Дежурный по курсу - Андрей Лусников, Финмаркет. На рынке московского жилья продолжается медленное снижение цен. Во что оно перейдет - в стабилизацию или обвал? Какие проблемы в этой связи стоят перед московским мэром?

Сообщив, что Юрию Лужкову еще рано менять мэрскую кепку на головной убор, символизирующий принадлежность какому-либо иному профессиональному сообществу (см., например), президент РФ Владимир Путин дал понять, что внесет кандидатуру нынешнего московского градоначальника на рассмотрение в качестве мера на новый срок. СМИ достаточно активно комментировали это событие - и во многих комментариях делалось предположение, что президентское высказывание перед телекамерами носит явно двусмысленный характер. Мол, много проблем не решено: обеспечение доступным жильем молодых семей, обманутых дольщиков…

Оставив в стороне разного рода политические выводы из данной темы, отметим важную деталь: оказывается, тема московского градоначальника накрепко связана с проблемами рынка московской недвижимости, именно этот рынок поставляет основную аргументацию для обоснования выбора руководителя Москвы! Ну а, стало быть, можно еще раз посмотреть на этот самый рынок, его нынешнее состояние и возможные перспективы.

Итак, вот уже несколько месяцев как цены московской недвижимости прекратили стремительный рост и основные индексы фиксируют теперь медленное, почти в пределах статистической погрешности, снижение цен. Так, по данным от IRN.ru, в мае стоимость среднего московского квадрата потеряла 1.4%; средний майский уровень индекса - 4138 долл. за квадрат, ну а самые свежие значения индекса (датированы 4 июня) дают уже цифру 4099 долл. за квадратный метр.

Известным фактом является также неравномерность уменьшения цен жилья: как правило, ускоренными темпами дешевеет жилье невысокого качества, расположенное в "непрестижных" районах. Что же до квартир в центре и в престижных районах, то они практически не дешевеют, а кое-где даже и продолжают дорожать.

Простое объяснение данному феномену дают два факта. С одной стороны, растущая дифференциация населения страны (и, в частности, Москвы) по доходам. А с другой стороны, ограничения спроса из-за цен, достигших "заоблачных" значений даже на самое захудалое жилье. Можно предполагать, что в цену такого жилья вносился и вносится немалого размера фактор, который можно назвать "ценой входного билета": это - цена статуса москвича, который, очевидно, можно иметь, имея даже часть комнаты в коммуналке - и оттого даже эти самые комнаты стоят запредельно много. Понятно, что мы упрощаем ситуацию, и тем не менее, содержательно это упрощение не дает искажений. Именно этот фактор в предшествующие годы поднял стоимость неликвида - но теперь и этот фактор "уперся" в предел.

Далее: о жилищной проблеме в стране уже писалось так много, что трудно что-либо содержательно добавить. Но удивляет тот факт, что власти, констатируя наличие огромного неудовлетворенного спроса на жилье, как-бы намеренно игнорируют, что спрос этот вовсе не обязательно удовлетворять за счет массовой покупки жилья гражданами. Не могут же все в стране (и даже в одном отдельно взятом городе) быть миллионерами! Не-миллионеры, но достаточно хорошо обеспеченные люди с удовольствием живут в Москве, арендуя жилплощадь - но при этом сам рынок аренды остается абсолютно диким, а власти, выход которых на данный рынок хотят практически все, практически никак не обозначают такое стремление.

Как следствие, рынок недвижимости Москвы по-прежнему выглядит крайне неравновесным. Более того: многие эксперты утверждают, что объемы предложения на рынке стремительно растут, в то время как спрос как был, так и остается в стагнирующем состоянии. Такая ситуация чревата серьезным увеличением темпов снижения цен, которую, естественно, все будут трактовать как обвал. Естественно, даже те, кто планировал купить жилье, в условиях обвала предпочтут выждть: этот фактор будет дополнительно усугублять ситуацию.

Указанный сценарий далеко не предрешен, однако, вряд ли кто-то будет отрицать его возможность. Ну а в условиях, когда сценарий реализуется, возможно, и настанет пора корректировать московскую политику в отношении жилья.

Андрей ЛусниковЛичные Деньги