В последние два года инвесторы резко активизировались на рынке складских помещений. Это позволит к 2010 году сократить двукратное отставание предложения от спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости.

Сегодня в Алматы потребность в складских помещениях высокого класса составляет от 350 до 500 тыс. кв. м. То есть спрос на эти площади превышает предложение в два раза. До последнего времени девелоперы игнорировали сегмент высококлассных складов, предпочитая заниматься офисной, торгово-развлекательной и жилой недвижимостью. Но по мере насыщения этих рынков недвижимости инвесторы стали обращать внимание и на развитие складских комплексов высокого класса. По мнению экспертов, активность девелоперов в этом сегменте коммерческой недвижимости может привести к тому, что к 2010 году предложение будет соответствовать спросу, а то и превзойдет его.

Причем практически все инвесторы заявляют о своем намерении предоставить будущим клиентам не просто складские помещения высокого класса, а полностью весь цикл логистических услуг – на базе транспортно-логистических центров. Некоторые из них не собираются ограничиваться только логистикой, а намерены добавить еще и индустриальную составляющую.

Если суммировать заявленные объемы строительства складских помещений, то в течение трех лет только в Алматы и его пригороде будет сдано до 700 тысяч кв. м. Такой масштаб порождает некоторые сомнения: насколько рынку нужно такое количество площадей высококлассных складов? Ведь потенциальных клиентов этой недвижимости у нас не так много, и некоторые из них не прочь построить собственный склад. Но на этот аргумент у девелоперов есть свои контраргументы.

Клад класса «А»
На первоначальном этапе становления розничных рынков покупатели не отличались особой привередливостью, но по мере усиления конкуренции клиенты стали предъявлять все больше требований к качеству приобретаемой продукции. Дабы победить в борьбе за потребителя, компании стали уделять внимание вопросам качества доставки и хранения товаров. В первую очередь это касается организаций, занимающихся продуктами питания, товарами повседневного спроса, бытовой и офисной техникой, фармацевтическими препаратами и т.д. К этому надо еще добавить и рост потребительского спроса (на 20%), и возросший объем продаж. По данным Агентства РК по статистике, в 2006 году в Казахстане объем розничного товарооборота (без учета общественного питания) достиг 1,56 трлн тенге. Прирост по сравнению с январем–декабрем 2005 года составил 14,4%. Только в Алматы такой товарооборот в 2006 году составил 678,4 млрд тенге (по сравнению с 2005 годом прирост составил 24%). Возросший объем продаж заставил производственные, торговые и дистрибьюторские компании искать дополнительные складские помещения класса «А» или «В+», которые отвечают международным стандартам хранения грузов.

При поиске складов высокого класса большинство организаций столкнулось с тем, что на рынке недвижимости практически не оказалось достойного предложения. Сегодня в южной столице и пригородах, по различным данным, насчитывается от 700 тыс. до 1 млн кв. м складов, однако большая их часть – это бывшие производственные помещения или базы. Подобные объекты годятся лишь для складирования грузов, нетребовательных к условиям хранения. Например, сырья для промышленного производства, металлических, резиновых изделий и т. п.

Один из вариантов решения – строительство производственными или торговыми компаниями складов класса «А» для собственных нужд. Некоторые так и делали. Однако это занятие достаточно дорогое и сложное. «Сегодня очень много дистрибьюторских компаний, намереваясь создать частные склады класса «А», несколько переоценивают свои возможности. Самостоятельно реализовывать проекты по высококлассным складам очень трудно. Во-первых, в условиях высоких цен на земельные участки часто требуется привлекать дополнительные кредитные средства. Как правило, компании возводят небольшие по площади частные складские помещения от 6 до 8 тысяч кв. м. Девелоперы же изначально строят объекты, в разы превосходящие по площади частные аналоги, так как расчет идет на нескольких крупных арендаторов. Благодаря масштабности коммерческих проектов себестоимость строительства у девелоперов на 30–40% ниже, чем у дистрибьюторских компаний. Во-вторых, у непрофильных компаний отсутствуют опыт и технологии по созданию современных складских комплексов. Строительство подобных объектов сильно отличается от проектов в области коммерческой и жилой недвижимости и требует серьезной исследовательской работы с учетом всех аспектов логистики. И, в-третьих, возведение собственного складского комплекса, как правило, не лучшим образом сказывается на основной деятельности», – рассказывает директор компании «ЦКН-Консалтинг» Руслан Тлеужанов.

По данным участников рынка, в среднем себестоимость строительства 1 кв. м складского помещения класса «А» колеблется от 700 до 800 долларов. Причем около 50% от всей стоимости помещения занимает земельный участок. По словам коммерческого директора компании High Tech Logistic Николая Каширина, «если сравнивать себестоимость строительства склада класса «А» в Казахстане и в России, то у нас она выходит дороже. Во-первых, здание возводится из металлоконструкций (сэндвич-панелей), которые закупаются у нашего северного соседа. Во-вторых, дополнительные расходы занимают работы по сейсмическому усилению конструкций. В-третьих, этот рынок только начинает развиваться, и компаний, которые возводят склады, очень мало».

Быстрее, выше, сильнее
Ситуацию на рынке складских помещений, в частности двукратное отставание предложения от спроса, не могли не заметить потенциальные игроки – девелоперы. Первые инициативы в этом сегменте коммерческой недвижимости стали проявляться три года назад. Группа компаний Amanat Invest Group в 2005 году закончила реконструкцию складского комплекса ИКаР, расположенного на первом километре Илийского шоссе. В пригороде Алматы это первый серьезный проект в области создания складских помещений высокого класса («В+»). Общая площадь комплекса составляет 35 тыс. кв. м.

После успешного запуска первого проекта Amanat Invest Group приступила к освоению прилегающей территории, создав там второй складской комплекс «Первомайский», который, в отличие от ИКаРа, был построен с нуля, так как изначально планировался как объект класса «А» и для одного арендатора – Procter and Gamble. Эта компания сконцентрировала свои основные товарные запасы, предназначенные для Казахстана, на данном складском комплексе, который был введен в эксплуатацию в декабре 2006го. Общая площадь комплекса составляет 17 тыс. кв. м.

Не менее интересный проект в области складских комплексов – объект «Тау-Терминал» (класс «А») этой же компании. Складские площади расположены на территории в 9,2 га возле поселка Отеген батыра общей площадью 14,4 тыс. кв. м. Первая очередь складского комплекса тоже введена в эксплуатацию в декабре прошлого года.

Все эти объекты – наиболее известные сегодня в пригороде Алматы из реализованных проектов класса «А» и «В+». Сейчас в стадии реализации находится ряд крупных проектов, которые по объему площадей в разы превосходят существующее предложение высококлассных складских помещений.

Так, Amanat Invest Group занята созданием индустриально-логистического центра «ДАМУ». Объект расположен на территории в 130 га. Общая площадь складских помещений составит 110 тыс. кв. м класса «А». Производственные площади индустриально-логистического центра – 80–90 га.

Компания Paragon Development в прошлом году приступила к строительству транспортно-логистического центра Алматы на базе действующего контейнерного терминала АО «Астана-Контракт». Общая площадь складских терминалов класса «А» составит 48,5 тыс. кв. м.

Девелопер Capital Partners в сентябре 2006 года приступил к строительству «Международного Логистического Парка Алматы». Сейчас возводится первое здание общей площадью 45,5 тысячи кв. м. Объект за