективных типов торговой недвижимости.
 
Аутлетами называются крупные загородные стоковые центры розничной торговли, где представлены различные мировые бренды, торгующие по сниженным ценам. Товар предложен непосредственно самим производителем, который устанавливает систему скидок. По правилам аутлет-центра, они должны быть не менее 30 %, а могут доходить и до 50–70 % от первоначальной стоимости изделий. Ретейлеры (розничные продавцы) не беспокоятся, что это приведет к размыванию ценового позиционирования марки. Ведь последние коллекции, как и прежде, можно купить только в городском бутике. Те же, кто старается сэкономить, ждут, пока вещь «состарится». Тогда остатки товаров прошлых сезонов и предметы, произведенные в избытке (сток), появляются на полках аутлетов. Таким образом, загородные торговые центры провоцируют не отток, а, наоборот, приток потребителей.
 
Расположение аутлет-центров вдали от крупных населенных пунктов, где земля дешевле и арендные ставки на торговые площади более привлекательны, уменьшает затраты этого бизнеса. А объединенная торговля большого числа производителей делит расходы на обслуживание территории и коммунальные платежи, сводя их к минимуму. Так что в данном случае с минимальными издержками решаются такие важные задачи, как:

    * значительное сокращение объема невостребованного товара;
    * минимизация затрат на складирование;
    * увеличение присутствия компании-производителя на рынке;
    * усиление «узнаваемости» продукции;
    * контроль за общим стилем компании и стратегией продаж.

 

Откуда есть и пошла… 
Первые аутлеты появились более 30 лет назад в Соединенных Штатах на базе стандартных магазинов при производстве. Дисконтные центры при фабрике или складе предлагали товар с минимальной наценкой. На первый взгляд казалось, что магазин, удаленный от других коммерческих точек, иными словами, лишенный конкуренции, крайне выгоден. Но на поверку вышло, что данная схема нежизнеспособна. Тогда производители пришли к заключению о целесообразности объединения усилий путем создания торговых площадей в непосредственной близости друг от друга. Отменив обязательную привязанность розницы к производству, создали концепцию удаленного центра продаж, где все можно купить по выгодным ценам: от обуви и аксессуаров до предметов домашнего обихода и спортивных товаров, от электроники и детских игрушек до дизайнерской одежды. А поскольку это прямые продажи от производителя в обход посредников, нет дополнительных ценовых накруток. Естественно, такие условия привлекли гораздо больше покупателей, и в результате прибыль увеличилась.
 
Схема, впервые опробованная в Пенсильвании, принесла ошеломляющий успех. Многие штаты поспешили перенести этот опыт на свои территории. Аутлеты начали быстро развиваться. Реализуя товары в новых торговых центрах, общая площадь которых исчислялась миллионами квадратных метров, организаторы получили миллиарды долларов дохода. Таким образом, за короткое время сформировался новый тип коммерческой недвижимости.
 
Удачно зарекомендовавшая себя в Новом Свете розничная продажа названного типа стала стремительно развиваться и в Европе. Пионером выступила Великобритания, где аутлеты начали появляться на заре 90х годов, заложив основные принципы работы. Помимо постоянных скидок главным требованием стало такое расположение загородного центра, чтобы в пределах полутора часов езды на машине проживало свыше миллиона потенциальных покупателей.
 
Далее развитие этой коммерческой недвижимости в Англии шло семимильными шагами. Сетью аутлетов, состоящей сегодня из 38 центров, была покрыта вся страна, включая Уэльс, Шотландию и Северную Ирландию. На сегодняшний день на 1000 человек приходится 8,6 кв. м аутлет-площадей. Другие страны не отставали. Один за другим на рынок выходили комплексы во Франции, Швейцарии, Германии, Италии, Голландии, Дании, Испании, Португалии и др. В Западной и Центральной Европе насчитывается 62 центра загородной дисконтной торговли общей площадью 1 153 706 млн кв. м. А если провести полную ревизию этого рынка, то в Америке работает 261 аутлет, а во всем остальном мире построено 225 комплекса. В среднем каждый аутлет занимает территорию не меньше 24,3 тыс. кв. м. Поначалу вели статистику доходности нового бизнеса. На 1999 год прибыль достигала 2,741 тыс. долл. на квадрат. То есть прибыль среднего по площади аутлета (24,3 тыс. кв. м) составляла более 66 млн долл. в год (данные информационного ресурса по аутлет-индустрии Value Retails News за 2005 год). И хотя сегодня такое исследование не проводят, учитывая положительную динамику развития сектора, можно предположить, что доходность аутлетов в настоящее время ничуть не ниже.

Ложка дегтя 
Нельзя сказать, что продвижение данного формата коммерческой недвижимости проходило и проходит без сучка и задоринки. Очевидная сложность открытия аутлета — это поиск и покупка земельного участка большой величины. Особенно это актуально для Европы, где земля на вес золота. Поэтому в последнее время наблюдается тенденция не к развитию новых, а к расширению и объединению уже существующих комплексов. Распределение тендеров на строительство — сложный бюрократический процесс. Например, во Франции все магазины или комплексы площадью свыше 300 кв. м помимо общей документации должны получить специальное разрешение из департамента городского коммерческого строительства. В Испании добро на застройку участка более 2,5 тыс. кв. м дают только в случае, если будет доказано, что это не навредит интересам мелкого бизнеса. А в Германии, как правило, все предметы класса люкс должны быть реализованы в черте города.
 
По мнению специалистов, могут возникнуть и другие сложности. Это и сопротивление со стороны местных небольших ретейлеров, обладающих значительным влиянием в местных органах власти, и нежелание некоторых производителей пересмотреть свою традиционную схему розницы, чтобы переориентироваться на совместную торговлю. Однако успешные примеры сотрудничества убеждают любых скептиков.
 

Игра по-крупному
МакАртур Глен — один из крупнейших аутлетдевелоперов, бизнес которого составляет 22 % от всего рынка европейских загородных дисконтных центров. После запуска Cheshire Oaks в городе Честере он построил еще семь аутлетов в Англии: East Midlands, Bridgend, Mansfield, Yo