Большинство коттеджей на рынке Санкт-Петербурга сейчас позиционируется как элитное жилье. Меньше всего таких объектов на юге Петербурга. И все же довольно узкий элитный рынок южных пригородов по-своему интересен. С подробностями —  Александр Низовский.
      
       Царское Село, Павловск, Петергоф, Гатчина, Стрельна, Ораниенбаум -- популярные имперские пригороды сегодня принимают очередную волну состоятельных петербуржцев, желающих переселиться за город. При этом, по словам Леонида Сандалова, заместителя директора агентства недвижимости "Бекар", счет новых объектов в непосредственной близости от шедевров ландшафтной архитектуры идет даже не на сотни, а на десятки. В Царском Селе, Павловске, Петергофе практически нет мест для нового строительства, поскольку окрестности парков достаточно плотно застраивались особняками в XYIII и XIX веках. Вокруг императорских загородных резиденций всегда селились непростые люди, и по этой причине вблизи садово-парковых ансамблей наблюдается повышенная концентрация памятников архитектуры. Нет-нет да и появляющиеся в Царском Селе на месте ветхих зданий особняки должны в обязательном порядке проходить согласование на соответствие их первоначальному облику. В итоге работа в дворцовых пригородах оборачивается для застройщиков настоящим воспитанием вкуса.

       Одним из немногих примеров создания целого поселения у границ исторического парка можно считать коттеджный поселок "Бель Виль", который на 35 га всего в 200 м от Павловского парка возводит компания "Павловский посад". Отведенные компании под строительство земли относятся к территории Ленинградской области, в то время как парк -- территория городская: граница между двумя субъектами федерации проходит по границе поселка. В итоге единственным условием к девелоперу со стороны властей стало требование ГКИОПа ограничить высоту коттеджей тремя этажами. По мнению девелоперов, близость к парку является для потенциальных жителей поселка несомненным достоинством. В то же время аналитики рынка не склонны переоценивать преимущества подобной локации. Удивление подобным позиционированием высказывает и директор Павловского парка Николай Третьяков. "Фраза 'моя дача рядом с Чугунными воротами' звучит неплохо, но этим все и ограничивается. Я не понимаю людей, селящихся у границ парка. Тут же -- клещи, комары, рядом — шоссе", — недоумевает господин Третьяков.

       Спрос на элитное жилье в южных районах города невелик. Он формируется за счет узкого круга ценителей прекрасного, располагающих к тому же необходимыми средствами. В глазах же массового потребителя любой парк -- пусть даже признанный шедевром ландшафтной архитектуры — уступает прибрежной полосе Финского залива и соснам Карельского перешейка. По оценке Леонида Сандалова, объект в прибрежной полосе Финского залива ценится дороже -- разница в стоимости между коттеджем на первой линии залива и домом того же класса рядом, допустим, с Екатерининским парком в Пушкине может составлять 20-30%. Конкуренцию загородной недвижимости с видом на исторические парки составляет и активно формирующееся предложение в сегменте "загородной усадьбы". Возможность обзавестись домом премиального класса на участке площадью до 10 га позволяет пренебречь видом на общественную парковую зону -- в конце концов, имея такой участок, можно разбить свой собственный парк.

       "И тем не менее интерес к локальным зонам на юге Петербурга и области, безусловно, есть. Известны успешные проекты в окрестностях имперских пригородов -- Стрельны, Пушкина, Павловска, которые в силу близкого расположения к мегаполису отлично подходят для постоянного проживания", -- отмечает Николай Пашков, директор по профессиональным услугам компании Knight Frank. В будущем в окрестностях южных пригородов аналитики ожидают появления очагов массовой застройки. Пока же особенностью южных коттеджных поселков можно считать их принадлежность к высоким ценовым сегментам. "Это заметно даже по конструктивным особенностям -- несмотря на низкую долю южных объектов в предложении (сейчас это около 8-9%), можно заметить, что в этих районах чаще возводятся дома с использованием каменных технологий, в престижных зонах поселки из дерева практически отсутствуют", -- говорит господин Пашков.

       В пользу развития коттеджного строительства на юге говорит и то, что свободных земель вокруг тех же Ломоносовского или Павловского парков достаточно -- если и не у самых парковых границ, то в разумном отдалении. Сейчас девелоперов сдерживает очень непростая ситуация с отведением этих земель под застройку: отсутствие кадастровых и генеральных планов уже существующих поселений, а также крайне плохо отработанная процедура перевода земель в категорию, разрешающую на них строить.

Александр НизовскийКоммерсантъ