Что представляет собой рынок недвижимости Казахстана и интересна ли местная недвижимость в качестве объекта для инвестиций, выяснял корреспондент D’

Московские квартиры, цены на которые вошли в стадию устойчивой коррекции, сегодня вряд ли интересны частному инвестору. Покупка подмосковных коттеджей пока привлекательна, но требует больших денежных ресурсов. Во что же тогда вкладывать? Один из вариантов — недвижимость в регионах. Аналитики уверены, что российские города повторяют московский сценарий с задержкой на год-два. Значит, можно найти места, где недвижимость еще недооценена. А может, пойти еще дальше и посмотреть постсоветские страны? В отличие от популярных среди наших инвесторов Черногории, Болгарии, ОАЭ (Дубай) и Испании постсоветские страны, с одной стороны, не избалованы рекламой, а с другой — близки нам ментально. Но какую страну выбрать? Украина уже слишком популярна. Во «вражеской» Эстонии рост цен в 2006 году составил аж 70%. Инвестировать в среднеазиатские республики, где квартиры очень дешевы, было бы слишком экстремально.

Наш взгляд упал на Казахстан. Стабильное государство, сходное с Россией структурой экономики (энергоносители плюс металлы). Русский язык — один из государственных, что весьма удобно для инвестора. В Алма-Ате проживает много русских. Сюда, как и в Москву, активно мигрирует население со всей страны, что создает условия для роста цен. К тому же о рынке Казахстана мало что известно в России, так что есть шанс попасть на нераскрученный, развивающийся рынок, где частный инвестор может снять сливки. Таким образом, на расстоянии Алма-Ата выглядит достаточно перспективным местом для инвестирования.

Рынок недвижимости Казахстана интересен еще и с познавательной точки зрения. Весь прошлый год представители Ассоциации строителей России рассказывали о «казахском строительном чуде» и о том, что «надо учиться у братьев-казахов». Слышать это было немного обидно: когда-то догоняли Америку, потом Португалию — и вот теперь смотрим в спину азиатским товарищам. Как обстоят дела в Казахстане, мы захотели увидеть собственными глазами.

Рекогносцировка на местности
Человека, настроенного на восточную экзотику, Алма-Ата слегка разочарует. Это не Бухара и не Самарканд: нет никаких исторических зданий, практически никакого местного колорита в архитектуре. Единственная изюминка — арыки, идущие вдоль улиц, по которым вода с гор питает городские деревья.

Алма-Ата — советский город. Дореволюционных особнячков здесь раз-два и обчелся: они не выдержали испытаний временем и землетрясениями. Структура города еще советская: центр, кварталы частных домов, затем идут промзоны, за ними — спальные районы многоэтажек. В центре — типичный советский строительный «винегрет» из стилей: панельные дома, трехэтажные «конструктивистские» постройки 1930х годов, кирпичные здания. Готовность к землетрясениям, впрочем, позитивно отразилась на характере города. Улицы невероятно широки. Дома советского периода обычно не превышают четырех-шести этажей, и даже районы многоэтажек до недавнего времени не строили выше 9–12 этажей.

Здесь очень много зелени, и главное — город расположен у подножия гор, Заилийского Алатау. Всего 15–20 минут езды на машине из центра — и вы попадаете на Медео. Жить рядом с горами — особая благодать. Понятно, почему Алма-Ата считалась одним из самых приятных городов страны, а московские театры устраивали форменную драку за право приехать сюда в бархатный сезон. Впрочем, постсоветские времена не самым лучшим образом отразились на городе: появились пробки, что, в свою очередь, привело к повышению уровня запыленности и загазованности воздуха. Алма-Ата была спланирована так, что, несмотря на низинное расположение, город хорошо продувался. Так вот в последние 15 лет леса в предгорьях изрядно вырубили, на их месте поставили высокие дома, в результате были перекрыты воздушные коридоры, по которым раньше ночные бризы с гор освежали город.

Московские аналитики рынка недвижимости как-то делились секретами и рассказывали, что в новом городе первым делом смотрят на машины. Это самый верный индикатор того, «есть ли здесь деньги». В центре Алма-Аты с автопарком все в порядке: очень много новых иномарок, джипов. То есть деньги здесь есть. Значит, и рынок недвижимости должен быть живой. Еще бросается в глаза большое количество агентств недвижимости, чьи офисы расположены на первых этажах основных улиц в центре. В Москве риэлтеры не могут себе позволить сидеть в таких дорогих офисах.

Алмаатинцы могут гордиться своими новостройками. Однако двухчасовая прогулка по центру и окрестностям выявила всего три-четыре новых здания. Это были башенки с огороженной собственной территорией. Этажей в 15–20. В Москве построили бы выше. Невысокий улов новостроек нашел объяснение на следующий день. Как оказалось, алма-атинские новые проекты сконцентрированы в других местах.

Опоздали на год
Первые встречи на казахской земле обнаруживают два пренеприятнейших обстоятельства. Первое: оказывается, иностранцы, не проживающие постоянно на территории Казахстана, не имеют права покупать здесь недвижимость. Конечно, это можно обойти: купить квартиру на юридическое лицо или получить вид на жительство, а уже затем что-то купить. Но все равно досадное ограничение. Тем более что в мире полно стран, где иностранцу с деньгами будут страшно рады.

Впрочем, это ограничение меркнет перед второй неприятностью: похоже, мы опоздали на год. Именно прошлой весной начался сумасшедший рост цен на недвижимость. «В апреле мы купили трехкомнатную квартиру в непрестижном районе многоэтажек за 65 тыс. долларов. А уже к началу 2007 года она стоила 190 тыс.», — рассказал таксист Валерий. Если еще год назад квадратный метр можно было купить за 1000 долларов, то сегодня об этом остается лишь вспоминать.

Стремительно выросли цены и на элитное жилье, и на многоэтажки, и на землю. В результате сегодня в Алма-Ате, как говорят местные жители, «московские цены на квартиры». Это, конечно, перегиб, тем не менее цены кусаются. На окраине квадратный метр стоит 2,5–3 тыс. долларов. В центре — 5–7 тыс. Причем столько стоят метры и в новых элитных домах, и в панельках. Но более всего шокирует стоимость земли: 150–200 тыс. долларов за сотку. Это больше, чем на Рублевке! Как это понимать? Секрет раскрывается быстро: это не цены, по которым люди покупают землю, чтобы построить себе частный дом. Это цены, по которым застройщики выкупают у частников их земельные участки с домами, чтобы потом построить на этом месте многоквартирные дома.

Играют все
Одна из причин бурного роста цен на недвижимость — существование группы покупателей, которые, как говорят, скупают чуть ли не все подряд. Новые богатые казахи (их еще называют «казановами»), «запихав деньги в недвижимость», стремятся сэкономить на налогах. Дело в том, что сейчас в Казахстане объявлена легализация имущества. Заплатив сбор в 10% от суммы спрятанных денег, можно «обелить» ранее полученные доходы. Дату окончания легализации уже несколько раз переносили, теперь крайний срок — август 2007 года. После окончания этого процесса будет введено декларирование крупных расходов, а незадекларированные активы станет трудно использовать.

Скупая недвижимость — квартиры, дома, земельные участки, — «казановы» хотят сэкономить на налоге. Задекларировав недвижимость, они заплатят налог не с реальной суммы, а с оценочной. Грубо говоря, «со стоимости по справке БТИ».

В последний год рост цен на недвижимость привлек на рынок массу желающих, также стремящихся сыграть на повышение. Любят рассказывать о людях, которые скупают несколько квартир, потом берут под них кредиты и покупают еще порцию квартир. Всю эту недвижимость они сдают в аренду, что якобы позволяет им обслуживать взятые в банках займы. При нынешнем уровне цен такая операция уже вряд ли проходит. Кредиты весьма дорогие: эффективная ставка — 11% в тенге. В то же время аренда не так