Офисы класса С в столице больше не строятся. Тем не менее, по приблизительным экспертным оценкам, их площадь составляет сейчас 5-6 млн кв. м. Реальные объемы офисов категории С оценить трудно, располагаются они обычно в старых производственных помещениях или научно-исследовательских институтах, которые, сдавая свои цеха или кабинеты в аренду, латали таким образом дырки в бюджете.

Офисный бизнес оказался прибыльнее чистой науки — часть НИИ предпочли стать бывшими и сдаться на милость девелоперов. Случаи перепрофилирования или реорганизации таких учреждений перестали быть редкостью в столице.

Офисы на скорую руку
“Для НИИ сдача помещений в аренду стала традиционным бизнесом. Чуть ли не 90% их площадей занято сейчас различными коммерческими структурами, — убеждена Антонина Лаирова, старший аналитик Prime City Properties. — Это понятно, ведь научно-исследовательским институтам надо как-то выживать”.

“На начальных этапах развития коммерческой недвижимости офисы, переоборудованные из помещений НИИ и гостиниц, составляли основное предложение на рынке, — отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. — Сейчас, когда девелоперы строят современные офисные комплексы, роль подобных объектов значительно снизилась — они не могут конкурировать с помещениями нового поколения”.

Тем не менее недостаточность предложения на рынке приводит к тому, что цены на офисы низкого класса остаются на вполне высоком уровне. “У арендаторов часто нет выбора, и они готовы мириться с высокими ставками на не слишком качественный объект, — говорит Андрей Баринский, генеральный директор компании Forum Properties. — Сейчас за одни и те же деньги можно встретить и профессиональный офис класса А в центре города, и обычное здание где-нибудь на Тульской. Понятно, что последнее сдается маленькими площадями и на короткие сроки — какое-то время люди готовы потерпеть”.

Игорь Лизун, руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации “Рескор”, заявляет, что владельцы большинства подобных объектов не хотят ничего в них менять. “На это есть несколько причин. Во-первых, у НИИ и различных государственных организаций, которые до сих пор являются их собственниками, часто нет денег на реконструкцию. Во-вторых, эти помещения все еще пользуются достаточно устойчивым спросом, поэтому при невысоком качестве цена на них немаленькая — по $450-500 за 1 кв. м в год. И эти деньги легко получить, не вкладывая в помещения особых средств”, — объясняет он.

По подсчетам Лизуна, на то, чтобы превратить класс С в класс В, нужно примерно $250 за 1 кв. м. Это общая сумма, включающая как собственно ремонт (около $100-150 на 1 кв. м), так и прочие траты — например, на организацию охраны, дополнительные коммуникации, кондиционирование и т. п. “На первый взгляд эти траты разумны — они вернутся за 2-2,5 года, если даже разница в цене помещения не превысит $100 за 1 кв. м. Но проблема в том, что статус многих зданий НИИ и им подобных объектов пока не совсем понятен. Они в большинстве своем находятся в государственной собственности. Когда помещение выкупается, оно приводится в порядок. Но если его судьба окончательно не определена, то те, кто сейчас распоряжается зданием, предпочитают получать прибыль, не заморачиваясь ремонтом и сдавая в аренду те площади, которые есть. Сиюминутные соображения перевешивают”.

Эксперт приводит пример здания на Нижегородской улице, 32, где арендаторам предлагаются помещения в большом здании, которое выставлено как класс В. “На самом деле это D со всеми его изъянами и недостатками. Но его владельцы хотят денег как за нормальное офисное помещение”, — говорит Лизун.

Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, считает, что НИИ перепрофилировать под офисы высокого класса не так выгодно, как, например, промпредприятия. “Если многоэтажная фабрика имеет просторные помещения, большие окна, высокие потолки (под 4 м и выше), шаг колон — 6 6 м или 9 9 м, технологически удобные возможности установки вентиляционного оборудования и кондиционеров, то в старых советских институтах коридорная система, множество маленьких комнат, несносимые несущие стены, потолки низкие. Перепрофилировать фабрику под офис можно с минимумом затрат — по $300-400 на 1 кв. м, если собственник желает получить класс С+, и по $500-600, если предусматривается класс В. Капитализация объекта в результате повышается вдвое. Но вытянуть НИИ до офиса высокого класса весьма проблематично — как правило, это панельные здания старой постройки”, — рассуждает Колокольников.

По данным мониторинга RRG, типовая площадь зданий НИИ составляет от 7000 до 17 000 кв. м. При продаже стоимость 1 кв. м таких помещений в нецентральных районах находится на уровне $1500-2500, в центре может достигать $3500-4000. “К примеру, в начале ноября в районе ст. м. "Добрынинская" предлагался бывший НИИ после реконструкции площадью около 12 500 кв. м по цене $3750 за 1 кв. м, — приводит пример Колокольников. — Однако на открытый рынок подобные здания поступают не так часто, так как не всегда юридические документы оформлены, как положено. Кроме того, собственник может предпочесть продать здание непосредственно арендаторам”.

Алексей Замесов, исполнительный директор ГК “Промсвязьнедвижимость”, отмечает, что при реконструкции НИИ в офисы классов В и С вложения в строительно-монтажные работы составляют не более 20% от стоимости проекта. Гораздо больших затрат требует устранение наследия прошлого. В числе часто встречающихся юридических и финансовых рисков перепрофилирования производственных помещений Замесов назвал сложные отношения с миноритарными акционерами, плохой титул и необходимость принятия мер по восстановлению документов на недвижимость, “сюрпризы” от предыдущих собственников (налоговые претензии, сданные в долгосрочную аренду помещения, финансовые обязательства перед третьими лицами), социальную нагрузку и наличие на территории объекта других собственников.

“В середине 1990-х гг. большинство игроков действительно предпочитали затрачивать минимальные средства на перепрофилирование объектов и выводить на рынок предложения классов С и D, — говорит Журавлев. — Но в 2000-х гг. возник значительный дефицит качественных офисов и девелоперы начали выбирать варианты реконструкции, в результате которой помещения превращались в офисы классов С+ и В. Возросшие арендные ставки на современные помещения позволяли компаниям, занимающимся реконструкцией устаревших помещений, окупать проекты в среднем за 2-3 года. Повышение привлекательности таких проектов сказалась на составе игроков, работающих в данном сегменте рынка. Сейчас возможность участия в проекте компании, обладающей минимальными средствами, практически нивелирована, тогда как более 70% подобных предложений исходит от средних и крупных игроков”.

“Косметическим ремонтом в зданиях НИИ с целью немного "приподнять" категорию занимаются те девелоперы, которые хотят сэкономить на проекте и с минимумом затрат получить повышенную доходность. Полную реконструкцию объектов или новое строительство на их территории проводят достаточно крупные девелоперские структуры. Например "Мосинжстрой-Девелопмент" возводит бизнес-центр "Серебряный город" на территории Государственного института азотной промышленности (Серебряническая набережная, 27), Forum Properties реализует проект Forum Quarters на территории ЦНИИ комплексной автоматизации (Можайский Вал, 8), АФК "Система" объявила о строительстве многофункционального центра на территории НИИ дальней радиосвязи (1-я ул. Бухвостова, 12/11)”, — отмечает Лаирова. “Преимущества реконструкции перед новым строительством очевидны, — говорит Замесов, — это возможность получить большой участок за сравнительно небольшие деньги, наличие на площадке внешних инженерных сетей и выделенных мощностей, прив