Несмотря на не слишком благоприятные условия, число коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти увеличивается и признаков насыщения рынка пока не видно.

Количество коттеджных поселков (а также их проектов) растет высокими темпами: по некоторым оценкам, за 2006 год их число удвоилось. Основной катализатор процесса – спрос на жилье за городской чертой. Однако сложно назвать точное число коттеджных поселков, строящихся сегодня в пригородах Петербурга и в Ленинградской области. В разных компаниях называют разные цифры. Если подсчитать рекламные объявления, получится больше сотни поселков. Однако часть проектов оказалась заморожена. По словам руководителя загородного департамента Setl Group Олега Карзова, на загородном рынке известны 30, а то и 50 «мертвых» проектов. Если их вычесть из общего числа, можно говорить о 7080 реальных поселках. Но многие специалисты настаивают также на исключении из общего перечня девелоперских проектов, называемых на жаргоне самостроями, не имеющих ни общей концепции и набора типовых проектов будущих домов, ни даже признаков поселка. По данным Росстроя, в Петербурге есть 51 коттеджный поселок. Эту цифру можно принять за минимальную.
Каждому свое

Кроме девелоперских, прочие поселки не выделены в самостоятельные группы. Единой классификации в Петербурге нет. Столичные организаторы премии «Поселок года» пытались предложить на петербургском рынке свою классификацию, однако здешние проекты не дотягивают до московского уровня. В результате каждая компания сама себе классификатор и лишь некоторые признают предложение петербургского оргкомитета «Поселка года» поделить все поселки на три класса: «комфорт», «бизнес», «элит».

К классу «комфорт» отнесены наиболее дешевые объекты, стоимостью до 250 тыс. долларов. Дома в таких поселках строятся по самым разным технологиям, исключая кирпич. Размер земельных участков в среднем 810 соток, иногда меньше. Большие наделы встречаются только в дачных поселках, расположенных на значительном расстоянии от Петербурга. К этому сегменту относятся Борисово-2 Группы компаний «ПулЭкспресс», строящиеся дачные поселки Ольшаники ГК «ПулЭкспресс», Петергофский от Setl Group, Парквэй компании «Особняк» и другие. Одним из наиболее удачных проектов класса «комфорт» специалисты считают поселок Новое Минулово ИСК «Константа». Проект запущен год назад. Сегодня продано около 40% объектов. Актуальная средняя цена – 1234 у.е. за квадратный метр. Пожалуй, самый раскрученный проект – Янино, реализацией которого занимается «Национальная Жилищная Корпорация – СПб». Строго говоря, это не коттеджный поселок, но малоэтажный комплекс, в состав которого кроме индивидуальных коттеджей входят таунхаузы.

Признаки поселка класса «бизнес» – более высокая цена (до 500 тыс. долларов), разнообразные технологии строительства, земельные участки площадью 1518 соток. При этом минимальная площадь надела составляет 12 соток, максимальная – 50. Поселки этого сегмента – Подгорное (компания «ПулЭкспресс»), Западное Солнце («Гринсайд»), Медное Озеро (Русский фонд недвижимости), Серебряный Бор (компания «Содружество») и другие. Еще одной особенностью бизнес-сегмента Олег Карзов считает отсутствие четкой структуры – к нему автоматически причислены все объекты, которые по тем или иным причинам не попали в другие классы. Похоже, главным критерием выступает цена, которая формируется исходя из разных показателей. Например, в поселках Серебряный Бор или Западное Солнце использованы не самые дорогие технологии, зато дома велики по площади. В поселках Меслики и Вайя, к строительству которых приступила компания «Фаэтон девелопмент групп», стоимость земли составляет 3 тыс. долларов за сотку. При такой цене земли строить дешевый дом нерентабельно.

Сегмент «элит» включает в себя дорогие объекты, стоимостью свыше 500 тыс. долларов. Размер земельных участков в классе «элит» начинается от 15 соток и достигает 1 га, в зависимости от удаленности поселка: чем дальше от города, тем больше надел. Технологии традиционные – кирпич и дерево. Застройщики, которые решили всерьез обосноваться на загородном рынке, обязательно имеют в своем портфеле элитные поселки, иногда – только их. Сразу несколько объектов возводят компании «Особняк», «Петростиль», «Олимп 2000», «Росса Раккенне СПб». Свой выход на загородный рынок крупные петербургские застройщики «М-Индустрия» и Setl Group также ознаменовали элитными проектами.

Поскольку разнится классификация поселков, есть разночтения и в долях рынка, приходящихся на каждый класс. Основной объем предложения в среднем ценовом сегменте – поселки класса «бизнес». По приблизительным оценкам, их доля – около 70%. Класс «элит» занимает максимум 10% рынка, оставшиеся 20% приходятся на «комфорт». По количеству сделок также лидирует бизнес-класс – около 50%. Примерно 35% занимает «комфорт», 15% – элитные объекты. Однако по объему денежных средств на элиту и бизнес-класс приходится по 3040%, тогда как на недорогой сегмент – максимум 30%, отмечает руководитель проектов агентства «Олимп 2000» Сергей Щерба.
Секреты географии

Согласно исследованиям компании Setl Group, началась смена лидеров среди районов. Первенство утрачивает Всеволожский район, Курортный – уже потерял. В лидеры выходят Выборгский и Приозерский районы.

Кроме того, началось смещение предложения с севера на юг. Начато освоение Ломоносовского, Гатчинского, Тосненского, Кировского районов. В ближайшие годы в центре внимания будут Пушкин и Павловск. «До Луги строительство доберется еще не скоро. Во всяком случае, пока на северном направлении не закончатся пригодные участки», – говорит Олег Карзов. Если раньше допустимым пределом для строительства загородных домов для постоянного проживания считалась 30километровая зона вокруг Петербурга, сегодня можно говорить об удаленности от городской черты на 5060 км. «Люди проще стали относиться к дальним расстояниям», – считает руководитель загородного департамента Setl Group.

На коттеджную географию все сильнее влияет стоимость земли, которая, по словам директора департамента загородной недвижимости компании «Адвекс» Ольги Астаховой, составляет сейчас минимум треть от полной стоимости объекта. В прошлом году в Ленинградской области отмечались довольно высокие темпы роста стоимости земельных участков. Одна из причин – частичное смещение спроса из города в область. По оценкам областного КУГИ, с начала 2006 года земля в Ленобласти в среднем подорожала более чем в четыре раза, аналогичный прирост ожидается в 2007м. Быстрее всего земля дорожает во Всеволожском районе, где в начале 2007 года минимальная цена хорошего участка составляла 2 тыс. долларов за сотку. Растет цена на землю в ранее недооцененных Ломоносовском, Красносельском и Тосненском районах. А также в пригородных районах Петербурга. Наиболее заметно – в Пушкинском и Приморском. Причем участки в Приморском и Курортном районах теперь стоят почти одинаково.

Вместе с тем, по оценке общества землепользователей «Прогаль», число выставленных на продажу дешевых вариантов сокращается: рост предложения начинается от 20 тыс. долларов за участок. И чем дороже участки, тем активнее они растут в цене.

Дорогостоящие коттеджные поселки появляются там, где цены на землю высоки. Это территория Ленино-Репинское в Курортном районе, новые поселения в районе Стрельны и Петродворца, а также во Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти, на близком расстоянии от Петербурга. Здесь максимальная цена земли сегодня – 30 тыс. долларов за сотку.
Безответный спрос

Основной объем предложения приходится на сегмент «бизнес», а лидер спроса – «комфорт». Об этом можно судить исходя не только из количества сделок, но и темпов продаж. Например, элитные объекты предлагают одновременно несколько агентств недвижимости и сам застройщик. Однако большой удачей считается, если за три-четыре месяца продаются один-два дома. В несколько раз быстрее реализуются объек