Платежи за землю в Санкт-Петербурге должны быть нацелены на решение градостроительных задач.

Власти Санкт-Петербурга пытаются сформировать цивилизованные правила игры на земельном рынке. Для Северной столицы это может стать серьезным регулирующим фактором, способствующим решению проблемы неэффективного использования территорий, которое сдерживает экономическое развитие города, затрудняет привлечение инвестиций в недвижимость и в создание современных производств. С начала 2007 года в Петербурге действует более прогрессивная система кадастровой оценки земель, изменяющая принципы налогообложения собственников земельных участков. А недавно правительство Санкт-Петербурга одобрило законопроект о новой методике определения арендной платы за землю, которая, очевидно, будет действовать со следующего года. Но многое зависит и от того, насколько последовательно и грамотно власти задействуют инструменты земельных платежей.

Усложнение картины
Новые подходы к использованию механизмов земельной политики руководители экономического блока команды Валентины Матвиенко стали декларировать еще в конце 2003 года. Акцент делался на формирование в Петербурге рынка земли, который затем уже сам должен отрегулировать многие вопросы эффективного использования территорий. Справедливо считалось, что предприятия, особенно находящиеся в центральных районах, нужно стимулировать к выкупу земли, чтобы, получив в собственность ликвидный актив, они могли привлекать средства (кредиты или деньги инвесторов и девелоперов) для перебазирования на окраины – в промзоны, в которых, как уверяли чиновники, земля будет не только дешевой, но и благодаря усилиям властей обеспеченной инженерной инфраструктурой (см. «Земельное притяжение», «Эксперт С-З» №12 от 17 января 2005 года). В 2004 году сделаны некоторые шаги в развитии этой идеологии. Так, установлена льготная стоимость земли, выкупаемой собственниками находящейся на ней недвижимости (в размере девяти ставок земельного налога). Для промпредприятий отменили введенные после дефолта 1998 года понижающие коэффициенты при расчете арендной платы, чтобы подтолкнуть их к избавлению от излишков земли.

Однако слабым местом оставалась несбалансированность платежей за землю – арендной платы и земельного налога. В отличие от арендной методики, первый вариант которой принят в Петербурге 11 лет назад (раньше, чем в других регионах), кадастровая оценка земли как основа для расчета земельного налога начала действовать лишь в 2006 году. Причем это был весьма грубый инструмент. Дифференциация происходила лишь по трем видам функционального использования: жилье, сельскохозяйственные земли и «прочее». Иными словами, при определении стоимости земли фактически уравнивалось при уплате налога все «прочее», например находящиеся рядом промпредприятия, объекты торговли, бизнес-центры, банки и т.п. Все они уплачивали 1,5% от кадастровой стоимости земли, которая уменьшалась по мере удаления от центра города.

Новая кадастровая оценка предусматривает, что стоимость земли устанавливается уже по 14 видам использования для каждого из 6 тыс. кадастровых кварталов. И, безусловно, подобная дифференциация позволяет более точно и справедливо определять размер налога в зависимости от доходности видов бизнеса.

Эксперты оценивают нововведение в целом как позитивный шаг к становлению понятных для бизнеса правил. «Город дополнительно подтвердил, что отношения с собственниками земли переводятся на рыночные рельсы, также как ранее были перестроены отношения с владельцами нежилых помещений, используемых в коммерческих целях», – констатирует директор департамента оценки, консалтинга и аналитики Becar Realty Group Игорь Лучков. Отмечая, что первый столь сложный вариант кадастровой оценки не может быть полностью идеальным, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский подчеркивает ее структурирующее значение для бизнеса, в том числе для его вывода из «серого» сектора: «Новая кадастровая оценка подталкивает бизнес к четкому позиционированию объекта недвижимости и внятному пониманию, что они собираются в дальнейшем делать на земельном участке. Теперь на территориях промышленного назначения не получится беспрепятственно, по-тихому заниматься другими видами бизнеса, например платить небольшие деньги за производственное использование земли, создавая здесь бизнес-центры, торговые объекты и т.д. Таким образом мы начнем уходить от обмана государства и конкурентов, и пусть все владельцы, скажем, бизнес-центров работают и конкурируют по единым правилам».

При этом, как полагает начальник отдела продаж ООО «ВнешСтройПроект» Наталья Смыкало, хотя «у некоторых предприятий, в частности банковского и торгового секторов, затраты на содержание земель выросли, но не настолько существенно, чтобы оказать сильное влияние, например, на ценовую политику компании».

Синдром совместимости
Однако, по мнению экспертов, на качество кадастровой оценки земли и, как следствие, эффективность этого инструмента может негативно повлиять то, что при подготовке оценки возникали сложности с ее согласованием с действующей арендной методикой. Методика определения арендной платы за землю, разработанная Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), предусматривает дифференциацию почти по 60 видам функционального использования. Как отмечает начальник отдела землеустройства ГУИОН Виктор Куценко, в отличие от методики Роснедвижимости, использовавшейся при проведении кадастровой оценки, петербургская методика по арендной плате обеспечивает более тонкую «настройку» на рыночные реалии. Так, она учитывает влияние на стоимость земли близости участка к основным магистралям, станциям метро и т.д. Кадастровая оценка выполнялась Комитетом по земельным ресурсам (КЗР), и только на завершающем этапе совместно со специалистами ГУИОН (он подведомствен другому комитету – КУГИ) были предприняты усилия по ее приведению к общему знаменателю с системой арендных платежей. «В итоге кадастровая оценка в значительной степени корреспондируется с нашей арендной методикой и нашей оценкой ставок арендной платы за землю», – констатирует директор ГУИОН Дмитрий Куракин.

Тем не менее по ряду функций не удалось достичь оптимального соотношения (по мнению как чиновников администрации, так и экспертов), при котором ставки налога оказываются на 2030% ниже арендной платы. Считается, что соблюдение этого принципа не только соответствует общей рыночной логике (собственник должен платить меньше арендатора), но стимулирует выкуп земли и в конечном счете ее более эффективное использование. Похоже, в структурах администрации отсутствует целостный анализ получившегося в итоге соотношения между земельными платежами. Но очевидно, что этот дисбаланс затрагивает прежде всего территории, занятые сейчас производственными объектами, в центральных районах города, то есть именно ту категорию земель, в отношении которой требуется особая выверенность земельных инструментов.

В порядке эксперимента мы практически наугад выбрали 13 промышленных территорий на Свердловской и Выборгской набережных, на Петроградской стороне и на Васильевском острове, где с точки зрения эффективного использования недвижимости нецелесообразно сохранение производственных функций (и в большинстве случаев это подтверждается Генпланом). И оказалось, что во всех 13 случаях земельный налог в среднем на треть превышает арендную плату!

Собственность – не самоцель?
Впрочем, по мнению специалистов, фактор «дельты» между ставкой налога и арендной платой (а зачастую и сам размер всех земельных платежей в структуре затрат компании) пока не играет решающей роли при принятии решений о выкупе участков. Так, Лучков отмечает: «Конечно, перехлест, когда платится больший налог, чем арендная плата, – это нонсенс, но на практике подобный фактор сейчас не является определяющим. Рынок находится еще в стадии формирования, но лет через пять мы к этому при