Недавняя отмена моратория на приватизацию памятников архитектуры федерального значения вызвала ажиотаж среди инвесторов. Пока, правда, прикупить памятник в собственность еще нельзя: Федеральный закон № 258 снимает ограничения лишь формально, все необходимые подзаконные акты будут готовы не раньше следующего года. Однако готовиться к завоеванию нового перспективного рынка многие начинают уже сегодня.
Самый животрепещущий вопрос — на каких условиях разрешат приватизировать или хотя бы брать в долгосрочную аренду загородные усадьбы и особняки. Превратить в доходное предприятие дворец в центре города нетрудно — вспомнить хотя бы Андреевский рынок в Санкт-Петербурге, превращенный в торговый комплекс. Усадьба — совсем другое дело. Устроить там частную резиденцию вам никто не позволит: все-таки культурное наследие должно принадлежать народу. Но толковых крупных коммерческих проектов раз-два и обчелся.
« Условия аренды оказались неприемлемыми. Было очевидно, что большая часть денег будет поглощена одним только ремонтом усадьбы и надворных строений.
Пока государство не особенно готово идти навстречу частникам. Хотя сегодня даже самые консервативные чиновники признают, что в приватизации архитектурных памятников в принципе нет ничего плохого. Это нормальная практика во всем мире. И не только в благополучных западных странах, где капиталистов уже без особой натяжки можно назвать социально ответственными. Схема нормально работает и в развивающихся странах: например, в той же Индии знаменитый комплекс Тадж-Махал отдан в управление Indian Hotels Company.
Но наши чиновники все еще опасаются, что инвесторы не выполнят своих обязательств по сохранению ценных объектов. “Мы знаем, какие последствия может иметь приватизация”, — с горечью заметил руководитель Росохранкультуры Борис Боярсков на последней конференции по сохранению культурного наследия. Печальных примеров, увы, немало. В конце 1990-х Владимир Брынцалов взял в аренду памятник федерального значения — имение Никольское-Урюпино. То есть, строго говоря, не федерального, а муниципального: влиятельному предпринимателю удалось протащить постановление о понижении статуса усадьбы. За несколько лет усадьба пришла в упадок и даже один раз горела. На реставрацию теперь требуется не менее $3 млн.
В 2002 г. Владимир Путин подписал закон № 73 “Об объектах культурного наследия народов РФ”, в котором четко сказано, что памятники федерального статуса приватизации не подлежат — до лучших времен, пока не станет ясно, как их правильно эксплуатировать и защищать. И вот теперь понимание вроде бы появилось.
Как только все субъекты федерации подадут в Минкультуры и Росимущество перечни федеральных памятников, которые они готовы взять в свою собственность, должно произойти их разграничение на федеральные, региональные и муниципальные. Будет составлен единый реестр объектов с паспортами. Это логично: финансировать регулярную реставрацию всех усадеб страны государство не в состоянии, да и управлять объектом проще, когда он находится в собственности и на территории одного региона.
500 подмосковных исторических усадеб из 700 не сохранили главные здания
Опрошенные SM эксперты говорят, что после создания реестра инвесторы буквально сорвутся с цепи и начнется массовая приватизация усадеб.
Проекты и прожекты По данным национального фонда “Возрождение русской усадьбы”, от 8000 до 10 000 усадеб в центральной России находятся в аварийном состоянии, и это еще оптимистическая цифра. В Московской области около 700 зданий-памятников, и только 200 из них — с сохранившимися главными домами.
Кроме вышеупомянутой усадьбы Никольское-Урюпино от пожара пострадала усадьба федерального значения Гребнево около города Фрязино. В руины превратилась усадьба Вяземских регионального значения — Пущино на Наре в Серпуховском районе. В плачевном состоянии комплекс Марфино, расположившийся близ Дмитровского шоссе.
Не менее удручающая картина в регионах. В Тверской области, входящей в Золотое кольцо России, по данным местного комитета по охране историко-культурного наследия, около 30% исторических зданий, то есть 90 объектов, аварийные. “Провинциальные памятники еще более незащищенные и заброшенные, нежели московские”, — жалуется председатель комитета по охране историко-культурного наследия Тверской области Татьяна Туманова. В регионы вообще заманить инвестора нелегко. Хотя найти интересный объект там проще. Из 9500 памятников на тверской земле только 3000 считаются выявленными объектами наследия. Ежегодно в регионе обнаруживается по 100-150 памятников археологии и архитектуры. Казалось бы, бери и пользуйся.
Но у инвесторов свои проблемы: они хоть и чувствуют себя новыми русскими меценатами, но в придачу к славе хотят еще и гарантий того, что вложенные деньги окупятся. Восстановление памятника может быть очень дорогим. Чтобы завершить, к примеру, реставрацию резиденции Архангельское, по словам президента фонда “Возрождение русской усадьбы” Виссариона Алявдина, требуется не меньше $10 млн.
Впрочем, как выразился президент отельного холдинга Heliopark Group Александр Гусаков, предпринимателей, пришедших на этот рынок, “смущают вовсе не вложения, а их возврат”. Примеров превращения усадеб и особняков в доходный бизнес в масштабах страны пока маловато.
В некоторых областях они исчисляются уже десятками, утверждает Алявдин. Среди “передовых” регионов — Ярославская, Костромская, Ивановская области. Тверской регион можно назвать прогрессивным с точки зрения технологий, которые местные власти там постоянно изобретают, — вроде программы по возрождению деревянного зодчества.
Не все существующие инвестиционные проекты можно назвать удачными. “Загородные усадьбы — первые претенденты на отели или бутик-отели уровня четырех звезд и выше”, — считает Гусаков, у которого есть подобная гостиница в купеческом доме в Пскове со стоимостью номеров от $250 в сутки. Окупаемость таких проектов в крупных городах может составлять лет восемь. На втором месте — проекты музейно-туристических центров, которые зарабатывают деньги на разного рода культурных мероприятиях. Например, в Архангельском весной ежегодно проводится джазовый фестиваль.
Предпринимательским успехом можно назвать городскую усадьбу муниципального значения Дом Плешанова в Ростове Великом, которую около шести лет назад выкупил у города бывший банкир Иван Синюшкин. По его словам, он сразу загорелся идеей создать в этой усадьбе отель: в Ростове всегда был дефицит гостиниц. На одном отеле Синюшкин не остановился и создал с единомышленниками компанию “ЮТС-Отель”, в планах которой — строительство аналогичных отелей в усадьбах Подмосковья, Углича, в Ярославле, Муроме и Твери.
Группа компаний “Конкор”, девелопер спортивного парка “Яхрома”, взяла в аренду дворцовый комплекс федерального значения Знаменское-Раек в Тверской области. Компания собирается создать в усадьбе многофункциональный музейно-гостиничный комплекс . На реконструкцию дворцовой усадьбы понадобится не меньше $15 млн.
В той же Тверской области, в городе Торжке, есть Путевой дворец Екатерины II, который стал пока единственным в России памятником, отданным в доверительное управление. По словам Тумановой, его распорядителем стал трастовый фонд, организованный частными лицами. Эту усадьбу фонд отреставрирует и превратит в туристический центр.
Фонд, возглавляемый Алявдиным, в позапрошлом году приобрел усадьбу регионального значения Воронино в Ярославской области. Организация хочет превратить двухэтажное здание главного дома в музей, туристический центр и гостиницу. На реставрацию планируется потратить около $400 000. На приведение в порядок приусадебного парка уйдет еще минимум $200 000. А еще есть проблема с 4 га земли, прилегающими к усадьбе. “Земля неожиданно оказалась в охранной зоне, хотя на момент покупки там не была”, — рассказывает Алявдин. Эту проблему фонд надеется решить через суд.
В 2007 г. усадьба федерального значения Михалково получила премию “Культурное наследие”, учрежденную фондом “Возрождение русской усадьбы” и Министерством культуры. Директор ЗАО “Михалково” Аркадий Шакс в 1995 г., увидев рядом с Головинскими прудами разрушенный дом, собирался арендовать его у города и приспособить под свой бизнес, не подозревая, что Михалково — памятник архитектуры. В итоге пришлось заключить охранно-арендный договор на 25 лет с городским управлением охраны памятников и вложить сотни тысяч долларов в восстановление этого сооружения. Усадьба Михалково в XVIII в. принадлежала сначала Дашковым, а потом генерал-аншефу Петру Панину. В советские времена здания были приспособлены под фабричные нужды. За 10 лет Шакс восстановил четыре здания усадьбы в первоначальном виде, пригласив для этого архитектора Бориса Могинова. По охранным обязательствам пришлось восстановить и шесть фланкирующих башен, каждая из которых обошлась в $20 000. На главный дом, который Шакс пока только мечтает возродить, может уйти $300 000-400 000. Чтобы как-то выручить средства на дальнейшую реставрацию, Шакс сначала сдавал помещения отремонтированных домов в субаренду под офисы. Но субаренду в Москве, как известно, отменили. И теперь директор жалуется, что предприятию приходится платить и за аренду памятника около $240 000 в год без каких-либо льгот в счет реставрации. А восстановительные работы надо продолжать. Пока что Шакс называет свой проект “крайне убыточным”. Но не теряет надежды превратить когда-нибудь Михалково в туристический комплекс.
Границы дозволенного
“В стране образуется первичный рынок объектов наследия, и через год-два его становление может завершиться”, — говорит Виссарион Алявдин. Ключевые игроки молодого рынка — это общественные организации, выступающие консультантами, девелоперами и посредниками в сделках, а также потомственные наследники усадеб — такие как Ольга Троицкая-Миркович или Михаил Лермонтов, восстанавливающие свои фамильные имения. Ну и конечно, крупные девелоперские компании, такие как “Конкор”, и аукционные дома.
Алявдин выделяет две категории потенциальных инвесторов. Во-первых, это бизнесмены, уставшие от бесконечного процесса зарабатывания денег и ищущие более изысканного применения своему деловому таланту, предприниматели, желающие взять под опеку памятник ради имиджа. “Появились люди, побуждаемые глубоким желанием оставить что-то значительное после себя и приобщиться к ценностям неизменным и бесспорным”, — говорит Алявдин. Вторая категория — предприниматели, чувствующие, что в усадьбах есть реальный экономический интерес. Ведь памятники, подобно любой недвижимости, будут расти в цене.
Но многое все еще сдерживает инвесторов. Например, до сих пор нет методики оценки культурологической значимости памятников. Потому всегда есть риск занижения их реальной стоимости. Пока ставки устанавливает рынок недвижимости в целом. Самая распространенная форма использования памятников бизнесом в России — долгосрочная аренда. Редчайшая из форм — доверительное управление. Эксперты считают пример с Путевым дворцом Екатерины II в Торжке уникальным, так как закона о доверительном управлении в сфере наследия нет. Наибольшие перспективы, по общему признанию, за долгосрочной арендой, но при условии, что льготные ставки будут широко практиковаться и что договоры аренды будут прозрачными. “Так как собственность на памятники еще не разграничена, не всегда понятно, с кем от государства заключать договор”, — поясняет Татьяна Туманова. Не способствует развитию бизнеса и отсутствие списка неприкосновенных объектов, которые вообще не должны отдаваться в частные руки. Такой перечень пока в проекте.
У инвестора также должна быть возможность проводить в усадьбах коммерчески прибыльные мероприятия и в то же время защищать свой бизнес от посторонних взглядов. Но, как говорит ведущий юрисконсульт фирмы “Мегаполис” Валерия Таглина, хотя ФЗ № 73 закрепляет право каждого на доступ к объектам культурного наследия, механизм реализации этого права четко не установлен, в законе есть лишь размытая фраза, что “условия доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия”. То есть использование объекта может быть ограничено в пользу неопределенного круга лиц.
Инвесторов смущают и ограничения по использованию исторических зданий, прописанные в законе. Все строительные работы здесь ведутся только с разрешения госоргана по охране памятников. Однако в некоторых регионах таких органов пока еще не создали.
Но главное обременение — охранное обязательство, предписывающее восстановить памятник в изначальном виде и провести его реставрацию в установленные сроки. Совсем уж неподъемная задача — получить в собственность или долгосрочное пользование парковую территорию загородной усадьбы с правом проводить на ней работы. Так как эти территории обычно попадают в охранные зоны, инвестор не имеет права по закону проводить там, например, вырубку деревьев. Не прояснены правила разграничения собственности на памятники ландшафтной архитектуры, прилегающие к усадьбам, — как парки, так и пруды.
Быть может, последним толчком перед взрывом рынка станет появление полноценной гарантии права частной собственности с возможностью наследования. Или создание какой-то эффективной формы государственно-частного партнерства (ГЧП). Схема ГЧП проста: бизнес дает деньги и решения, власть — прозрачные законы и ресурсы. Например, в той же Индии правительство обеспечивает льготное кредитование проектов, правовое регулирование и рекламную поддержку. В мире популярны ГЧП в виде договоров обслуживания и управления, концессии, частной собственности.
Существует программа Евросоюза “Твининг”, эксперты которой консультируют весь мир, как создать ГЧП и сохранить памятник. Минкультуры РФ пригласило экспертов “Твининг” в Россию, и теперь они участвуют в трех коммерческих проектах: создании туркомплекса в Ясной Поляне, Национального Лермонтовского центра “Середниково” и Национального траста, который займется управлением памятниками по всей России.
Марина ХовратовичSmartMoney
Автомобили
Мода и стиль
