Элитные поселки появились в Подмосковье около пяти лет назад – сначала в Горках, потом на Николиной горе. Хотя нет… значительно раньше: тогда, когда писатели стали на лето выезжать в Переделкино и Валентиновку. Но тогда войти в число приближенных было сложнее. Сейчас достаточно просто быть мультимиллионером. К тому же сейчас на рынке наступает стагнация, и есть время для выбора.

Лидеры определились…
Исторически поселки располагались исключительно на Рублевском шоссе и причины этого более чем ясны: именно там находятся резиденции руководителей государства и их администрации. Именно там, еще в конце 90-х, качественно изменилось асфальтовое покрытие и инфраструктура. Одним словом, престижность жизни в Горках или на Николиной горе уже давно не предмет для обсуждений.

Когда Рублевка оказалась под угрозой остановки из-за непомерного числа машин, на сцену вышло Новорижское шоссе. Это уже, скорее, продукт пиара и политики девелоперов. Когда началось строительство первых поселков на Новой Риге, в ход шли все мыслимые и немыслимые аргументы: от близости с шоссе №1 и благоприятствующей экологии розы ветров, до престижного соседства и эксклюзивной архитектуры. Надо, помимо всего прочего, отдать должное девелоперам, которые понимали, что в этом случае отдача будет равна инвестициям и не скупились на то, чтобы строить здесь самые необычные поселки, активно насыщать их инфраструктурой и продвигать максимально возможным числом способов.

Третьим в число лидеров вошло Дмитровское шоссе – в основном из-за обилия воды вокруг и вошедших в моду водных видов спорта. Некогда ему почили даже второе место в числе лидеров, однако пока эти прогнозы не оправдались. Виной тому, видимо, отсутствие пока на рынке предложений достойного элиты уровня, да и куда большая загруженность самой трассы по сравнению с Новой Ригой. Важно понимать, что сегодня элитные дома покупают преимущественно для постоянного проживания, к тому же загородный дом — это статусная вещь, своеобразный атрибут делового человека. Именно поэтому важны и загруженность трассы, и инфраструктура, и архитектурный уровень поселков.

… Тенденции тоже
Как считает Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «Миэль-Загородная недвижимость», вслед за стабилизацией цен на жилую недвижимость Москвы, цены на загородную недвижимость тоже стабилизировались. Исключение сейчас составляет сегмент «де люкс», в котором цены медленно, но растут. И тенденция к росту в элитном сегменте будет сохраняться, поскольку загородная недвижимость по оценке экспертов, недооценена: если в столице стоимость квадратного метра элитной недвижимости достигает 20 тыс. долл., то здесь она колеблется в районе 7 тыс. Стоимость элитного загородного дома начинается от $1,2 млн., однако цена на суперэлитное жилье начинается с $7 млн.

«В основном, элитная недвижимость располагается в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) во всех направлениях, кроме восточных и, как правило, в организованных коттеджных поселках. Площадь домов подобного класса составляет не менее 400 кв. м. Несомненно, в числе основных требований – высочайшее качество строительства и, наконец, различные «изюминки» поселка: например, расположение у воды или какая-либо специфическая инфраструктура и прочее», – комментирует Яхонотов.

По данным аналитиков компании «Миэль-Недвижимость», весной этого года на элитном загородном рынке отмечается резкое сокращение предложения. Так, по сравнению с 2005 г., когда предложение в элитных поселках составляло 22% от всего рынка загородных домов, 2006 год отмечен сокращением предложения до 17%.

Причем значительно изменилось соотношение между предложениями на двух самых престижных трассах. Если в 2005 году на Рублево-Успенское шоссе приходилось 52% предложений, а на Новорижское – 14%, то в 2006 году эти цифры составили – 28% и 22%.

По данным отдела аналитики компании «Инком-Недвижимость», в Подмосковье сегодня насчитывается 74 коттеджных поселка высшей ценовой категории, в которых более 2250 домовладений.

Некорректная статистика
Впрочем, расчеты различных экспертов по загородной элитной недвижимости могут сильно отличаться друг от друга. Эксперты сходятся в одном – в настоящее время в элитном сегменте увеличилось число поселков с некорректным позиционированием. Речь идет о том, что застройщики сознательно завышают стоимость домовладений или же допускают ошибки в определении сильных и слабых сторон проекта.

Поэтому, самым точным – и, наверное, единственно верным критерием оценки привлекательности поселка является потребительский спрос. Учитывая возросшие цены на элиту – как уже говорилось, теперь для приобретения подобного особняка нужен не один миллион долларов – покупатель стал крайне разборчив в выборе. Особое значение имеют сегодня престижность направления, удаленность от МКАД, хорошая транспортная доступность, размер дома и участка, качество строительства и используемых материалов, авторские архитектурные проекты, уровень безопасности и сервиса.

Помимо этого, у каждого элитного поселка должна быть какая-то своя изюминка, а точнее, даже фунт изюма, иначе это не элита – а всего лишь удачный бизнес-класс. Ошибки в позиционировании «сходят с рук» лишь на  растущем рынке, однако во время стагнации это грозит полной остановкой продаж. В то же время, девелоперы в этом сегменте пока не переживают из-за конкуренции.  По мнению Сергея Козловского, президента “Инком-Недвижимости”, в Москве примерно 10 тыс. семей способны приобрести элитное загородное имение, а благодаря увеличению объемов денежной массы в стране, приток новых клиентов элитному сегменту обеспечен. Другие девелоперы тоже пока не жалуются на дефицит покупателей. Однако на загородном рынке стагнация только, можно сказать, показала свои когти…

Галина ЕвдокимоваСобственник