Аналитики рынка недвижимости один за другим утверждают – цены на жилье в Москве снижаются, и эта тенденция становится все более очевидной. Так, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU), средний уровень цен на столичное жилье составляет 4116 долл за кв м. Это на 0,4 проц ниже, чем неделю назад, и соответствует темпам порядка 1,2 - 1,5 проц в месяц. Снижение цен становится все более явным, причем, если ранее теряло в стоимости в основном низкокачественное жилье, то в последнее время коррекция затронула и дорогой сегмент, отмечают в IRN.RU. Так, за последнюю неделю сильно упали в цене современные панельные новостройки (от 16 этажей и выше, квартиры увеличенной площади). Они продемонстрировали снижение на 0,6 проц. А согласно результатам мониторинга рынка жилья агентства RWAY, за третью неделю мая средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились на 1,2 проц. Цена предложения квадратного метра в домах, относящихся к бизнес-классу и элитному классу, снизилась за неделю на 1,6 проц. И, по мнению аналитиков агентства, это подтверждает сделанный ими ранее прогноз о том, что на рынке столичной жилой недвижимости начался спад.

Многие эксперты отмечают, что реальная коррекция на рынке значительно выше, поскольку отдельные квартиры, особенно в домах эконом-класса, ежемесячно дешевеют на 3-5 проц. Особенно часто продавцы скидывают цены в процессе торга, иногда скидка достигает 8-10 проц. И это далеко не предел. Ведь по цене недвижимости Москва давно обогнала столицы государств Европы, а зарплата большинства граждан просто не позволяет успевать за такими темпами. Так что по логике коррекция должна продолжаться и дальше.

При этом столица активно "растет вширь". Обогнав Подмосковье, Москва вышла на первое место среди субъектов России по объемам жилья, сданного в первом квартале этого года. По данным Росстата, с января по март в столице введено 1,183 млн кв м жилья. Это на 1,3 проц выше, чем за аналогичный период прошлого года, и в целом составляет 12,5 проц от сданной в эксплуатацию общей площади по России. Московская область, лидер прошлого года, пока отстает от Москвы на 100 тыс кв м. Но год еще не закончен, и цыплят, как говорится, по осени считают. Посмотрим, кто победит в битве застройщиков, торопящихся получить свою прибыль.

Правда, прибыль эта, судя по всему, уменьшится. Строители отмечают постоянное подорожание стройматериалов. Менее чем за полгода цены на цемент и арматуру выросли на 30 проц. Повысить производство цемента в настоящее время затруднительно, поскольку большая часть мощностей выпускающих его предприятий сейчас изношена и работает на пределе. Однако на цену квадратного метра это не повлияет, в один голос утверждают аналитики. По крайней мере, если речь идет о Москве и области. Здесь стоимость определяет исключительно спрос, а отнюдь не себестоимость материала.

В целом эксперты не дают однозначного ответа, укрепится ли в дальнейшем наметившаяся тенденция или все же произойдет разворот рынка. В ближайшем будущем они ожидают некоторого оживления на столичном рынке недвижимости не раньше конца лета - начала осени, а может, и к новому году. А в дальнейшем возможны два наиболее вероятных сценария – либо продолжение роста, либо очередной виток удешевления. Какой из них сбудется – неизвестно. Это напрямую связано с политической и макроэкономической обстановкой, а также с тем, насколько предложение новых домов будет соответствовать спросу.

Что ж, поживем – увидим. Пока же отметим, что, несмотря на скептический настрой аналитиков, простые москвичи не особенно верят в снижение цен на столичном рынке недвижимости. Это наглядно продемонстрировал социологический опрос, проведенный на днях Всероссийским центром изучения общественного мнения /ВЦИОМ/. Почти 70 проц москвичей и жителей области уверены, что цены на недвижимость продолжат свой рост, и снижение на 8 проц за первые 3 месяца года является лишь временной ценовой коррекцией. И лишь десятая часть респондентов медлит с покупкой жилья в столице лишь только потому, что ожидает скорого снижения цен. Почему уверения экспертов не возымели эффекта, непонятно. То ли личный опыт – цифры со многими нулями, которые люди вычитывают в газетах, говорят им больше, чем туманные выкладки специалистов. То ли многие по-прежнему считают жилье наиболее прибыльным активом и не верят, что оно в принципе может подешеветь.

При всем этом почти столько же – 64 проц – заявляют, что нуждаются в улучшении жилищных условий. А треть опрошенных в целом считают, что их квартирный вопрос в целом решен, однако при случае хотели бы улучшить качество жилья. С одной стороны, это говорит о том, что потенциальные покупатели невольно будут способствовать разогреву рынка. Но с другой, готовы ли они платить за свои желания, ведь цены даже с учетом снижения отнюдь не соответствуют уровню доходов населения?

В текущем году лишь 6 проц опрошенных точно намерены приобрести недвижимость в Москве. Рассчитывают сделать это 24 проц. При этом 69 проц заявляют, что вряд ли смогут хоть как-то улучшить свою жилищную ситуацию. Так что намерения явно расходятся с возможностями. Все чаще москвичи предпочитают покупку жилья в Подмосковье. Квартиры в области пока еще раза в 2 дешевле столичных, средняя цена квадратного метра – 2500 долл. Правда, в последние годы область так активно застраивается многоэтажками и промышленными объектами, что скоро, возможно, граница между нею и Москвой и вовсе сотрется. В том числе ценовая. Так что желающим сделать приобретение, пока дешево, следует поспешить.

И еще один интересный момент. Более половины /51 проц/ респондентов полагает, что вкладывать деньги в московскую или подмосковную недвижимость выгодно, с ними несогласно около одного процента опрошенных. Логично, исходя из того, что граждане упорно считают, что жилье в столичном регионе будет дорожать. Однако по оценкам экспертов, в апреле доходность вложений в недвижимость впервые за несколько лет оказалась ниже доходности банковского вклада. Сейчас размещение средств на банковских депозитах приносит больше прибыли, чем вложения в недвижимость. Еще один случай недоверия специалистам, или просто нужные сведения доходят до масс населения позднее?

Впрочем, в том, что касается цен на жилье, сейчас крайне сложно придти к единым выводам. Обыватели видят ситуацию в одном ключе, эксперты – в другом. Кто-то пророчит рост, кто-то обвал, кто-то – стагнацию. А истина, как водится, лежит где-то посередине. Рост цен на столичную недвижимость в текущем году немного превысит уровень инфляции, считают эксперты Аналитического центра Realty Monitor и Исследовательской группы "РЭА - Риск- менеджмент" при Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова. Согласно разработанной ими методике прогнозирования изменений цен на недвижимость, прогноз изменения цен на панельную недвижимость на 2007 г показал рост около 18 проц.

Ранее аналитики Росгосстраха в своем прогнозе высказали мнение, что стоимость жилья в Москве к концу 2007 г снизится на 10-20 проц. Расчеты Центра стратегических исследований Росгосстраха показывают, что рынок московской недвижимости представляет собой "инвестиционный пузырь", надувшийся в 2005-2006 гг на волне роста ликвидности на российском рынке. "Однако известно, что цены на рынке могут расти только тогда, когда их поддерживает конечный спрос – в нашем случае потребители, готовые приобрести недвижимость не для перепродажи, а для проживания. При нынешней цене квадратного метра с рынка недвижимости выдавливаются семьи с доходом менее 3 тыс долл на члена семьи в месяц. Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет более 97 проц, очевидной реакцией рынка на повышение цен является отток покупателей и сокращение платежеспособного спроса. Исследования Росгосстраха показывают, что балансирование спроса и предложения на московском рынке недвижимости достигается при средней цене предложения на уровне не более 3 тыс долл за квадратный метр /по курсу 26,5 руб за долл/. Таким образом, средняя равновесная цена недвижимости на российском рынке превышает фактическую на 40 проц", - говорится в обзоре страховщика.

На фоне такой разноголосицы простым москвичам, не обремененным знаниями о подоплеке рынка недвижимости, остается лишь гадать. И делать свои выводы – далеко не всегда обоснованные реальной экономической ситуацией.

ПРАЙМ-ТАСС