Тысячелетие Казани, которое без преувеличения можно назвать блестящим инвестиционным проектом татарстанских властей, привлекло в столицу республики инвесторов коммерческой недвижимости. Но объем построенных там объектов оказался больше потребностей рынка.

Инвесторов «Кольца» не пугает насыщение рынка. К следующему августу они расширят торговый центр, а через год откроют еще один, на месте ресторана «Акчарлак»

Арендаторы торговых комплексов Казани начали покидать насиженные места в поисках покупательских потоков. «Рамстор» намерен выехать из казанской «Меги» (проект шведской IKEA), «Бананамама» перебралась из ТЦ «Грани» в торговый квартал «XL». Ожидается, что из переживающего не лучшие времена торгового центра «Южный» в скором времени уйдет и «Гроссмарт». Прецедентов могло быть и больше, если бы не одно «но», на которое обращает наше внимание Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости столичной компании Penny Lane Realty: операторы часто входили в казанские проекты в качестве «якорных» соинвесторов, то есть приобретали площади, реализовать которые теперь непросто.

Такие «капризы» ритейлеров, которые в других городах наперегонки занимают квадратные метры торговых центров, жалуясь на дефицит вакантных площадей, объясняются тем, что в Казани у них есть выбор. Аналитики утверждают, что рынок торговой недвижимости тут «перегрет». Столица Татарстана занимает первое место в России по обеспеченности торговыми метрами. По оценке международной консалтинговой компании Colliers International, сейчас в городе на 1 тыс. жителей приходится 217 кв. м торговой недвижимости, тогда как в Москве этот показатель составляет 150 кв. м, в Екатеринбурге — 163, в Нижнем Новгороде — 161 кв. м.

А по данным Министерства торговли и внешнеэкономического сотрудничества РТ, учитывающим не только объем качественных торговых помещений, но и супермаркеты, магазины различных форматов, а также площади розничных рынков, если в 2005 году на 1 тыс. жителей в Казани приходилось 776,2 кв. м торговых площадей, то в 2006 — уже 811 кв. м.

Но местные компании не прекращают инвестировать в торговую недвижимость. Они считают, что город в ней по-прежнему нуждается, а ротация арендаторов торговых центров — естественный процесс, который не должен внушать опасений.

Понастроили
Строительство торговых центров в Казани подхлестнуло празднование 1000летия города в 2005 году. Тогда здесь были введены в эксплуатацию такие крупные торговые объекты, как гипермаркет «Бахетле», вторая очередь торгового комплекса «Сити­центр», торговые кварталы «XL» и «Караван», вторая очередь ТЦ «ГУМ», торгово­развлекательный комплекс «Тандем». В 2005 году тут открыла свою первую региональную «Мегу» и IKEA, сюда вышли такие «киты» ритейла, как OBI и Metro Cash and Carry. В 2006 году открылись торгово­офисный центр «Сувар-Плаза», молл «Парк Хаус», многофункциональный комплекс «Корстон», торгово­развлекательный комплекс «Кольцо».

По подсчетам консалтинговой компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, сейчас в столице республики действуют 28 торгово­развлекательных центров. По мнению Алексея Могилы, тысячелетие Казани сыграло с девелоперами злую шутку. Накануне празднования власти привлекли в столицу республики множество компаний, не учитывая, что событие, к которому приурочили открытие большинства комплексов, хотя и грандиозное, но все же разовое. В условиях повседневной жизни рынок торговых площадей оказался перенасыщенным. Для крупного города-миллионника аналитики считают достаточным их объем в 700 тыс. кв. м. Казань же эту планку уже перешагнула: объем имеющихся торговых площадей здесь оценивается более чем в 1 млн кв. м.

Хорошо или плохо?
Заместитель министра торговли и внешне-экономического сотрудничества Республики Татарстан Олег Власов избыток торговой недвижимости считает не отрицательным, а скорее положительным фактором. «Конкуренция выгодна для потребителя, — обосновывает свое мнение чиновник. — Конечно, какая-то часть торговых сетей может уйти. Более сильные, гибкие потеснят слабых. Останется тот, кто смотрит чуть дальше, лучше оказывает услуги, избирательно подходит к ценам на свою продукцию. Цена, культура обслуживания, инфраструктура, географическое расположение — вот основные показатели, по которым сегодня выбирают торговый комплекс».

«Рамстор» съезжает с казансокй «Меги». Аналитики предсказывают, что ротация арендаторов ждет целый ряд казанских торговых центров.

Отчасти с ним соглашается и заместитель генерального директора компании «Единая арендная система» (сервейинговая компания, в управлении которой находится около 300 тыс. кв. м недвижимости) Андрей Гируцкий. Считая перенасыщение города торговыми площадями фактом, он отмечает, что, тем не менее, многие федеральные сети продолжают проявлять интерес к Казани. Так, известный немецкий продавец бытовой техники, компания MediaMarket, изучала казанский рынок и подумывала выйти на него. Но для нее не нашлось площадки необходимого размера. По различным оценкам, в Казани сейчас остаются невостребованными от 200 до 550 тыс. кв. м. Но, как правило, это помещения от 50 до 200 кв. м, а вот торговые площади в 710 тыс. кв. м, которые интересны «якорям», все еще в дефиците.

Примечательно, что и арендные ставки в торговых комплексах не снижаются. В современных торговых объектах, по словам генерального директора управляющей компании «Сити­Центр» (торговые центры «XL», «Сувар-Плаза» и «Сити­центр») Леонида Рахимова, за 1 кв. м платят от 700 до 1100 долларов (около 2030 тыс. рублей) в год.

Выгодные отличия
Похоже, что казанский рынок переживает не перенасыщение как таковое, а последствия непродуманного строительства — в зоне риска оказались проекты, которые построены без учета современных стандартов и проведения маркетинговых исследований. Каковы же эти стандарты?

Отвечая на этот вопрос, Дмитрий Баранов, главный аналитик фирмы Mall Management (управляющая компания моллов «Парк Хаус»), говорит, что в условиях большой насыщенности торговыми площадями наиболее уверенно чувствуют себя ТЦ, имеющие сбалансированную концепцию. «Торговый центр, — поясняет собеседник, — представляет собой имитацию торговой улицы, а группа торговых центров, расположенных по соседству, по сути, то же самое. В этих условиях особенно опасна одноликость арендаторов. Каждый торговый центр должен иметь свои отличия: это может быть брэнд, которого нет у конкурента, либо диверсификация профиля — развлекательный, гостиничный бизнес. Надо создать для потребителя оптимальную возможность выбора».

Пресыщенных казанцев уже трудно заманить в «храмы торговли» лишь набором малоизвестных «якорных» арендаторов, соглашается директор отдела арендных отношений и недвижимости компании DOMO Сергей Журавлев. Жители столицы Татарстана, говорит он, предпочитают сегодня совершать покупки там, где проходят акции и праздники, где есть зоны отдыха (кинотеатр, игровые салоны, кафе) и представлены известные «якоря». Андрей Гируцкий добавляет, что интересный торговый формат может заставить покупателя ехать даже на другой конец города. В качестве примера удачной концепции здесь называют «Мегу», «Тандем» и «Парк Хаус». Так, по словам Леонида Рахимова, шведы, инвестировав в свой проект около 200 млн долларов, ежегодно имеют отдачу в размере не менее 50 млн.

Казанские участники рынка о поиске собственной «изюминки» не забывают. Например, Леонид Рахимов рассказывает, что торговый центр «XL» к концу этого года станет дисконтным. Туда придут такие марки, как Zolla, s. Oliver, Calvin Klein, Аdidas. В «Сити­центре» будут сосредоточены магазины отделочных материалов, хозяй­ственных товаров. «Сувар-Плаза» останется комплексом класса premium. Помимо уже заявленного дисконтного магазина, Леонид Рахимов планирует освоить форму outlets — стоковы