Знание — сила и безопасность

«Успешность любого ЗПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными и обоснованными будут действия управляющей компании на каждом этапе деятельности фонда», — делится своим опытом инвестиционный консультант проекта «Сеть Паевых СуперМаркетов» в Новосибирске ООО «АЛОР+» (Москва) Дарья Кабардина

— На что инвестору стоит обратить особое внимание при выборе фонда для минимизации рисков?

— Успешность любого закрытого ПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными и обоснованными будут действия управляющей компании на каждом этапе деятельности фонда.

Во-первых, стоит выбирать фонд с хотя бы отчасти диверсифицированным портфелем. Когда УК, следуя инвестиционной декларации, вкладывает средства в несколько разных проектов или направлений (например, одновременно жилая и коммерческая недвижимость), то у пайщика будет больше гарантий получить ожидаемый доход. Если же ЗПИФН нацелен только на жилые объекты, то пайщику выгодно, чтобы средства фонда были распределены по разным категориям жилья.

Второе, на что стоит обращать внимание, — принципы работы самой УК. В таком случае частный инвестор может ознакомиться с официальной информацией, раскрываемой управляющим, а также задать дополнительные вопросы инвестиционным консультантам.

И наконец, среди признаков успешной технологии — удачный опыт реализации нескольких проектов. Причем лучше, если они будут не в одном регионе и не в одном узком сегменте недвижимости. Кроме того, у профессиональной компании обязательно должна быть своя действующая система отбора объектов для инвестирования. Как правило, при тщательном подходе УК делает экспертную оценку не только объекта недвижимости, но и застройщика. Система критериев может включать довольно большое количество показателей: доля рынка, занимаемая строительной фирмой, площадь введенного жилья, средняя просрочка при сдаче объектов, финансовое состояние застройщика и другие параметры.

По нашему мнению, многие регионы России сейчас напоминают одну сплошную строительную площадку, и бум спроса на новые объекты, скорее всего, утихнет еще не скоро.

Направления движения
В ходе развития рынка закрытых ПИФов недвижимости логично появление новых перспективных видов фондов. О некоторых из них рассказал ведущий юрист компании IMAK (Москва) Евгений Жук

— Расскажите про особенности, причины и перспективы становления такого вида закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, как «промышленный» ЗПИФН?

— Предпосылки создания в России «промышленных» ЗПИФов обусловлены наличием большого объема производственных активов, не вовлеченных максимально эффективным образом в коммерческое использование. На сегодняшний день уже существуют инициативы со стороны промышленных холдингов и предприятий реального сектора по формированию подобных фондов. Оптимальным вариантом организации «промышленных» ЗПИФов на базе производственного комплекса может стать создание нескольких закрытых фондов различных категорий, каждый из которых будет выполнять свои функции: ЗПИФ недвижимости — управление и улучшение недвижимого имущества, ЗПИФ акций — консолидацию контроля над промышленным комплексом, ЗПИФы венчурных и прямых инвестиций — привлечение инвестирования новых производств. Формирование «предприятий» на базе ЗПИФа могло бы создать весомые экономические выгоды для организации производственного комплекса.

Перспективы развития направления «промышленных» ЗПИФов видятся в свете введения в 2008 году категории «квалифицированных инвесторов», для которых будут доступны ПИФы, работающие с максимально широким перечнем активов. Это поспособствует созданию подобных профильных фондов на базе ЗПИФов прямых или венчурных инвестиций, фондов недвижимости. В настоящее время фонд недвижимости может обеспечить лишь частичное выполнение задачи «промышленного» ПИФа. На его основе можно консолидировать недвижимые активы предприятия (земельные участки, здания и сооружения, права на них) и корпоративные активы холдинга.

— Одно из последних повальных увлечение управляющих компаний — земельные фонды. Что привлекает УК и инвесторов в таких проектах?

— Земельные фонды в России — действительно очень распространенное явление в сегменте фондов недвижимости. Предпосылками этого явления стало то, что формирование фонда земельными участками позволяет инициатору проекта произвести рыночную переоценку земли «за балансом» собственника, то есть на балансе фонда. Здесь же производится перевод земли из одной категории в другую (при необходимости), межевание земельных участков и, наконец, создание инфраструктуры на этой земле. Перечисленные мероприятия позволяют формировать и использовать в дальнейшем добавочную стоимость этого реального актива без дополнительной налоговой нагрузки: если часть улучшенного земельного актива реализуется по рыночной стоимости, то разница не будет облагаться налогом на прибыль. Она может быть полностью задействована для приобретения новых активов или реализации проектов в рамках ПИФа.

Таким образом, земельный фонд по своей экономической сущности не является каким-то новым подвидом фондов недвижимости — это классический девелоперский фонд, который реализует либо обычную стратегию девелопера — купить объект, улучшить и продать по более высокой цене, либо на подготовленном к застройке участке построить новые объекты недвижимости. Как раз такой «активный девелопмент» является наиболее популярным направлением деятельности земельных фондов.

Рада ДержавецЭксперт