Разумеется, Mосковский Кремль приватизировать нельзя. Но это вовсе не исключает возможности оформить в собственность многие другие архитектурные достопримечательности столицы. Сегодня юрист М2 рассказывает о правилах приватизации исторических объектов и о сложностях, которые возникают при этом.

Приватизация памятников истории и культуры (или, как их именует законодательство, объекты культурного наследия) осуществляется в соответствии с законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ. Он позволяет приватизировать памятники истории и культуры в общем порядке, но каждый такой объект обременяется определенными обязательствами по сохранению, содержанию и использованию (ст. 29 Закона). Это обременение оформляется в виде охранного обязательства.

Оно включает требования к новому собственнику, связанные с порядком использования памятника, его содержанием и обеспечением к нему доступа граждан. Владелец должен пускать посетителей в том числе и во внутренние помещения. Правда, если эти помещения не являются памятниками, данное условие не действует. Также обязательство определяет сроки проведения ремонта и реставрации.

Правила игры
И федеральное, и региональное законодательство определяют те памятники, которые нельзя приватизировать в любом случае. В зависимости от того, в чьей собственности (федеральной, муниципальной или собственности субъекта РФ) находится памятник, принимается решение о возможности его передачи в частную собственность. Субъекты РФ также вправе устанавливать свои условия приватизации.

В частности, по закону города Москвы «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» приняты правила приватизации памятников, используемых несколькими пользователями. В указанном случае приватизируется все здание и обязательно заключается соглашение об общем владении объектом и долевом участии в его эксплуатации, ремонте и реставрации. Разумеется, помимо этого соглашения новые владельцы принимают и условия охранного обязательства, которые, как и перечни подлежащих или запрещенных к приватизации памятников, определяют органы власти соответствующего уровня. В отношении зданий в федеральной собственности охранные условия иногда разрабатываются с учетом предложений местных органов власти, на территории которых находится памятник (но такие предложения принимаются не всегда).

Условия охранного обязательства включаются в договор купли–продажи памятника. Обременения, установленные документом, обязательно должны быть зарегистрированы. Их регистрация проходит одновременно с регистрацией права собственности на памятник.

Чтобы памятник им и остался
Согласно постановлению правительства РФ от 16 декабря 2002 года № 894, охранное обязательство должно содержать описание предмета охраны, условия его сохранения, содержания и использования. В перечень условий, относящихся к сохранению памятника, включаются:
— условия о финансировании, организации и выполнении работ, связанных с реставрацией, консервацией, ремонтом или иным использованием памятника;
— перечень таких работ;
— технические характеристики материалов;
— порядок согласования всех работ и сроки их проведения;
— порядок подтверждения выполнения всех необходимых работ;
— обязательства по сохранению композиционной целостности приватизированных комплексов;
— обязательство об извещении органов охраны объектов культуры о находках любых неизвестных объектов, имеющих признаки объекта культурного наследия, в трехдневный срок после даты их обнаружения.
К пунктам, касающимся содержания и использования памятника, относятся:
— порядок и условия доступа граждан;
— условия сохранения профиля деятельности объекта;
— условия допустимого содержания и использования объекта;
— обязательства по обеспечению доступа к памятнику представителей органов охраны памятников (с предоставлением им всех нужных документов).

Также в охранном обязательстве перечисляются обязанности собственника по благоустройству территории.
Собственнику запрещается не только изменять сам памятник, но и использовать его таким образом, который способен повлиять на сохранность здания (например, нельзя устроить там склад взрывчатых веществ). Все нарушения могут быть выявлены в ходе проверки. Но и сам собственник по закону обязан сообщать о том, что памятнику причинен ущерб в результате аварии, повреждения или иного неблагоприятного воздействия.

Хозяин — еще не барин
При разработке и подготовке охранного обязательства органы исполнительной власти имеют право воспользоваться услугами экспертных учреждений, которые определят, в каком именно содержании нуждается памятник и какие требования следует предъявлять к его сохранности.

Условия охранного обязательства переходят вместе с объектом. Так что если памятник культуры куплен у лица, его приватизировавшего, покупатель получит «в нагрузку» ряд обязательств.

В качестве дополнительного обеспечения сохранности памятника новый собственник может его застраховать. Иногда обязательства по страхованию памятника сразу включены в текст договора. В случае если это предусмотрено договором, собственник обязан оформить страховку в месячный срок после регистрации прав на памятник.

Кроме того, в текст охранных обязательств включаются пункты, предписывающие подтверждать выполнение условий этого обязательства. Собственник совместно с соответствующим органом власти определяет, как часто это следует делать. Обычно исполнение охранного обязательства подтверждается раз в шесть месяцев (если стороны не договорились о других сроках). Вместе с тем, если в соответствующие органы поступит информация о том, что памятник плохо содержится или ему причинен ущерб, они могут направить собственнику запрос и до истечения шестимесячного срока.

Чтобы подтвердить выполнение охранного обязательства, собственник обязан предоставить определенные документы, в частности договоры с ремонтными организациями, квитанции на закупленные материалы и пр.

Обрести и потерять
Даже если вам удалось приватизировать историческое здание, это вовсе не означает, что никто и никогда его у вас не отнимет. В том случае, если уполномоченные органы узнают о нарушении условий охранных обязательств, собственнику будет направлено предписание об исправлении недочетов. Владелец проигнорировал это требование? Власти могут добиваться устранения нарушений через суд. Кроме того, с собственника вправе взыскать в доход соответствующего бюджета убытки, причиненные из-за нарушения условий охранного обязательства.

Приватизируя объект культурного наследия, будьте внимательны. Существует вероятность, что выбранное вами здание относится к числу памятников, приватизация которых запрещена. Например, нельзя получить в собственность культовые здания с прилегающими к ним территориями и иное недвижимое имущество религиозного назначения. Даже если подобный объект и был передан частному лицу, оформление в собственность могут оспорить в судебном порядке.

Раньше срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной составлял десять лет. Теперь этот срок сократили. Так что у тех, кто давно приватизировал памятники и смог избежать судебных разбирательств, появился шанс оставить собственность за собой.

Приватизация памятников истории и культуры — удел немногих. Кто-то хочет приобщиться к истории, чье-то сердце греет сама мысль о том, что он стал собственником архитектурного шедевра. В любом случае, даже знакомясь с условиями охранного обязательства, мало кто понимает всю ответственность, которую накладывает такое решение. Поэтому прежде чем приватизировать усадьбу или дворец, стоит понять, зачем вам это надо и готовы ли вы содержать этот памятник, пускать в него толпы туристов, тратить деньги на ремонт и реставрацию.

Иван КуприяновМ2 - Квадратный метр