В последнее время девелоперские компании все больше внимания уделяют освоению сегмента коммерческой недвижимости и загородных проектов. Они диверсифицируют свои вложения и поэтому все еще строят жилье в Москве и возводят склады в ближайшем Подмосковье. Какие новые проекты готовят компании в 2007 году и какой сегмент строительного рынка приносит им наибольший доход?

Доходность строительства жилья в Москве понизилась, поэтому девелоперские компании создают новые проекты: коттеджи за городом и бизнес-центры класса "А". "Доходность ниже 50% в год в такого рода проектах не рассматривается", - утверждает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002".

Рентабельность строительного проекта зависит в том числе и от места, где этот проект реализуется. Самой привлекательной частью Подмосковья уже несколько лет остается Рублевка. Туда стремятся все девелоперские компании, которые осуществляют проекты загородного строительства. В сегменте малоэтажного загородного строительства отметим проект "Рублевское предместье" компании "Домострой". "Комплекс расположен в 7.5 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Общая площадь застройки составляет 29.5 гектара. На территории будут построены 56 многоквартирных и 3-7-этажных жилых домов. Высота потолков в квартирах - 3.3 м, на последних этажах - 3.6 м. Квартиры сдаются под чистовую отделку с вводом всех инженерных сетей. Предусмотрена свободная планировка и возможность объединения квартир. В течение 2007 года будут завершены две очереди строительства", - сообщает Елена Комова, директор по маркетингу агентства недвижимости "Домострой".

В 2007 году, для того чтобы продать любой объект недвижимости из элитного сегмента, нужно предложить новые идеи. "Это будут новые концепции, архитектурные решения, условия продаж", - утверждает Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний "Конти". - Так, в этом году мы предложим рынку новый формат загородного жилья бизнес-класса - поселок лэйнхаусов ("домов в переулке") - индивидуальных загородных домов в составе архитектурного ансамбля".

Концепция лэйнхаусов позволяет объединить в одном проекте все преимущества коттеджа и городской квартиры. "Генеральный план нового поселка будет отличать нетрадиционное для рынка нелинейное расположение домов, - продолжает Юрий Синяев. - Это будет коллекция лучших архитектурных стилей западноевропейских городов в рамках одного проекта. Концепция лэйнхаусов позволит создать атмосферу камерности и закрытости, но в то же время уюта и спокойствия для будущих владельцев подобного жилья".

Средний по доходности сегмент рынка - бизнес-центры. Они обладают одновременно двумя качествами - высокой доходностью и быстрой оборачиваемостью капитала. По мнению Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, "на сегодняшний день в Москве наиболее рентабельны крупные высококлассные офисные проекты - доходность их девелопмента в некоторых случаях может доходить до 25-50%. Несколько ниже прибыльность торгового сегмента, составляющая около 20-30%". "Выгоднее всего сегодня строить офисы класса "А", арендные ставки в которых могут составить $600-800 за квадратный метр в год, при этом средняя стоимость продажи квадратного метра такого офиса будет начинаться от $7000", - добавляет Наталья Василиади, вице-президент строительного дивизиона ГК "Бородино".

Привлекательность и быстрая окупаемость строительства складских помещений, к сожалению, недооценена. Однако эксперты обещают рост интереса и количества вложенных средств в этот сегмент строительного рынка. Ведь спрос здесь намного превысил предложение. По данным аналитиков компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", общий объем предложения складских площадей в Москве составляет около 4.5 млн. кв. м. Процент свободных площадей этих классов не превышает 3-3.5%. Существующий неудовлетворенный спрос составляет примерно 1 млн. кв. м. "В течение 2006 года наблюдался рост доходности строительства качественных складских площадей, - объясняет Алексей Аверьянов. - Накопившийся неудовлетворенный спрос и существующий дефицит предложения обусловили повышение рентабельности объектов класса "А" и "В" до 15-30%".

Пример совмещения всех высокодоходных сегментов строительного рынка демонстрирует комплекс на Большой Пионерской. Этот бизнес-центр со своей инфраструктурой растянется на территории от "Павелецкой" до "Добрынинской" внутри Садового кольца. Рассказывает Наталья Василиади, вице-президент строительного дивизиона ГК "Бородино": "В течение двух лет нами будет создан респектабельный комплекс в одном из самых престижных районов столицы - Замоскворечье, на улице Большая Пионерская. На 44 тыс. кв. м площадей разместятся банки, рестораны, офисы, поликлиника и бизнес-центр. Кроме того, проект предусматривает четырехзвездочную гостиницу на 150 номеров". По оценкам экспертов "Бородино", компании это обойдется в $150 млн. Компания диверсифицирует свои риски, даже если гостиница не будет окупаться, то сдача в аренду будет пользоваться большим спросом.

Что касается наибольшего спроса, то им безусловно пользуется жилье эконом-класса. Несмотря на довольно низкую рентабельность строительства жилья, некоторые девелоперские компании продолжают заниматься возведением новых домов и целых кварталов. Жилье эконом-класса в пределах окружной дороги вам предложит компания "МИЭЛЬ-Недвижимость". Это микрорайон "Волжский", расположенный в Кузьминках, в Юго-Восточном округе, одной из наиболее инфраструктурно развитых частей столицы. "По сравнению с другими округами Москвы ЮВАО застраивается менее активно, и "Волжский" здесь является наиболее интересным предложением, - утверждает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Это абсолютно новый район с качественным и доступным жильем, со всей необходимой социальной инфраструктурой".

Софья ПетроваФинансовые известия