Понятие «элитное жилье» достаточно условно. Считается, что этот термин придуман застройщиками и риелторами с вполне понятными целями — для улучшения продаж. Как бы там ни было, сегодня дать «элите» четкое определение затрудняются даже профессионалы рынка недвижимости. Впрочем, практически все специалисты согласны с тем, что современный элитный дом должен соответствовать как минимум двум критериям: высокому качеству строительства и «центровому» расположению. А вот по поводу прочих характеристик мнения расходятся.
 

Какой и где? 
Итак, один из главных признаков элитности жилого дома в Москве — адрес. На сегодняшний день порядка 90 % объектов, заявленных как элитные, сосредоточено в Центральном округе, где наиболее престижным районом считается Остоженка. По мнению Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации компании «МИАНДевелопмент», большинство элитных домов столицы расположено в пределах Бульварного и Садового кольца, в парковых зонах, местах исторической застройки. «Впрочем, допустимо местонахождение также в Западном и Юго-Западном округах, — отмечает эксперт, — но только в том случае, если в непосредственной близости от дома есть парковая зона или живописный водоем либо наличествует другой фактор, выгодно отличающий объект от «собратьев», расположенных в данном районе».
 
Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», придерживается следующего мнения: «В скором времени пальма первенства в соревновании по элитности может перейти к проекту «Золотой остров», и есть основания полагать, что при удачной реализации программы развития районы Хамовники и Плющиха станут крайне востребованными и престижными». В целом, по словам К. Каарма, на класс жилья, разумеется, влияют такие факторы, как качество здания, его внешний вид, продуманность инфраструктуры, использование новейших строительных технологий и наличие современных инженерных коммуникаций. При этом по количеству квартир ограничений нет — элитными могут быть и камерные особняки, и огромные жилые комплексы. В числе последних стоит назвать такие, безусловно, удачные проекты, как «Фьюжн-парк», «Ближняя дача», «Онегин».
 
Если территориальные границы уже начинают потихоньку размываться, то в вопросе прочих характеристик элиты особых разногласий между экспертами не возникает. Высочайшее качество материалов и технологий, применяемых при возведении и отделке, уникальные и эргономичные архитектурные решения, собственная инфраструктура — это даже не столько критерии, сколько неотъемлемые признаки жилья рассматриваемой категории. Элитные дома не просто красивы — они спроектированы таким образом, чтобы обеспечить людям максимально комфортную жизнь.
 
Между тем в компании «МИАНДевелопмент» выделяют еще один важнейший фактор. Речь идет о так называемых видовых характеристиках, то есть о том, что человек видит из окна. В идеале это должны быть Кремль, памятники архитектуры, Москва-река, бульвар или сквер и т. д. «Другими словами, элитное жилье без видовых характеристик может быть только в центре столицы (Остоженка, Якиманка, Патриаршие пруды, Плющиха и т. д.), — считает Н. Усова. — Если дом расположен в престижном, но не центральном районе, то для того, чтобы относиться к высшей категории, он должен предлагать отличные видовые характеристики».
 

Чего хочет клиент 
А теперь давайте посмотрим, какие требования предъявляют к элите покупатели. Как правило, помимо местоположения и современной инженерной оснащенности большое значение придается соседству: в элитном доме должны проживать люди одной социальной среды с приблизительно одинаковым уровнем дохода. Очень важно не только наличие обслуживающего и управляющего персонала, но и его профессионализм (естественно, он должен быть высочайшим). Относительно количества квартир определенная часть клиентов уверена, что их не должно быть больше 30–40. Другие не относятся к этому столь трепетно или даже, напротив, отдают предпочтение именно многоэтажным комплексам.
 
«Сейчас элитным жильем называют объекты и премиум-класса, и класса люкс, а также квартиры в больших комплексах, расположенных в том числе и на окраинах, — рассказывает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. — Однако в скором времени требования к элитному жилью должны ужесточиться: покупатели становятся более взыскательными и обращают пристальное внимание на все аспекты, даже мельчайшие». «Проект должен иметь индивидуальный архитектурный облик, отвечающий условиям сегмента элитной недвижимости, — добавляет К.Каарма. — Кроме того, обязательно наличие в доме качественной инженерной «начинки». Весьма ценится будущими владельцами охраняемая огороженная территория с контролируемым доступом внутрь. Также покупатели неравнодушны к уютным внутренним дворикам, особенно это касается домов, расположенных в ЦАО».
 
Однако если однородный состав жильцов обеспечить можно, то сделать что-либо с соседними домами обычно нереально, поэтому найти район исключительно элитной застройки в столице весьма непросто. Выход — возводить не отдельные здания, а целые кварталы. Пожалуй, на сегодняшний день удачным примером такого рода является проект «Золотая миля». Данная тенденция набирает обороты особенно в свете программы по выводу промышленных предприятий на окраины или вовсе за черту города. Освобождающиеся территории в центре Москвы будут застраивать в первую очередь дорогими домами.
 

Фальшивка? 
Несмотря на то что с понятием «элитное жилье» до сих пор не все ясно, в профессиональном лексиконе участников рынка недвижимости уже достаточно прочно закрепился его антоним — псевдоэлитка. К ней можно отнести, например, объекты, расположенные в ЦАО, но возведенные в конце 1990х. Они серьезно морально устарели в силу своих конструктивных и архитектурных особенностей (невысокие потолки, отсутствие качественных инженерных систем, центрального кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции, недостаточно эффектная отделка внутренних общественных зон, малое число парковочных мест, приводящее к тому, что практически все свободное пространство вокруг здания заставлено машинами, и прочее).
 
«К сожалению, есть примеры некорректного позиционирования объектов, — объясняет Н. Усова. — Типичная ошибка — попытка представить класс объекта более высоким, чем есть на самом деле. Нередко на продажу выводят «элитный» дом, расположенный в несоответствующем данной категории месте. А ведь это один из основополагающих критериев! Качество строительства и техническое оснащение также часто не соответствуют заявленному уровню. Например, необходимо, чтобы фасад здания сразу «показывал», что это элитное жилье». Короче говоря, в дорогом доме все должно быть на уровне. И никаких «но». Имеют значение даже мелочи — такие, например, как марка кабины лифта.
 

Старая и новая элита. В чем разница? 
Есть еще один аспект, требующий некоторых разъяснений: насколько решающее значение имеет год постройки. Другими словами, речь идет об элитной вторичке.
 
«Новостройки элиткласса отличаются от зданий, которым уже несколько лет в первую очередь уровнем инженерии, — комментирует Н. Усова. — Время не стоит на месте, развиваются строительные технологии, появляются новые материалы и инженерные решения. Все это воплощается в современных объектах и выгодно отличает их от построенных ранее. Сегодня дома характеризуются более продуманными планировочными и фасадными решениями, дорогой дизайнерской отделкой мест общего пользования, входных групп и придомовых территорий. Тем не менее вторичное жилье на рынке элитной недвижимости обычно стоит дороже, поскольку не нужно ждать, когда здание будет достроено, все жильцы въедут и сдел