Участившиеся инициативы сверху, касающиеся ужесточения налогового законодательства в сфере недвижимости, заставляют усомниться в светлом будущем не только  квартирных спекуляций, но и инвестиций в этот сегмент рынка. 13-процентный налог на продажу, корреляция налога на недвижимость с рыночной стоимостью жилья – и вот уже инвестиционные покупки не кажутся такими привлекательными. Возможно, в такой ситуации логичным будет вспомнить о паевых фондах как о цивилизованном способе вложения средств в недвижимость.

Недоверительное управление
Надо сказать, что доверием населения цен на недвижимость. Люди думают, что вкладывают деньги куда-то и кому-то, не понимая схемы. Инвестирование непосредственно в недвижимость – более простая схема для потребителя, приносящая при этом меньший доход».

Ставить знак равенства между выражениями «ПИФ» и «финансовая пирамида» не стоит. Понятно, что случалось и случается у нас всякое, но безоговорочно избегать такого способа инвестиций, не разобравшись, что к чему, мы бы не советовали. Тем более, кто может гарантировать, что в области налогов на недвижимость мы продолжим идти «своим путем», оставаясь вне мировых тенденций? Одним словом, если есть шанс, что ПИФы останутся основным способом высокоэффективных инвестиций в недвижимость, можно и узнать, что это такое и как оно работает.

Основные понятия
Как подчеркивает генеральный директор управляющей компании Penny Lane Asset Management Алексей Антонов, паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Это обособленный имущественный комплекс, который может состоять из денежных средств, объектов недвижимости, имущественных прав пайщиков (владельцев паев фонда). Имущество фонда обособлено от имущества УК и принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности. Переданное в фонд имущество объединяется с имуществом остальных пайщиков, а доля в праве собственности на имущество ПИФа удостоверяется именной ценной бумагой (собственно паем – надо понимать, что это именно ценная бумага, которая не должна отождествляться с конкретным объектом недвижимости), которую выдает управляющая компания.

Именно управляющей компанией (УК), все шаги которой регулируются Правилами доверительного управления (регистрируются Федеральной службой по финансовым рынкам), организуется деятельность фонда. Срок такой деятельности – от года до 15 лет (с возможностью пролонгации). Ну, а закрытым ПИФ называют, если существует заранее установленный срок его действия, до которого УК не обязуется выкупать у пайщиков и погашать паи (количество которых фиксировано).

Участники и пайщики
Как рассказывает Алексей Антонов, основными участниками ЗПИФ недвижимости являются:

• Управляющая компания – координирует взаимодействие всех участников
• Специализированный депозитарий – учитывает и хранит имущество фонда
• Регистратор – ведет реестр пайщиков и учитывает количество паев, принадлежащее каждому из них
• Оценщик – оценивает имущество ежегодно, а также при приобретении и продаже его фондом
• Аудитор – раз в год проверяет правильность ведения управляющей компанией бухгалтерского учета и отчетности фонда
• Риелторская компания – оказывает УК услуги по приобретению и продаже объектов недвижимости

Пайщиком фонда может стать любое юридическое или физическое лицо. «Для создания ЗПИФН достаточно и одного пайщика, который будет в таком случае владеть 100% паев всего фонда», – поясняет Антонов.

Виды фондов
Существует 3 основных типа закрытых ПИФов недвижимости: доходный, девелоперский и рентный. «Основным направлением деятельности ЗПИФН доходного типа является покупка земли и объектов недвижимости для последующей перепродажи», – поясняет Антонов. Рентные фонды занимаются сдачей в аренду складских, офисных, торговых помещений, производственных объектов, входящих в имущество фонда. Девелоперские ПИФы специализируются на проектах строительства и реконструкции жилья и коммерческой недвижимости, их целью может быть как последующая продажа, так и дальнейшая эксплуатация.

Что касается прав пайщиков, они едины для всех трех типов фондов:

• Право требовать от УК фонда погашения всех инвестиционных паев фонда и получения соответствующей денежной компенсации
• Право получать доход по результатам работы фонда
• Право участвовать в работе фонда и контролировать деятельность УК путем принятия решений на общих собраниях пайщиков
• Право предъявить свои паи к погашению УК в случае несогласия с решением общего собрания пайщиков фонда

Надо отметить также, что фонд не отвечает своим имуществом по обязательствам и долгам управляющей компании, а по долгам пайщиков взыскание обращается на принадлежащие им паи, но не распространяется на имущество, принадлежащее фонду.

Почему не приживается
Конечно, приведенная информация – не более чем минимальный ликбез, расшифровка основных понятий. Но расшифровка необходимая. «Без понимания того, как ПИФы устроены и работают, доверия к ним не поднять. Это именно проблема ментальности», – уверен Федор Ефремов. И это притом, что, как уверен исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости» Артем Цогоев, интерес к ПИФам недвижимости весьма велик.

«Причина недоверия – отсутствие четкого предложения на рынке. Фондов недвижимости много, но распознать среди них рыночные достаточно тяжело. Кроме того, доходность у ЗПИФН разная: какие-то фонды показывают до 200%, какие-то до -10%, т. е. нет линии тренда, – объясняет Цогоев. – В итоге, вместо того чтобы разбираться во всех этих хитросплетениях ЗПИФН, люди предпочитают другие, более простые, понятные, а значит, и более безопасные (с точки зрения рядового инвестора) финансовые инструменты». Поэтому повышению грамотности населения в области паевых фондов недвижимости мы планируем посвятить не одну нашу публикацию.

Анна СоловьеваСобственник