Прошлогодний скачок цен на московские квартиры заметно подогрел интерес к загородному жилью. Однако воплотить в жизнь мечту о постоянном проживании на природе сложно — недорогие коттеджные поселки в большом дефиците.

По оценкам специалистов компании «Миэль», за последние семь лет объем рынка загородной недвижимости вырос с 3 млрд до 14 млрд долларов. Ожидается, что к 2012 году он увеличится более чем втрое и достигнет отметки 50 млрд долларов. Несмотря на обилие коттеджных поселков в Подмосковье — а их уже почти четыре сотни! — риэлтеры говорят о том, что потенциал данного рынка все еще огромен. Только за первый квартал нынешнего года, по данным компании МИАН, спрос в этом сегменте увеличился на 6% по сравнению с концом 2006го. «Уровень благосостояния людей растет. А значит, становится все больше тех, кто приобретает собственную подмосковную резиденцию», — объясняет руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. Другие предпосылки, обеспечивающие долгую и стабильную популярность загородного дома, — это перенаселенность Москвы и ухудшение качества жизни в столице. Загазованный воздух, плохая вода, транспортная загруженность, проблемы с инфраструктурой — все это подталкивает людей к переезду за город.
Прощание с элитой

Речь идет не только о состоятельных слоях населения, покупающих дома в качестве второго жилья или «ближней дачи». По данным МИАН, наибольшим спросом (около 50%) пользуются поселки эконом-класса. Большинство девелоперов загородного жилья в последние годы были нацелены на самые доходные проекты — элитные; сейчас в дорогом сегменте рынка ситуация близка к перенасыщению. «В конце 2006 года на рынке элитных поселков оставались невостребованными домовладения на сумму около 1,5 млрд долларов. А так как в начале этого года были анонсированы еще четыре крупных элитных поселка, то сумма может вырасти на 50–60%», — приводит данные директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. В МИАН подтверждают, что предложение в элитном сегменте превышает существующий спрос на 20–25%. «Некоторые компании вообще уходят с рынка “элитки”. Дело в том, что количество предложений растет, а спрос исчерпал себя — те, кто хотел приобрести себе дом, сделали это. Надежды продавцов дорогого жилья связаны с 2008 годом. После президентских выборов состав бизнес-элиты может претерпеть значительные изменения, что увеличит спрос на дорогую загородную недвижимость», — считает один из участников рынка.

В отличие от элитного жилья спрос на дома в поселках экономкласса, напротив, не удовлетворен. Более половины потребителей, желающих приобрести загородный дом, рассчитывают купить его не дороже 250 тыс. долларов, в то время как в структуре предложений лишь 15% коттеджных поселков относятся к данной ценовой категории. К сожалению, значительного увеличения их доли пока не наблюдается. Несмотря на дефицит для девелоперов, «экономные» проекты невыгодны. «Дело в том, что спрос на загородные дома экономкласса во многом покрывается вторичным рынком бизнес-класса», — комментирует ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Иван Потапов. В результате сначала большинство застройщиков активно возводили дорогие элитные поселки, затем насыщали рынок менее дорогими и не всегда качественными коттеджами бизнес-класса и только сейчас начали наращивать объемы строительства поселков экономкласса. По словам директора аналитического консалтингового центра компании «Миэль» Владимира Луцкова, уже в следующем полугодии в Подмосковье будут запущены несколько таких крупных проектов — каждый в сотни домов.

«Эконом» дошел до предела
В прошлом году цены на загородную недвижимость поднимались гораздо умереннее, чем на московские квартиры: по итогам года рост составил от 30 до 40%. Сейчас ситуация с динамикой цен менее очевидна. Часть экспертов утверждают, что в первом квартале 2007 года загородные дома уже показали заметное увеличение. «С начала года цены выросли на 15–20% в зависимости от направления и степени реализации объекта. Тенденция роста стоимости продолжится до конца года», — утверждают специалисты Rodex Group. Но остальные участники рынка приводят более скромные данные. «В среднем по рынку можно назвать рост в 5%, на самом же деле в цене поднялись лишь некоторые объекты. Такого массового увеличения стоимости загородных домов, как весной 2006 года, сейчас не происходит», — рассказывает Иван Потапов.

Одним из наиболее важных факторов ценообразования продолжает оставаться направление, на котором находится участок, и расстояние от МКАД (см.  карту). Наибольшая динамика роста стоимости у самых ликвидных и востребованных направлений — Новорижского, Калужского, Киевского и Дмитровского шоссе. «Также большой рост можно прогнозировать на тех направлениях, которые отличаются хорошей транспортной доступностью, это, в частности, трасса “Дон” и Симферопольское шоссе», — говорит Валерий Мищенко. Сегодня самым дорогим продолжает оставаться Рублево-Успенское шоссе — стоимость земли здесь может доходить до 300 тыс. долларов за сотку, а в среднем составляет около 40 тыс. долларов. Второе место занимает Новорижское шоссе, где сотка земли в зоне до 20 км продается за 30 тыс. долларов. Дмитровское и Киевское направления также относятся к весьма дорогим. К среднему ценовому диапазону принадлежат Минское, Киевское, Калужское и Ленинградское направления, к экономичным можно отнести Казанское, Ярославское и Павелецкое. Самые же низкие цены зафиксированы по восточному (Горьковское и Щелковское шоссе) и юго-восточному направлениям (Новорязанское и Егорьевское шоссе).

Несмотря на разброс цен, в отличие от квартир загородные дома пока не страдают дисконтами, скидками и тенденцией к удешевлению. Они продолжают либо сохранять позиции, либо понемногу набирать в стоимости, что объясняется естественным ростом цен по мере строительства поселка, а также сохраняющимся спросом.

В летние месяцы вряд ли произойдут существенные перемены: те, кто не купил недвижимость в этом году, уже не будут спешить в разгар дачного сезона. А вот с середины сентября риэлтеры ждут оживления. По мнению экспертов, рост цен на загородную недвижимость во второй половине 2007 года составит от 10 до 20% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Некоторые риэлтеры настроены более оптимистично, считая, что стоимость некоторых строящихся объектов увеличится на 50%. «Это относится к объектам, предназначенным для постоянного проживания. Причем на первичном рынке цены растут быстрее, чем на вторичном. Коттеджные поселки, находящиеся на этапе завершения строительства, вряд ли покажут больше 20%. А увеличение цен на готовые поселки будет зависеть от роста стоимости земельного участка», — таковы прогнозы директора по продажам компании «Новое качество» Андрея Уфимцева.

Словом, удорожание загородным домам предрекают все — его, как отмечают многие, провоцирует и уровень неудовлетворенного спроса. Другое дело, что дорожать дома будут неравномерно. Так, в прошлом году один из самых высоких показателей по росту цен был у таунхаусов — наиболее дешевого варианта загородного жилья. «Люди стали думать, что лучше купить свой дом, пусть и с маленьким участком земли, чем примерно за ту же цену квартиру в хрущевке», — рассказывает руководитель отдела мониторинга АКЦ «Миэль» Люция Казимир. Действительно, за 180 тыс. долларов можно было купить таунхаус или двухкомнатную квартиру на окраине.

Но спрос вырос, а за ним и цены. И покупка таунхауса за 200–250 тыс. долларов уже не является столь привлекательной заменой квартире. Следовательно, дальнейший рост в этом сегменте сомнителен — иначе он уже не будет попадать в категорию экономного. При стоимости выше 200 тыс. долларов дом перестает быть интересным объектом для покупателей экономкласса, но из-за более низких потребительских характеристик не становится привлекательным для тех, кто нацелен