Доступное жилье в России появится лишь тогда, когда на дешевой земле начнется крупномасштабное строительство малоэтажных домов по современным дешевым технологиям.

По нормам современных развитых стран, понятие «доступное и комфортное жилье» означает, что порядка 80% работающих граждан имеют реальную возможность купить или арендовать вполне комфортное жилье. Основные механизмы приобретения жилья основаны на кредитно-накопительных схемах (выкладывать всю сумму сразу не принято, да большинство на это и не способно). В современных развитых странах наиболее популярны ипотека (в основном в США) и разновидности немецких строительных сберкасс. Важное условие доступности кредитной схемы – регулярные расходы семьи на обслуживание кредита не должны превышать 3040% дохода (в США платежи населения по ипотеке составляют в среднем 20% дохода семьи), чтобы не оставить людей без средств на другие необходимые покупки, развлечения, отдых и т.д. Российские банки соглашаются принимать в счет погашения кредита половину ежемесячных доходов семьи.

Ключевым параметром доступности жилья является соотношение между обязательным ежемесячным платежом по жилищному кредиту и реальной величиной месячного дохода семьи. Например, сейчас в Петербурге при средней стоимости 1 кв. м в 70 тыс. рублей «нормативная» квартира (площадью в 54 кв. м) на среднюю российскую семью из трех человек стоит около 4 млн рублей. При среднем сроке кредитования в 15 лет (больший срок чреват резким ростом общей суммы долга) заемщику придется ежемесячно выплачивать (с учетом процентов) 3040 тыс. рублей. Семейный доход, таким образом, должен составлять не менее 6080 тыс. рублей в месяц.

В Петербурге средняя зарплата по итогам 2006 года (более свежих данных пока нет) составила 15 тыс. рублей. Даже если в семье работают два человека и банк разрешает участие созаемщика (что бывает не всегда), то максимум, на что способна средняя семья, – это выплата в размере 15 тыс. рублей в месяц. Таким образом, или доходы граждан должны увеличиться в два – два с половиной раза (если работает один член семьи, то в четыре-пять раз), или стоимость жилья должна упасть во столько же раз. Иначе жилье доступным не будет. В среднем по России ситуация близка к петербургской – хотя зарплаты во многих регионах меньше, но и цены на жилье ниже.
Материалы не удешевить
Высотное строительство по бетонным технологиям не решит проблему доступного, а главное – комфортного жилья :: Фото: Александр Крупнов

Высотное строительство по бетонным технологиям не решит проблему доступного, а главное – комфортного жилья

«Доходы расти не будут. Надо снижать себестоимость», – заявил на Втором Петербургском ипотечном форуме заместитель руководителя «Росстроя» Андрей Старовойтов. Прежде чем проанализировать возможности снижения себестоимости, заметим, что при нынешнем дефиците жилья его цена определяется не себестоимостью, а конъюнктурой рынка. Так, в Петербурге и Москве в прошлом году доходило того, что цена в два раза превышала себестоимость. Впрочем, возможности для насыщения спроса в России имеются, так что анализ себестоимости как нижней планки цены действительно имеет смысл.

По данным Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве, в первом квартале 2007 года средняя себестоимость жилья в Петербурге составляла 1350 долларов за 1 кв. м. Это минимальная оценка – другие эксперты (учитывавшие инфляцию за период строительства и т.п.) называют цифры от 1400 и до 1700 долларов. В структуре себестоимости масса составляющих. Наибольшую долю занимают стройматериалы и приобретение прав на земельный участок.

Основной причиной высокой стоимости стройматериалов многие считают монополизацию рынков их производства. По мнению руководителя Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павла Горячкина, «происходит монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат, нерудные материалы. Если растет в цене металл и цемент, то автоматически растет и себестоимость железобетона. А это производство с невысокой рентабельностью, так что производители вынуждены поднимать цены на железобетон, не глядя на то, готов к этому рынок или нет».

Между тем высокая стоимость металла, чья доля в себестоимости жилья уже достигла 15%, объясняется не монополизмом (которого просто нет), а дефицитом. Несмотря на ежегодное увеличение его производства, дефицит проката, применяемого в строительстве, обостряется. Металлургическим гигантам невыгодно выпускать продукцию для строительного рынка, они с гораздо большей охотой работают на экспорт: на мировом рынке спрос на российский металл велик. Кроме того, дороговизна металла на Северо-Западе в значительной мере обусловлена высокими транспортными издержками, поскольку металл сюда поступает с уральских заводов.

По причине господства монолитных технологий в строительстве растет потребность в основном компоненте – бетоне, для производства которого необходимы песок, щебень и цемент. По словам президента Союза строительных компаний Санкт-Петербурга «Союзпетрострой» Владимира Гольмана, сейчас цемента не хватает. Однако, по данным Группы ЛСР, предприятия города пока не испытывают серьезных перебоев с поставкой цемента. Сезонный дефицит (в теплое время, когда активизируется строительный процесс) компенсируется за счет поставок из других регионов или стран ближнего зарубежья, в том числе из Белоруссии, где качество цемента хуже российского. Сегодня обсуждается возможность поставки цемента из Китая. Он дешевле российского, но о качестве пока ничего не известно. Основные надежды строителей связаны с происходящей реконструкцией действующих и сооружением новых предприятий по производству цемента в регионах Северо-Запада. Это позволит избежать дефицита, однако в цене неизбежно появится инвестиционная составляющая.

Монополии в добыче щебня – еще одного важного компонента бетона (около 42%) – в регионе нет. Зато есть дефицит. Имевшиеся в разработке запасы щебня сильно истощились из-за увеличения объемов строительства и не могут покрыть растущий спрос, пояснили в Группе ЛСР. К тому же около 30% материала отправляется в Москву. Уже в 2006 году дефицит щебня составил 2 млн кубометров. По прогнозам, объемы потребления будут расти примерно на 10% в год и в 2010 году достигнут 10 млн кубометров. При этом станут расти и цены.

Более спокойная ситуация – на рынке песка. Группа ЛСР занимает там монопольное положение (более 50% рынка), что, однако, не влияет на рост цен в этом сегменте. Как утверждают в ЛСР, после приобретения предприятий по намыву песка в течение двух лет цены оставались на прежнем уровне. Только потом из-за необходимости восстанавливать приобретенные предприятия они несколько подросли. Но заметно увеличивать цены монополист не будет. В компании боятся не антимонопольной службы, а конкуренции: бизнес по добыче песка незатейлив, основная трудность состоит в получении лицензии, поэтому перебить цены монополиста способна почти любая компания, которая выйдет на этот рынок.

Большинство специалистов объясняют быстрое подорожание ключевых стройматериалов и высокие цены на них не монополизмом, а дефицитом и конъюнктурной накруткой на конечную цену жилья. «Пока разница между себестоимостью и продажной ценой будет велика, будут расти цены на стройматериалы», – утверждает генеральный директор ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов. В пользу этой версии свидетельствует резкое увеличение темпов роста цен на стройматериалы в прошлом году, когда стоимость жилья сильно увеличилась. По некоторым оценкам, в 2006 году строительные материалы подорожали на 3040%, некоторые – на 5060%. По данным Алексея Белоусова, с начала 2007 года цены выросли вновь: на 1520% подорожал металл, на 1518% – кирпич, на 9% – железобетон и т.д. Прогноз на конец года – минимум 50%. В такой ситуации рассчитывать на снижение стоимости стройматериалов – дело практически безнадежное, по крайней мере в ближайшем будущем (пока не будет ли