Клиент — наше все
Объем российского рынка ипотечного кредитования неуклонно растет и к концу 2006 года, по данным заместителя председателя правления Абсолют Банка Олега Скворцова, превысил 145 млрд руб. Иван Анисимов, заместитель директора по работе с частными клиентами «Банка Сосьете Женераль Восток», оценивает развитие ипотечного рынка в прошлом году также позитивно: «В 2006 году в России наблюдался достаточно стабильный рост количества выданных кредитов. В крупных городах ипотечный портфель банков увеличился в среднем более чем на 50 % по сравнению с аналогичными показателями 2005 года. Получили широкое распространение новые продукты, делающие ипотеку доступнее для широких слоев населения. Например, кредиты на покупку загородной недвижимости, кредиты под залог недвижимого имущества, в том числе и от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы, ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Развивается рефинансирование ипотечных кредитов, появились схемы продажи недвижимости из-под залога по облегченным процедурам». Об увеличении количества выданных кредитов говорят и в DeltaCredit. К началу 2007 года этот ипотечный банк выдал их свыше 10 тыс. на сумму более 500 млн долл. и собирается как минимум удвоить портфель.
 
Активное освоение ипотечного рынка требует определенной лояльности по отношению к потребителям. Однако стремление привлечь возможно больше клиентов вовсе не означает готовность банков ссужать деньгами всех и каждого. «В последнее время требования к заемщикам смягчились, — рассказывает директор по маркетингу DeltaCredit Ольга Базанова. — Так, наш банк рассматривает совместный доход не только супругов, но и детей, других родственников, столичная прописка теперь также необязательна. В свою очередь, лицо, обратившееся к нам за кредитом, обязательно должно представить кредитную историю (если она у него есть) и все запрашиваемые банком документы. При этом надо быть готовым объяснить некоторые факты своей биографии, например длительные перерывы в трудовой деятельности».
 
Если в выдаче кредита отказали, то далеко не всегда ситуация безнадежна. Возможно, причина кроется в предъявлении неполного пакета документов. Другое дело, если потенциальный заемщик не соответствует какимлибо требованиям. Но и в такой ситуации пускаться во все тяжкие и подделывать справки о доходе, образовании и прочем не стоит. Во-первых, это уголовно наказуемое деяние. Во-вторых, андеррайтеры легко проверят всю информацию, а попасть в черный список означает навсегда закрыть себе дорогу к кредиту. В практике встречались случаи, когда заемщик сообщал о себе недостоверные сведения, например приносил фальшивую справку с места работы. Аналитик звонил в указанную организацию и выяснял, что такого сотрудника там уже нет или вообще никогда не было. Естественно, в подобных случаях в выдаче кредита банк отказывает.
 
«Ипотечный рынок в России очень либерален в части требований к заемщикам, — считает Ирина Радченко, председатель совета директоров ГК «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, — в результате чего многие банки работают практически при нулевой рентабельности». По словам Радченко, сегодня только в Москве 84 банка активно предлагают ипотечные программы, а общее количество программ достигает двух тысяч. По сравнению с 2005 годом условия предоставления кредитов претерпели значительные изменения: появились долгосрочные займы сроком до 20–30 лет, первоначальный взнос сократился до 10 %, а в некоторых случаях обходятся и вовсе без него, процентные ставки снизились в среднем на 1–2 %. Намного упростился и процесс получения ипотечного кредита, заявки рассматривают в более короткие сроки, быстрее оформляют документы по сделке. Все больше банков придерживается политики минимальных клиентских комиссий при выдаче и обслуживании кредитов. «В настоящее время, по крайней мере в Москве, требования к заемщикам достаточно гибкие, — заключает начальник отдела связей с общественностью компании «ФОСБОРН ХОУМ» Юлия Родионова. — Практически любой человек, имеющий достаточный доход, подтвержденный в той или иной форме, может претендовать на то, чтобы его кандидатура была одобрена банком».
 

Доверяй, но проверяй 
Действительно, один из основных моментов, на который обращает внимание будущий кредитор, — это уровень дохода потенциального заемщика и наличие у него собственных средств. Поэтому если еще год назад по ипотеке приобретали в основном новые квартиры, то сейчас в связи с высокой стоимостью недвижимости в столице кредит чаще берут для того, чтобы, продав имеющееся в собственности жилье, купить другое, более дорогое. Так, семье с совокупным ежемесячным доходом полторы-две тысячи долларов можно рассчитывать на кредит в размере 80–100 тыс. долл., которого, к сожалению, уже недостаточно для приобретения даже однокомнатной квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье. Однако этой суммы вполне хватит на улучшение жилищных условий, например на обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную.
 
При оценке платежеспособности потенциального заемщика учитывают общий размер его дохода и степень подтвержденности, другую недвижимость в собственности, созаемщиков и иждивенцев, если они есть, а также наличие и качество кредитной истории. Все это вкупе позволяет оценить, имеет ли смысл банку предоставлять кандидату кредит на запрашиваемую сумму. Вместе с тем возможны ситуации, когда с финансовой точки зрения у человека все замечательно, но в прошлом он привлекался к административной ответственности, скажем, за вождение автомобиля в нетрезвом состоянии. Тогда вердикт банка может оказаться и отрицательным. Впрочем, человек имеет право повторно обратиться в эту или другую кредитную организацию и убедить инспектора в своей благонадежности.
 
Причиной отказа или снижения срока кредитования является и дата рождения клиента. Банки предпочитают, чтобы заемщик выплатил долг до достижения пенсионного возраста. Поэтому 45летняя женщина в отличие от мужчины вряд ли получит ипотеку на 15 лет. Еще банки не любят, когда их обманывают. Как уже упоминалось выше, не стоит представлять фиктивные документы или недостоверную информацию. Скорее всего отклонят и заявку лица, получающего зарплату, несоизмеримо высокую для своей должности. Даже если человек должным образом подтвердит свой доход, ему откажут на том основании, что в случае потери этого места он вряд ли найдет другую работу с аналогичным уровнем оплаты.
 
«Основания, по которым банк отказывает в выдаче кредита, можно разделить на относящиеся к личности самого заемщика и уровню и стабильности его доходов», — комментирует заместитель начальника управления жилой недвижимости «Московского риэлторского центра» Анастасия Ратушная. По словам эксперта, в первом случае однозначно не получат одобрения заявки лиц, имеющих судимость или уголовное прошлое, отрицательную кредитную историю, а также люди преклонного возраста. При оценке финансового положения заемщика, если он работает по найму, стоп-факторами станут неквалифицированный труд, отсутствие официального трудоустройства, общий трудовой стаж меньше года (в некоторых банках — менее двух), а на последнем месте работы — меньше шести месяцев (впрочем, сегодня это требование иногда смягчают, например, до четырех месяцев или даже одного, если заемщик был принят на работу без испытательного срока). Банк может отказать в кредите и в том случае, если размер заработной платы клиента превышает средние показатели по отрасли. Если заемщик — владелец собственного бизнеса, то инспектору определенно не понравится закрытость отчетности юридического лица (когда свыше 70 % всего оборота компании проходит «в черную»), небольшой период деятельности (менее года) и непрозрачная структура управления. Так, специалисты вряд ли смогут оценить доходность бизнеса, если в налоговую инспекцию подают «нулевой баланс», пусть даже по накладным и книге продаж наби