Говоря о прошлогоднем росте цен на столичную недвижимость, аналитики называли его беспрецедентным и рекордным. Тем не менее ситуация на рынке жилья в Москве вполне сравнима с европейской: жители Лондона, Парижа или Дублина, как и москвичи, страдают от нехватки и дороговизны квадратных метров.

Заметное удорожание недвижимости стало в 2005–2006 годах тенденцией для большинства европейских стран. Это время оказалось горячим для покупателей недвижимости в Лондоне, Таллинне, Риге, Варшаве, Дублине, Копенгагене, Стокгольме. Квадратные метры выросли в цене и в Париже, Стамбуле, Осло, Афинах.

Все «растущие» города можно разделить на три условные группы. К первой относятся те столицы, где недвижимость, что называется, всегда в цене и ее удорожание во многом обусловлено именно психологическими причинами — популярностью среди состоятельных покупателей жилья со всех концов света. Вторая группа — где рост цен на жилье явился следствием бурно растущей в последние годы экономики. Третья — страны, недавно принятые в Евросоюз или потенциальные его члены.

Вечный хит
В первую группу сегодня можно с уверенностью отнести только два города: Лондон и Париж. Уже довольно долго столица Великобритании остается одним из самых популярных в мире мест для покупки недвижимости, и в первую очередь элитной недвижимости, практически и так самой дорогой в Европе. По стоимости жилья Лондон занимает вторую строчку в мировом рейтинге после Монако. Тем не менее прошлогодний скачок лондонских цен стал для аналитиков почти сюрпризом. Если в 2005 году недвижимость здесь, за отдельным исключением, подорожала чуть больше чем на 3%, то за 2006 год и без того недешевое жилье в центральном Лондоне поднялось в цене на 20–25%, а наиболее интересные объекты — на все 30%. В компании Knight Frank говорят, что этот показатель наиболее высокий за последние пять лет. Самый большой прирост стоимости продемонстрировала юго-западная часть центрального Лондона, где расположены районы Belgravia, South Kensington, Chelsea. Причина — спрос на высококачественное жилье класса премиум значительно превышает предложение. «Обширного строительства не ведется, а количество желающих приобрести недвижимость в Лондоне не уменьшается», — поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон. Во многих зонах высококачественной застройки все объекты были раскуплены сразу же после выхода на рынок по ценам, предложенным застройщиком (без торга). Спрос на лондонскую недвижимость сохраняется и благодаря постоянному притоку иностранных покупателей, из которых немалую долю занимают россияне.

Похожая ситуация и в Париже, который, несмотря ни на свои политические катаклизмы, ни на огромное количество мигрантов из третьих стран, сохраняет свою притягательность для состоятельных покупателей, приезжающих со всего мира. Прошлогодний рост цен на жилье в Париже составил от 12 до 17% в различных районах города. Минимальная стоимость квадратного метра уже почти достигла 5,3 тыс. евро. Максимальные цены элитных апартаментов зафиксированы в районе Esplanade des Invalides — на уровне 23 тыс. евро за квадратный метр. «Одной из причин роста может быть то, что среди покупателей недвижимости увеличилось количество нерезидентов, в основном британцев. Сейчас из 3 млн единиц жилья, проданных во Франции, 223 тыс. принадлежит иностранцам, из них 53 тыс. — британцам», — рассказывает руководитель отдела по работе с российскими клиентами британской компании Property Vision Гульнара Лонг. Причем, в отличие от экономически стабильного Лондона, инвестиционная привлекательность Парижа зиждется на еще более эфемерных основах. «При покупке или владении местной недвижимостью инвестор несет значительные операционные затраты, платит высокий налог на прирост капитальной стоимости и на рентный доход», — проясняет ситуацию Гульнара Лонг. Но и это не может отбить у покупателей желание приобрети «немного Парижа». Кстати, во французской прессе не реже чем у нас звучат опасения о «ценовом пузыре». Правда, в отличие от московского, парижский «пузырь» однажды уже действительно образовался и даже лопнул — в начале 1990х годов. С 1985 по 1991 год квартиры в Париже подорожали на 150%, а затем пять лет падали в цене.

В рамках совместного исследования PricewaterhauseCoopers и Urban Land Institute (Институт городских земель) в прошлом году Париж получил первое место в рейтинге инвестиционной привлекательности по балансу доходности и рисков. Участники исследования объясняли это предсказуемостью и стабильностью французской экономики. В обзоре подчеркивалось, что город сейчас активно реконструируется: перепланируется центр Парижа, ведется массированная застройка новыми объектами, а это также привлекает инвесторов и девелоперов. Авторы исследования считают, что у французской столицы есть все шансы сохранить свои позиции в ближайшие два года.

Обе европейские столицы (Лондон и Париж) — уникальные города, их привлекательность держится не столько на экономических показателях, сколько на их ауре, притягивающей покупателей со всего мира, в том числе из России. «Существует некая мода на места, от этого никуда не деться. Так, при великом множестве европейских горнолыжных курортов все шале в Куршевеле были забронированы еще в августе. Психологические и общечеловеческие факторы очень важны. Ведь мировые столицы — это не только красивые и безопасные города, но и места, где есть хорошая возможность заработать деньги и развлечься», — рассуждает директор департамента зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard Элла Братилова. За будущее этих рынков эксперты не беспокоятся. Наработанная веками популярность вряд ли исчезнет, и даже если рост цен умерит темпы, удешевления жилья здесь ждать не приходится.

Северная привлекательность
Взлетом цен в прошлом году отметились также столицы Ирландии, Дании и других скандинавских стран. Главные причины роста, которые называют эксперты, — это долговременный подъем экономики, рост доходов населения и привлекательные условия для ведения бизнеса. Непрерывное увеличение стоимости недвижимости в Ирландии продолжалось 17 лет. Только за последние пять лет цены на жилье в Дублине выросли больше чем на 230%. В прошлом году квадратный метр подорожал почти на 13%. Чтобы купить дом в пределах Дублина, сегодня придется выложить в среднем 430 тыс. евро. Минимальная же цена квадратного метра составляет здесь 3750 евро. Помимо мощного экономического роста — а ВВП Ирландии даже в последние годы увеличился в среднем на 5,2% в год при среднеевропейских 1,3% — в росте цен на жилье эксперты винят активную миграцию из стран — новых членов Евросоюза. Начиная с мая 2004го население увеличилось на 4% за счет самих ирландцев и на 8% — за счет приезжих. Но похоже, что время активного роста закончилось. По мартовским сообщениям ирландской прессы, последние шесть месяцев он замедляется, и сейчас рынок стабилен.

Недвижимость в Дании непрерывно росла в цене более 10 лет (начиная с 1993 года), а непосредственно в Копенгагене за это время квартиры поднялись в стоимости на 489% (данные аналитического портала Global Property Guide). Цена квадратных метров увеличивается главным образом за счет спроса, остающегося неизменно высоким который год. «Дело в том, что в Дании предоставляются прозрачные и выгодные условия ведения бизнеса иностранным инвесторам. Кроме того, здесь стабильно низкий уровень инфляции и процентной ставки по кредитам», — объясняет Елена Нортон. Действительно, крошечная Дания сегодня может считаться одной из наиболее экономически развитых стран (по данным World Bank, она входит в пятерку самых развитых стран мира). По уровню ВВП на душу населения — 35 тыс. евpо; по уровню конкурентоспособности экономики она также находится на пятом месте, уступая только Финляндии, США, Швеции и Тайваню. Впрочем, Гульнара Лонг считает, что Копенгаген — это лишь наиболее яркая иллюстрация общих тенденций развития региона: «Стремительный рост цен здесь обусловлен прежде вс