Плавное снижение доходности европейских рынков коммерческой недвижимости сегодня пугает инвесторов гораздо больше, чем любые политические, конъюнктурные и страновые риски. 

Иначе как объяснить тот факт, что по разным оценкам в 2006 году доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость не только увеличилась в несколько раз, но и впервые за последние годы превысила долю вложений местных игроков.

2006 год многие эксперты уже называют переломным. Основные изменения, впрочем, коснулись не столько количественных характеристик инвестиционного процесса, экспоненциальный рост вложений в российский рынок коммерческой недвижимости, как раз таки вполне укладывается в рамки существующего тренда. Гораздо большую важность представляют собой изменения, затронувшие качественный состав инвесторов. Так, на фоне неблагоприятных прогнозов по снижению ставок капитализации на европейских рынках консервативное западное инвестиционное сообщество готово не только пойти на переоценку имеющихся рисков, но и по-новому взглянуть на рынки недвижимости развивающихся стран. В тоже время появление на российским рынке таких крупных игроков как Quin Group, Raven Russia, Fleming и другие уже само по себе является знаковым. Что примечательно, изменилась и география инвестирования. Если раньше сложно было себе представить западный фонд, финансирующий девелоперский проект, где-нибудь рядом с Казанью, то сегодня такой объект уже почти готов принять первых арендаторов. Логистических комплекс Q-Парк Казань – первый совместный проект ирландского инвестиционного фонда Quin Group и компании RDS developments, генеральный директор которой Дэвид Саймонс не понаслышке знаком с тем, как иностранец должен строить свои бизнес в России.

Arendator.ru: В глазах западных инвесторов Россия по-прежнему остается страной высокорисковых, если не сказать венчурных вложений. Дэйвид, расскажите, пожалуйста, почему вы решили строить свой бизнес именно у нас?
Российский рынок коммерческой недвижимости традиционно привлекает именно тех инвесторов, которые готовы взять на себя определенную долю риска. Естественно, большинство западных компаний, знакомых с ситуацией по большей части лишь по страницам газет, пугает перспектива крупных вложений. Что касается меня, то я живу в России с 1991 года. Я привык к этой стране, у меня здесь жена, так что вряд ли меня уже чем-то можно здесь напугать. Если говорить о выборе сегмента рынка коммерческой недвижимости, в котором работает наша компания, то, на мой взгляд, складская недвижимость традиционно считается более предсказуемой и более стабильной, хотя в России возможности есть практически в каждом секторе. Другое дело, что девелоперы пока обращают гораздо больше внимания на офисные и торговые помещения. Между тем, как известно, ритэйл неразрывно связан с логистикой и не может успешно функционировать без нее. Поэтому, по нашим прогнозам, вслед за «торговым бумом» в ближайшие годы будет активно расти и рынок складской недвижимости.

Arendator.ru: Почему в таком случае вы начали строить сразу в регионах, а не в Москве или Московской области?
Повышенное внимание к Москве большинства инвесторов сегодня вполне понятно. Многие сейчас концентрируются на московском рынке, просто потому что это столица, и как столица Москва привлекает наибольшее число инвестиций. Однако потенциально - самый емкий рынок и самые широкие возможности в области складского строительства имеют именно регионы. Причем ключевым показателем при определении этого потенциала я считаю доходность на вложенный капитал. Дело в том, что при реализации аналогичных проектов в Америке или в Европе вам далеко не всегда гарантирован стабильный доход и, соответственно, возврат вложенных средств, просто потому что этот рынок перенасыщен. Российский рынок все ещё достаточно молод, однако, потенциально его объем превышает, например, объем рынков восьми новых стран ЕС вместе взятых. Поэтому возможность освоения наибольшей и самой перспективной доли рынка, пока ещё на нём не так много игроков, делает его ещё более привлекательным. Что касается доходности конкретных проектов, то здесь пока сложно называть какие-то конкретные цифры, просто потому, что мы берем долгосрочные горизонты инвестирования. Могу только ещё раз повторить, что в среднем она здесь значительно выше, чем в Европе или Америке. Хотя это совсем не значит, что проект окупиться быстрее. Дело в том, что в развитых странах реализация подобных проектов занимает около 2-лет, тогда как у нас 4-5.

Arendator.ru: Именно поэтому вы сотрудничайте с Quinn group, из-за длинных денег?
Действительно, Quinn Group – наши инвесторы. Наша задача – качественно проектировать и строить объекты, а их – предоставлять финансирование в течение всего срока осуществления инвестиционного проекта.

Arendator.ru: Почему же нельзя было выбрать местного партнера, знающего специфику рынка?
На сегодняшний день в России просто нет таких длинных денег, большинство инвесторов готовы работать только на краткосрочную перспективу. Quinn Group смотрит вперед на 20 лет. Кроме того, Quinn Group – очень крупная компания и имеет много проектов и возможностей. Мы планируем много сделать вместе. В перспективе, думаю, вы услышите про другие наши совместные проекты. Я скажу только одно, мы ориентируемся на долгосрочные отношения с Quinn Group и будем рады осуществить еще 6-10 совместных проектов в недалеком будущем. И все они будут в регионах России. Хотя, в принципе, мы работаем не только с Quinn Group, также как и у Quinn мы не единственные партнеры.

Arendator.ru: Расскажите, пожалуйста, об этих проектах поподробнее.
Тут пока нет конкретных планов, только общие соглашения. Мы расширяем спектр городов, в которых мы хотели бы работать. В одних мы уже нашли подходящие земельные участки, в других только выбираем. Есть города, где бы мы уже хотели начать строительство, не обязательно при этом иметь какие-то конкретные планы. Мы придерживаемся концепции, что необходимо строить все проекты наподобие «Q-Park», расширяя сеть складских комплексов по всей России. Сам процесс принятия решений зависит в первую очередь от доступности земельных участков для вложений и от скорости окупаемости проекта. Это сейчас, скорее всего наиболее важный фактор в работе девелопера. Три года назад самым важным фактором была возможность  найти финансирование, а сейчас рынок переориентирован на поиск наилучших земельных участков для осуществления вложений.

Arendator.ru: А Q-парк? По нему уже есть конкретная информация?
Первая фаза проекта будет готова к отделке и сдаче арендаторам уже в середине сентября. Мы хотим достичь диапазона цен в среднем 110-115$ за кв м., не включая налоги и эксплуатационные расходы.

Arendator.ru: Не боитесь ли вы конкуренции? Насколько я знаю, ещё несколько компаний планируют строить складские комплексы в Поволжье?
Можете назвать меня сумасшедшим англичанином, но я люблю конкуренцию, хотя в Казани она сейчас почти отсутствует. Могу предположить, что многие компании захотят выйти на рынок в течение последующих 3 лет, но у нас к тому времени будет уже освоенный и сформированный сегмент. Тем не менее, в других регионах на сегодняшний день достаточно много компаний, успешно занимающихся строительством логистических комплексов, например, MLP. Многие инвесторы, такие как «AIG/Linkoln» или «Ghelamco», тоже имею очень неплохие проекты. В тоже время у всех своя специфика. Никто не строит абсолютно одинаковые проекты. Многие строят «large blocked space» (массивные помещения, лишенные гибкости во внутренней планировке. – прим. Арендатор.ру). Мы же строим «modular» (модульные секции, гибкие с точки зрения планировки. – прим. Арендатор.), однако и в этом секторе у нас будет предостаточно конкурентов.

Arendator.ru: Учитывая большое количество заявленных проектов, как скоро рынок складской недвижимости может прийти к насыщению?

Возможности этого рынка все ещё очень велики, на данный момент есть куда развиваться всем девелоперам. Даже если все вышеназванные компании начнут строить в одном городе, например, в Екатеринбурге, то у них будет тот же доход и рыночный потенциал. Пока каждому российскому девелоперу хватает спроса для реализации каждого построенного проекта. Сейчас в Москве или в любом другом региональном городе достаточно низкий уровень предложения,  так что нет почти никакой ценовой конкуренции. В зависимости от достатка и уровня арендатора, брокеры предложат вам в Москве от 115-150$ за кв.м. качественных складских помещений, однако реальная стоимость этих метров пока не ясна. Формирование рыночной стоимости квадратных метров складской недвижимости будет происходить еще в течение 3-5 лет, в то время, когда будут пересматриваться существующие ставки по договорам аренды. Нет причин для беспокойства за возможность упадка рынка в России, так как мы наблюдали это в Восточной Европе, для этого просто нет предпосылок. Это объясняется тем, что российская экономика достигла высокого уровня развития, хотя и сейчас мы пытаемся предугадать результаты новых президентских выборов, динамику цен на нефть и другие показатели, влияющие на экономику, но все равно, мы верим, что все сектора экономики России будут успешно расти и развиваться.

Комментирует Девид О’Хара, генеральный директор компании DTZ
Я считаю, что рынок складских помещений ещё далеко не насыщен. Очень хороший показатель – это количество квадратных метров современных складов на душу населения. Для сравнения, в Варшаве, при населении 1,6 миллионов человек, имеется 1,7 миллиона кв. метров складских помещений. В Казани таких помещений 15 тысяч. Вы можете сказать, что такое сравнение делать некорректно, однако, я считаю, что Варшава и Казань сопоставимы как по объему инвестиций в регион, так и по ряду других экономических показателей. Да, в Варшаве несколько выше средний доход населения, но в тоже время, арендные ставки в торговых центрах Казани гораздо дороже из-за высокой конкуренции между ритейлерами, многие из которых сейчас активно осваивают регионы. Но как они могут работать при отсутствии современных складских помещений и четко налаженной логистики? - С большим трудом. Существующие площади просто не отвечают самым элементарным требованиям. Таким образом, можно заключить, что стабильный спрос на качественную складскую недвижимость будет сохраняться на рынке даже после введения в строй всех заявленных на сегодня в регионе логистических проектов.

Бондарчук Евгений Arendator.ru