Нынешнюю стабилизацию на рынке недвижимости можно использовать с пользой для себя. Как это сделать с наименьшим риском?

Участвуем в цепочке альтернатив
Каждый, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но не имеет достаточного количества свободных денег, неизбежно сталкивается с понятием «альтернативная сделка». Фактически это обмен через куплю-продажу. Имеющаяся квартира продается, а взамен покупается другая, получше. Обычно из таких сделок выстраиваются целые цепочки - так проще подобрать подходящие варианты.

Стабилизация цен на недвижимость играет «альтернативщикам» на руку: можно, найдя покупателя на свою квартиру, спокойно выбирать нужный объект из имеющихся на рынке, не опасаясь подъема цен и завышенных требований продавцов. То есть спокойно строить альтернативную цепочку.

Однако «альтернативы» распадаются не только из-за роста цен. Подводные камни, которые существовали и существуют при проведении таких сделок, увы, не исчезают и при стабильной ситуации на рынке. Вот основные из них.

Очень часто одним из собственников жилья оказывается капризный человек, который сегодня продает квартиру, а завтра - отказывается. И участники цепочки должны, потихоньку принимая валидол, терпеть эти капризы и уговаривать «шатающегося» не менять решения, либо выстраивать всю схему заново. Теряя время (три - пять месяцев, а порой до года!), деньги, потраченные на сбор документов и работу риэлторов, и веру в будущее.

Существует масса технологических вопросов, которые достаточно просто решаются, если речь идет о подготовке к сделке одной квартиры, но создают огромные сложности при подготовке трех-четырех. Например, своевременное получение разрешения органов опеки; получение согласия на продажу квартиры супругов, находящихся за границей или в дальних длительных командировках. Отсутствие этих, необходимых для регистрации договора, документов может не раз и не два отодвигать уже назначенные сроки сделки, и ставит под сомнение ее возможность.

Альтернативные сделки «непрозрачны», они дарят маклерам массу возможностей для получения скрытых комиссий. Кроме того, за сделки такого рода агентства берут комиссию на порядок выше (7 - 8%), чем за обычные (в качестве платы за риск развала сделки).

Закладываем старую квартиру - и покупаем новую
Уйти от рисков, характерных для альтернативной цепочки, можно. Для этого надо просто сначала купить новую квартиру, а потом - продать старую. Или наоборот. Что в этом случае вы выигрываете - понятно: нужную квартиру можно выбрать без спешки и нервотрепки. Исходная квартира становится «свободной», а таковую «сбыть с рук» проще (что при нынешнем затишье на рынке немаловажно).

Возникает, правда, вопрос: а где же взять деньги, пока старая квартира не продана? На него с удовольствием отвечают банки. Ведь заложить можно не только ту квартиру, которая покупается, но и ваше старое жилье. Ипотечные программы такого рода обычно так и называются: улучшение жилищных условий (см. схему). Пока банков, предлагающих кредиты под залог старой квартиры, не так много. Подобные схемы есть у банка «ДельтаКредит», Райффайзенбанка, Газпромбанка, Фора-Банка, Банка Москвы, «Сосьете Женераль Восток» и некоторых других. Для того чтобы принять верное решение о выборе банка и ипотечной программы, лучше обратиться за помощью к специалисту - менеджеру ипотечного направления риэлтерской компании.

Вариант 1

• Воспользовавшись программой улучшения жилищных условий одного из банков, берем ипотечный кредит под залог имеющегося и приобретаемого жилья.
• Льготный период кредитования (обычно до 6 мес.). В течение этого периода платим только проценты по кредиту (повышенные). Предполагается, что за время льготного периода вы должны стать собственником нового жилья, переехать в него и найти покупателя на старую квартиру.
• Продаем старую квартиру и отдаем часть долга банку. Оставшуюся часть кредита выплачиваем по стандартной схеме со стандартными процентами. Оформляем потребительский кредит (его получить проще - хотя ставки будут выше, чем по ипотеке). Эти деньги используем в качестве первоначального взноса за новую квартиру.

Вариант 2*

• Оформляем второй кредит - ипотечный, под залог покупаемой квартиры.
• Переезжаем в новое жилье. Старую квартиру можно продать (и закрыть первый кредит), а можно сдавать в аренду (и за счет этого частично погашать платежи по кредитам).

Рекомендуется, если у вас достаточно стабильные доходы и вы в состоянии, начать расплачиваться по кредиту, одновременно ремонтируя новое жилье (т. е. льготный период кредитования вам не нужен).

Конечно, у этих схем тоже есть минусы - риски, связанные с необходимостью долго и упорно рассчитываться с банком по кредиту. Однако заключить сделку на выгодных для вас условиях в этом случае гораздо реальнее.

   
Как разменяться, если денег на доплату нет

Ольга Петровицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом»:

- Опытный риэлтор всегда подскажет, как разъехаться или съехаться без доплаты. Ситуация для таких сделок благоприятна - для разъезда или съезда важен не уровень цен, а то, что они стабильны. Но стоит понимать, что риэлтор - специалист, а не волшебник. Скажем, в Москве нельзя «двушку» в панельной 9 - 12-этажке разменять на две «однушки» без достаточно большой доплаты. Но можно взамен приобрести, скажем, две «однушки» в Подмосковье.

Валерия КосенковаКомсомольская правда