Отечественные застройщики не хотят снижать цены на жилье и строить больше домов, торговых и офисных центров. Вместо них это сделают иностранцы, чьи финансовые возможности позволят застраивать целые микрорайоны.

На ежегодной мировой выставке недвижимости MIPIM, которая проходила в середине марта во французских Каннах, украинские проекты как никогда интересовали западных инвесторов. «У европейских девелоперов появилась мода на Украину. Лично я присутствовал при нескольких переговорах, когда стороны оговаривали не просто возможность приобретения того или иного объекта, а конкретные сроки покупки, суммы, условия», — говорит генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. В этом году Украина была представлена 94 участниками, что больше чем на треть превышает показатели прошлого года.

На украинском рынке уже присутствуют польские, российские и прибалтийские инвесторы, а некоторые западноевропейские девелоперские компании из Франции, Англии, Германии ищут объекты для вложения. В этом году в Киеве начала строить российская компания Mirax Group. Стать крупнейшим западным инвестором в Украине планирует компания Seven Hills (подразделение международной группы застройщиков недвижимости Scorpio Real Estate Group), которая собирается строить не только жилые комплексы, но и торговые центры и офисы. Эта компания уже три года изучает украинский рынок и пару недель назад официально объявила о начале своей деятельности в нашей стране.

Хотят и могут
Активизация иностранного капитала на отечественном рынке недвижимости не случайна. Ежегодно в Киеве возводится немногим более миллиона квадратных метров, тогда как для удовлетворения спроса необходимо строить как минимум вдвое больше. Население столицы растет быстро, в основном за счет притока жителей из провинции. Из-за того что в прошлые годы строили мало, отложенный спрос будет долго давить на рынок. «В этом году построят еще меньше. Под лозунгами борьбы с коррупцией на рынке недвижимости нынешний мэр Киева Леонид Черновецкий фактически приостановил предоставление новых землеотводов, а Градостроительный совет отклонил большинство проектов. Коррупцию не побороли, но низкие темпы строительства скажутся на рынке, и спрос возрастет еще больше. Цены на недвижимость будут расти, и для сохранения их роста участники рынка, включая банки, застройщиков и депутатов местных советов, сделают все, поскольку в этом бизнесе каждый из них имеет свой интерес», — говорит маркетинг-менеджер девелоперской компании «Киевский фонд недвижимости» Сергей Панченко.

По данным строительной компании «Міськжитлобуд», на конец 2006 года средняя стоимость жилья в Киеве составляла 2865 долларов за квадратный метр. Только в октябре-ноябре цена выросла на 16,5%. В среднем за прошлый год цены на жилую недвижимость показали почти семидесятипроцентный рост. Застройщики говорят о том, что рост цен в Украине сейчас будет идти в ногу с инфляцией, прогнозный уровень которой в 20072008 годах составляет 711%. Цены достигли того минимального порога, когда в украинскую недвижимость стало выгодно вкладывать иностранцам. На отечественном рынке застройщик может зарабатывать, закладывая в цену каждого квадратного метра не только допустимую прибыль в пятнадцать процентов, а как минимум в пятьдесят. На строительных рынках западных стран такой доходности уже давно нет. Кроме высоких цен зарубежные компании привлекает большой потенциал рынка вследствие низкой его насыщенности.

Аналогична ситуация и на рынке коммерческой недвижимости. В Европе этот сегмент рынка уже сформирован и насыщен. В Украине компании, занимающиеся продовольственной и непродовольственной розницей, задыхаются от недостатка торговых площадок. В прошлом году в эксплуатацию введена лишь десятая часть тех торговых помещений, в которых нуждается рынок. Потенциальный спрос составляет около 250 тыс. кв. метров, нужно построить как минимум двадцать крупных торговых центров. Сегодня за аренду квадратного метра торговой площади украинский предприниматель платит 100–200 долларов в месяц, тогда как в Варшаве, к примеру, аренда за год не превышает 900–950 долларов за метр, в Праге — 750–800 долларов. При таком спросе и арендных ставках срок окупаемости проектов торговой недвижимости составляет в среднем около четырех-пяти лет, тогда как в странах Европы — более десяти. Насыщение рынка наступит не раньше, чем через пять-шесть лет, в это время арендные ставки падать не будут, поэтому у иностранных инвесторов есть реальная возможность еще не один год снимать сливки с рынка.

Без окон и дверей
До сих пор конкуренция на рынке представляла собой борьбу строительных компаний за привлекательные земельные площадки. На потребителе это отражалось повышением не качества жилья, а цен на него. Сегодня конкурентная борьба приобретает новые формы. Высокий спрос и дефицит новостроек пока позволяет крупным местным строительным компаниям, таким как «Житлоінвестбуд-УКБ», «Киевгорстрой», «Познякижилстрой» манипулировать рынком, искусственно сдерживая предложение, как это было в декабре прошлого года. Тогда застройщики перестали выставлять на продажу имеющиеся у них квартиры, чем подстегнули и без того высокий спрос. Через два месяца новые квартиры появились на рынке, но уже по более высоким ценам.

Большая часть домов сдается без окон, дверей и сантехники. «Принятые в Украине строительные нормы позволяют строить такие коробки. Вкладывая в строительство минимум, компании не стесняются ставить высокие цены, получая сверхприбыли. Если соотношение спроса и предложения не изменится, конкуренция не возрастет, такая ситуация сохранится, и люди будут продолжать покупать несмотря ни на что», — говорит генеральный директор компании Т.М.М. Николай Толмачев. — Компании должны начать работать цивилизованно, продавать квартиры если не меблированные, то хотя бы с сантехникой и элементарной отделкой стен. Это логично, ведь никто не покупает, например, машину в разобранном виде». Установка дверей, окон и отделка, по словам Николая Толмачева, увеличивает стоимость квартиры на 10–20%. Но украинцы желают покупать полностью готовое жилье, они хотят по крайней мере первые три года после заселения не стеклить балконы, не перестилать полы и не красить стены. И хотят, чтобы капитальным ремонтом не занимались и их соседи.

Компания Т.М.М. не только строит, но и обслуживает свои дома. Она заинтересована в том, чтобы инженерные сети и коммуникации прослужили как можно дольше. Для этого закупается, например, котельная, которую не придется ремонтировать как минимум лет десять. Но такие стандарты скорее исключение, чем правило для других. Большая часть потенциальных покупателей не могут себе позволить купить недвижимость такого уровня. Поэтому готовы покупать голые стены, даже сознавая, что, взяв кредит на приобретение квартиры, придется дополнительно выложить 10–20 тысяч долларов, чтобы сделать ее пригодной для жилья. «На протяжении трех лет мы проводили исследования украинского рынка. Создается впечатление, что ваши архитекторы, проектировавшие жилые дома, мало думали о комфорте его жителей, — отметил генеральный директор компании Seven Hills Ари Шварц. — Являясь частью крупной международной компании, мы будем строить в Украине так, как и в других странах. При этом стоимость квартир не превысит среднестатистическую рыночную цену. Использование современных технологий строительства позволяет этого добиться».

С приходом иностранных строительных компаний под лозунгом «нового качества жизни» для украинцев местным застройщикам придется пересмотреть свои подходы к строительству. Западные девелоперы имеют доступ к более дешевым кредитным ресурсам, что позволяет им строить не один дом в центре города, а возводить целые микрорайоны. В результате украинские застройщики уже не смогут зарабатывать с каждого квадратного