Компании, работающие в сфере недвижимости, облюбовали долговой рынок. В марте текущего года состоялось размещение первого выпуска облигаций ЗАО "МИАН-Девелопмент", входящей в группу компаний "МИАН". Теперь на ММВБ выходит другая крупная компания отрасли - "МИЭЛЬ".

"МИЭЛЬ-Финанс" ("дочка" холдинга "МИЭЛЬ") в текущем месяце планирует занять на облигационном рынке 1,5 млрд рублей, разместив 1,5 млн трехлетних облигаций. Организатором и андеррайтером выпуска выступает ИБ "Траст", поручителями займа - ЗАО "Золотая миля" и ЗАО "МИЭЛЬ -Недвижимость", входящие в структуру холдинга "МИЭЛЬ". Облигации имеют 6 полугодовых купонов. Ставка 1-го купона будет определена на конкурсе при размещении, ставка 2-го купона приравнена к величине ставки 1-го. Ставка 3-6 купонов определяется эмитентом перед началом 3-го купонного периода. ФСФР зарегистрировала облигации ООО "МИЭЛЬ-Финанс" 1-й серии в декабре 2006 года под номером 4-01-36225-R.

По предварительным расчетам аналитиков ИБ "Траст", ставка купона должна составить 12-12,5% годовых, эффективная доходность - 12,25-12,75%.

Особенность выпуска облигаций "МИЭЛЬ-Финанса" - наличие дополнительного условия - ковенанты. В том случае, если показатель операционных активов двух поручителей займа по итогам каждого отчетного квартала окажется в 1,4 раза ниже по отношению к облигационному долгу (2,1 млрд рублей), держатель облигации сможет потребовать от компании досрочного погашения долга. Сегодня уровень операционных активов составляет 21 млрд рублей, что в 10 раз превышает критический уровень. В самой компании-эмитенте говорят о низкой вероятности досрочного погашения займа. "Ковенант - это не столько сама гарантия, сколько способ обратить внимание инвесторов на высокие обороты компании и финансовую устойчивость", - говорит финансовый директор компании "МИЭЛЬ" Евгений Плаксенков. С ним согласен аналитик УК "Капиталъ" Алексей Попов, "право требовать досрочный возврат средств при резком сокращении активов на текущий момент предусматривает достаточно нереальную ситуацию".

Привлеченные долговые средства пойдут на финансирование одного из ключевых направлений деятельности компании - инвестирование проектов в сфере строительства жилья. По итогам 2006 года доля компании на рынке новостроек столицы составила 9,2%, а на рынке вторичной недвижимости - 5,6%. В текущем году корпорация планирует занять 10% московского рынка новостроек.

Декларируемая цель облигационного займа - финансирование инвестиционных проектов на рынке новостроек. На текущий момент "МИЭЛЬ" реализует около двадцати инвестиционных проектов в городском жилищном строительстве. Однако на практике "МИЭЛЬ" не испытывает дефицита денежных средств. Корпорацию на крупные проекты охотно кредитуют крупнейшие банки страны, такие как Сбербанк, МДМ, "Альфа", "Абсолют", "Экспобанк".

Зачем же Холдингу, не имеющему проблем с банковскими займами, выходить на новый для себя финансовый рынок, рискуя переплатить при этом за дебют несколько процентов? Основная цель - не столько привлечь дополнительные средства, сколько сделать очередной шаг к публичности и удержаться на рынке долгового финансирования: "У нас большой опыт финансирования через банковские кредиты, - рассказывает Евгений Плаксенков. - Теперь наша задача - формирование кредитной истории на публичном рынке долгового капитала, повышение прозрачности компании и ее инвестиционной привлекательности. В конечном итоге, мы работаем на отрасль в целом - повышая ее публичность, снижаем стоимость финансирования".

Первые шаги к публичности компания уже сделала. К примеру, впервые раскрыта структура холдинга. Бенефициаром является основатель бизнеса - Григорий Куликов. Ему принадлежат 75,1% головной компании ЗАО "МИЭЛЬ", остальные акции - в активах ЗАО "Агентство МИЭЛЬ", входящего в структуру холдинга. Остальные компании подчиняются головной компании и поделены по четырем главным бизнес-направлениям: новостройки, загородная, коммерческая недвижимость и регулярный рынок. "МИЭЛЬ -Финанс" реализует пятое направление бизнеса, привлекая в холдинг финансирование. Поручители займа - ЗАО "МИЭЛЬ -Недвижимость" и ЗАО "Золотая миля" - относятся к блоку "новостройки". И это не случайно, ведь средства от облигационного выпуска будут использованы именно в этом секторе.

С 2006 года "МИЭЛЬ" находится в процессе перевода отчетности на МСФО, более понятный и прозрачный стандарт для инвесторов. В 2007 году уже сформирована новая учетная политика, основанная на международных стандартах. А с 2008 года компания планирует предоставить аудируемую международными аудиторами консолидированную отчетность всего холдинга. Пока же корпорация отчитывается по РСБУ. По мнению аналитика Банка Москвы Анастасии Залесской, отсутствие МСФО затрудняет объективную оценку денежных потоков компании: "В результате размещение облигаций может пройти по более высокой ставке - на уровне 12,5-13% годовых. А вот введение консолидированной отчетности может снизить доходность облигаций", - рассуждает г-жа Залесская.

Опасения потенциальных инвесторов могут вызвать достаточно высокий уровень краткосрочной задолжности и снижение показателей выручки у поручителей по итогам 2006 года. Однако при детальном рассмотрении финансовой отчетности поручителей, видны позитивные факторы, нивелирующие и объясняющие эти показатели. Во-первых, следует обратить внимание на структуру средств компании, которые более чем на 80% сформированы за счет краткосрочных высоколиквидных активов. Во-вторых, следует учитывать специфику отрасли, которая характеризуется наличием существенного временного промежутка между фактическим появлением выручки и ее отражением по бухгалтерской отчетности. По данным "МИЭЛЬ", нереализованный доход компании к сегодняшнему дню составляет большую часть ее долга (около 9,9 млрд из 13 млрд). "Отложенная прибыль является нормальным свойством любой инвестиционно-девелоперской деятельности, - замечает финансовый директор компании "МИЭЛЬ" Евгений Плаксенков. С точки зрения операционной эффективности компании EBITDA margin находится на достаточно высоком уровне. По итогам 2006 года для ЗАО "МИЭЛЬ - Недвижимость" этот показатель составил 66%.

Что происходит на рынке недвижимости? И удачно ли компания выбрала время для размещения облигационного займа? До недавнего времени на рынке московской недвижимости спрос стабильно превышал предложение. В результате такой диспропорции в период с 2002 по 2006 годы произошел более чем четырехкратный рост цен. А в 2006 году средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Москве подскочила на 100%. В начале текущего года дисбаланс спроса и предложения сократился, в результате чего произошла стабилизация, продолжающаяся и поныне.

Специалисты склоняются к тому, что стагнация цен на рынке носит сезонный характер и ожидают восстановления высокого спроса на жилье уже этой осенью. По их оценкам, в ближайшие три года рост цен установится на уровне чуть выше инфляции - 15-20% в год. Некоторые исследователи делают более оптимистичные прогнозы. К примеру, группа "РЭА - Риск-менеджмент" совместно с аналитическим центром Realty Monitor, предсказывают до 50% роста. По прогнозам агентства IRN, средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2007 году составит 4150 долл. за кв.м, в московской области - не превысит 2000 долл.

Разогреву рынка в дальнейшем будут способствовать потенциальные покупатели. Недвижимость остается самым привлекательным объектом для вложения средств для большинства (96%) москвичей, свидетельствуют данные опроса агентства "ВЦИОМ". При этом 70% жителей столицы убеждены в возобновлении темпов роста цен на квадратный метр, 69% граждан желает улучшить свои жилищные условия, и 30% из них готовых купить квартиру уже в этом году. Учитывая, стабильный рост доходов населения в целом и развитие инструментов ипотечного кредитования, квартиры для многих становятся доступнее с каждым годом.

"Хотя ситуация на рынке недвижимости сейчас не такая благополучная, как год-два назад, у компании есть неплохие шансы разместиться на планируемых уровнях - 12-12,5%", - утверждает аналитик УК "Капиталъ" Алексей Попов. По его мнению, успеху поспособствует высокая ликвидность на рынке, а также "достаточно неплохая история компании". Аналитик ИК "Финам" Владимир Сергиевский не верит в "настороженное" отношение инвесторов к компаниям рынка недвижимости. "Вряд ли можно говорить о "настороженном" отношению инвесторов к компаниям рынка недвижимости: за последние два месяца прошло сразу два успешных IPO девелоперских компаний AFI Development и "ПИК". Однако некоторая неопределенность относительно будущей динамики цен на недвижимость формируют дополнительную неопределенность для инвесторов", - оговаривается он и пророчит компании размещение на верхних границах планируемого диапазона. Другой аналитик - Анастасия Залесская из "Банка Москвы" - указывает на высокую ликвидность на рынке облигаций: "Период в целом выбран удачный, - говорит она. - Объем спроса на рынке относительно высокий. В день размещается по 5-6 облигационных выпусков". По ее мнению, облигации будут раскуплены по ставке купона 12,5-13%, однако признает, что когда выйдет консолидированная отчетность МСФО доходность бумаг снизится.

Узнать, чья гипотеза наиболее точная мы сможем уже в этом месяце, через пять дней после публикации точной даты эмиссии.

Личные Деньги