В развитых странах проблемы социального жилья уже более сотни лет решаются по-разному, но суть подхода сводится к одному: путем предоставления жилья малообеспеченным гражданам на льготных условиях не допустить расслоения общества до той опасной черты, когда плохо становится всем и государство начинает лихорадить.
Все началось в Париже
Массовое строительство социальных домов началось в Северной Америке и Западной Европе после Первой мировой войны. Это были незатейливые здания (3-6 этажей) из недорогих материалов для рабочих и их семей с низкой платой за аренду и коммунальные услуги. Особенно энергичными темпами социальное строительство развернулось в Германии и Испании. В Германии такие дома возводились на окраинах больших городов, где по замыслу проектировщиков трудящиеся получали в изобилии “лихт, люфт унд зонне” — свет, воздух и солнце.
После Второй мировой войны создание доступного жилья по приемлемым ценам стало приоритетным направлением государственной политики всех развитых стран. Настоящий строительный бум социального жилья начался в Британии. Первоначально приоритет отдавался возведению поселков с домами, в которых могла проживать одна, но чаще несколько семей. Около домов были небольшие участки земли для каждой семьи (в соответствии с названием программы — “Город-сад”). На каждую семью в среднем приходилось приблизительно 36-40 кв. м жилой площади. Внутри дома в каждой квартире (у каждой семьи) были ванная комната и туалет, что для простых людей было в те годы настоящим чудом.
Но поскольку потребность в социальном жилье постоянно росла, уже в 1950-е гг. на смену невысоким домам стали приходить дома-башни. Считалось, что высотки позволяют обеспечить жильем гораздо большее количество нуждающихся и значительно быстрее, поскольку возводились они по специальным технологиям (блочные дома). Однако уже в конце 1960-х гг. общество разочаровалось в башнях и их строительство затормозилось.
Правительством была сделана ставка на приобретение малообеспеченными гражданами новых квартир/домов в собственность. Одновременно обитатели уже существующих социальных домов получили возможность выкупить свое жилье на выгодных условиях: для домов предлагалась скидка до 60%, для квартир — до 70% от рыночной стоимости.
В качестве удачного примера выполнения социальных проектов стоит привести Швецию. Здесь с 1964 по 1974 г. выполнялась государственная программа “Миллион”, по которой для малообеспеченных семей быстрыми темпами было возведено более 1 млн единиц довольно приличного жилья.
Со временем социальные дома почти повсеместно стали превращаться в жилье для тех слоев населения, которые не могли самостоятельно обзавестись крышей над головой, а также для беженцев и иммигрантов. А высота подобных сооружений в последние десятилетия достигла 15-30 этажей.
Как правило, социальное жилье принадлежит центральным/местным властям или разного рода структурам, которые контролирует государство. В разных странах понятие “социальное жилье” трактуется по-разному. Его еще называют общественным, государственным, муниципальным, типовым и доступным Так, CECODHAS (организация, занимающаяся в Европейском Союзе (ЕС) жилищными проблемами) определяет социальное жилье как доступное и приличное жилье для широких слоев населения.
Каждое государство устанавливает собственные стандарты социального жилья в соответствии с историко-культурными традициями и экономическими возможностями. В большинстве стран ЕС (без Центральной и Восточной Европы) размер жилой комнаты на одного человека не может быть меньше 4 кв. м (в Германии — не менее 8 кв. м) при высоте потолка не менее 2 м. Размеры и удобства социального жилья сильно отличаются от страны к стране, а порой и от города к городу. В государствах с высоким качеством жилой недвижимости, например в Германии, Швеции, Австрии и Голландии, соответственно, и социальное жилье довольно приличное. Иногда под социальное жилье используются (или стихийно заселяются бродягами) заброшенные здания без санитарных удобств. По закону это запрещено, однако в реальности встречается.
В настоящее время общественное жилье хорошо известно во многих странах, включая Индию, Сингапур, Китай, Австралию и Новую Зеландию. Традиционно огромное внимание уделяют социальному жилью в Северной Америке и Западной Европе. В странах Западной Европы на социальные жилищные проекты расходуется от 0,1-0,3% ВВП (Италия, Греция) до 1,2-1,4% ВВП (Финляндия, Дания, Австрия). Во Франции этот показатель составляет 1,9% ВВП. По доле в структуре недвижимости в странах ЕС (старые члены) больше всего общественных домов построено в Голландии — почти треть от всего жилого фонда. Далее следуют Австрия, Дания, Британия, Франция, Финляндия и Швеция — 19-23% от всего фонда. В Бельгии и Германии его доля незначительна — менее 7%. В Дании, Франции и Британии более
четверти всех семей проживает в социальных домах, т. е. тем или иным путем люди получают государственную поддержку при аренде жилья и оплате жилищно-коммунальных услуг.
В ЕС нет единой программы по социальному жилью, обязательной для исполнения всеми членами союза. Тем не менее все члены ЕС подписали документ, оговаривающий ликвидацию бедности к 2010 г. В этом направлении предстоит большая работа, ведь, по данным FEANTSA (Европейская федерация, объединяющая национальные организации, занимающиеся проблемами бездомных), в Западной Европе насчитывается 3 млн человек, лишенных крова. Это больше, чем в США, где людей без крыши над головой согласно исследованию Пенсильванского университета 2 млн. В Канаде их насчитывается 150 000, в Австралии — около 100 000, в Японии, по разным оценкам, — 100 000-400 000 человек.
Бездомные — одни из главных претендентов на социальное жилье. Часто это люди, долгое время не трудоустроенные, поругавшиеся с родственниками, перенесшие заболевания, а также алкоголики и наркоманы. Исследования специалистов из Гамбурга показали: если человек, выброшенный каким-то ударом судьбы на улицу, в течение первых шести месяцев не вернулся к нормальной жизни, он обречен на бездомность.
Сейчас подходы к решению проблем бездомных меняются. Если раньше они, как и малообеспеченные граждане, получали квартиры бесплатно или на льготных условиях, теперь на первый план ставится помощь в трудоустройстве, лечении и профессиональной переподготовке. Таким образом власти пытаются преодолеть негативные последствия практикуемой ранее механической социальной помощи, которая отбивает у людей стремление к лучшей жизни, большему заработку и доходам. Именно по этой причине все чаще раздаются голоса в пользу поощрения приватизации социального жилья.
Как это работает
В Швеции, например, расходы на социальное жилье (снос старых домов, возведение новых, реконструкция, ремонт, обслуживание) делятся между центральным правительством и муниципалитетами в соотношении 50 на 50. Чаще всего бедным на льготных условиях предоставляются в социальный наем квартиры, но в ряде стран активно разрабатываются и совершенствуются схемы, по которым малообеспеченным выдаются субсидии на приобретение собственных домов или квартир. Для этого во многих странах (Франция, Голландия, Греция, Дания, Бельгия, Испания, Ирландия, Британия) приняты разного рода нормативные документы, делающие ипотечную ссуду доступной. Это могут быть пониженные процентные ставки, прямые субсидии и налоговые скидки. А чтобы средние и мелкие инвесторы могли без опаски покупать социальные ипотечные бумаги, государство обязуется погашать долги в случае дефолта заемщика, как говорится, при любой погоде. Поэтому, хотя срок погашения социальной ипотечной ссуды может превышать 30 лет, государственное поручительство сводит риски кредитора к минимуму. В качестве подстраховки часто действуют совместные частно-государственные фонды.
Проблемы социального жилья везде решаются по-разному. К примеру, в Дании этим занимаются жилищные коммерческие организации, которые получают за это определенные налоговые льготы и субсидии. Во Франции — частные компании, контролируемые муниципалитетами, в Голландии — жилищные ассоциации, чаще всего частные, в Австрии — компании, собственниками которых являются местные или центральные власти, профсоюзы, банки и прочие структуры.
В Британии дома для бедных находятся в компетенции местных властей и жилищных ассоциаций (независимые некоммерческие организации, прошедшие специальную регистрацию). Местные власти не вправе вмешиваться в деятельность жилищных ассоциаций без веских на то причин. Жилищные ассоциации готовят регулярные отчеты по своей работе, которая должна быть эффективной и прозрачной. Самый большой социальный район страны расположен в Лондоне, в нем проживает 100 000 человек.
В Британии практикуется и смешанное расселение, чтобы исключить социальную сегрегацию. Для этого при возведении коммерческого жилья застройщик по договору обязуется предоставить часть готовых жилых площадей муниципалитету для расселения малообеспеченных семей. Однако процесс идет трудно. Часто состоятельные жители смотрят свысока на своих бедных соседей и не общаются с ними (ведь богатые, по сути, заплатили дополнительные деньги за соседей-бедняков). По этой причине в одном многоквартирном доме по требованию состоятельных жильцов могут быть отдельные парадные входы-выходы на противоположные стороны — дети играют на разных улицах, и взрослые из разных кругов общества не встречаются друг с другом.
Нередко общественные дома возводятся на договорных условиях частными компаниями по заказу государственных или полугосударственных структур. Считается, что это стимулирует конкуренцию. Возведение и содержание социальных домов сопряжено для частных инвесторов и застройщиков с рисками, поэтому сфера социального жилья поддерживается государственными субсидиями, грантами, гарантиями и налоговыми льготами. Во многих развитых странах, чтобы снизить конечную стоимость жилья, девелоперам предоставляются налоговые скидки, а земля, выделяемая под социальные застройки, продается строительным компаниям по ценам ниже рыночных. Региональные (местные) власти могут организовать конкурс на строительство социального объекта с привлечением коммерческих компаний. Фирма, выполнившая социальный заказ властей и хорошо зарекомендовавшая себя, может в качестве поощрения получить разрешение на застройку выгодного участка.
Для стимулирования рынка социального жилья принимаются различные меры. Так, во Франции по действующему законодательству при каждой комплексной застройке как минимум 20% жилья должно выделяться малообеспеченным гражданам, а в Италии в этих целях отменен налог на строительство новых домов. Правда, в той же Франции городские власти подчас игнорируют упомянутый закон — им легче заплатить незначительный штраф, чем предоставлять новое хорошее жилье бесплатно.
Америка ставит на собственников
Американский историк Кеннет Джексон видит несколько причин превращения социального жилья в современные трущобы. Во-первых, рабочих, для которых первоначально возводились подобные дома, стало меньше. Многие из них стали получать высокую зарплату и постепенно начали переезжать в другие места. Во-вторых, успешные представители среднего класса тоже нашли более приличные районы для проживания. С другой стороны, в социальных домах оставались люди, потерявшие работу и опустившиеся на дно общества. В то же время арендная плата в таких домах была низкой и получить в них жилье было легко. Если еще в 40-х гг. прошлого века жилищные агентства предоставляли квартиры в таких домах преимущественно семейным парам и ветеранам войны, то впоследствии эти условия были сняты. Так постепенно социальные кварталы превратились в криминальные.
В 1974 г. конгресс США принял жилищную программу, которая стимулировала возведение частными компаниями доступного жилья. По этой программе малообеспеченные граждане получали ежемесячную субсидию (деньги перечислялись владельцам жилья) в качестве компенсации за аренду, когда она превышала 30% от их доходов. В дальнейшем в США начали осуществляться проекты, направленные на снижение преступности в социальных районах. Вместо небоскребов стали возводиться таун-хаусы. Одновременно во многих городах США с середины 1990-х гг. начали строиться кварталы смешанного заселения. А чтобы предотвратить зарождение и процветание в них насилия, наркомании и проституции, в 1996 г. был принят закон, позволяющий не вселять (или выселять) туда лиц, осужденных за преступления или замеченных в аморальном поведении. В дальнейшем этот закон был усилен другими нормативными актами.
По данным министерства жилищной политики и развития городов США, около 1,3 млн американских квартиросъемщиков проживает в общественных домах, управляют которыми 3300 жилищных ассоциаций (ЖА). Большая часть общественных домов принадлежит непосредственно властям, остальная — коммерческим структурам на договорной основе. Министерство распределяет и координирует федеральную помощь социальным домам, оказывает профессиональную помощь в их планировании и развитии.
Кто имеет право на социальное жилье? Прежде всего это граждане, годовой доход которых ниже среднего по конкретному штату. Поскольку средний годовой доход колеблется от штата к штату, гражданин (семья) может получить жилье в одном городе, но в другом ему могут отказать. Средний годовой доход по стране на семью из четырех человек составляет $47 700. Большинство пособий на детей, престарелых, инвалидов и на лечение не включаются в совокупный доход, который каждый год пересматривается ЖА по месту проживания семьи. Минимальная арендная плата за жилье в социальном доме составляет $25 в месяц.
При желании гражданин (семья) может получить жилищный сертификат (ваучер) и, подыскивая самостоятельно подходящее жилье, поселиться в любом месте страны, где принимаются жилищные сертификаты. Как правило, 30% стоимости аренды оплачивает владелец ваучера, а 70% компенсирует ЖА при среднем доходе по штату 100%. В принципе, держатель ваучера вправе подыскать жилье и в дорогом доме, но тогда увеличившуюся разницу в аренде он должен погашать за свой счет.
В последнее время финансирование ЖА сокращается. В 2004 г. они получили 98% от требуемой суммы, в 2005 г. — 89%, в 2006 г., по предварительным подсчетам, — 86%. Видимо, в 2007 г. финансирование социальных домов останется на уровне 2006 г. и не превысит $3,56 млрд. Между тем согласно данным Consumer Price Index, стоимость жилищно-коммунальных услуг с декабря 2004 г. по декабрь 2005 г. выросла в среднем по стране на 16%, в основном это произошло за счет удорожания энергоносителей.
Нехватка средств на поддержание домов в надлежащем состоянии подталкивает владельцев социального жилья на сдачу его самым состоятельным из малообеспеченных, поскольку их 30% оплаты более высокие. Самые обездоленные при таком подходе остаются буквально у разбитого корыта. Кроме того, нехватка средств провоцирует рыночную реализацию социальных квартир. Так, в Солт-Лейк-Сити предполагается продажа 250 единиц социального жилья из 633. Вообще, с середины 1990-х гг. в США уже прекратили свое существование 100 000 общественных домов.
Ситуацию облегчает то, что в США 70% населения живет в собственных домах, что всячески поощряется государством. В этих целях была создана Федеральная жилищная комиссия, которая разработала специальные ипотечные схемы. Федеральные власти, чтобы сделать жилье доступным, применяют налоговые скидки по ипотеке (ипотечным процентам) и прямые выплаты семьям, пожелавшим приобрести собственное жилье. О том, как продвигаются эти программы, красноречиво говорят факты: если в 1970-е гг. центральные власти выделяли одинаковые суммы на налоговые скидки для владельцев домов и для малообеспеченных граждан при аренде социального жилья, то уже к 2005 г. налоговые послабления для собственников увеличились до $120 млрд в год, что составило почти 80% всей жилищной помощи. По оценке экспертов, в дальнейшем тенденция роста усиленной поддержки собственников продолжится.
Жилищные лабиринты России
Однако все это не мешает российским социальным нормам оставаться одними из самых высоких в мире. В соответствии с Жилищным кодексом РФ при вселении семьи в отдельную квартиру государственного жилого фонда ей предоставляется жилье из расчета 10 кв. м общей площади на одного взрослого человека. Что касается Москвы, то здесь нормы, пожалуй, рекордные — 18 кв. м на одного человека (для семьи из трех человек), для одинокого жильца — 33 кв. м общей площади, для семьи из двух человек — 42 кв. м общей площади. Вот только бесплатного жилья малоимущим москвичам приходится ждать почти 20 лет.
В настоящее время в очереди на получение бесплатного жилья состоят около 200 000 семей, или почти 655 000 человек. Чтобы как-то разгрузить очередь, столичные власти принимают различные меры, которые, по утверждению заместителя руководителя столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда Николая Федосеева, позволят к концу 2010 г. сократить очередь на жилье до 95 000 семей. Если планы осуществятся, срок ожидания квартиры сократится до 10 лет.
В качестве одной из мер предлагается использовать выморочное имущество (недвижимость, владелец которой умер, не оставив наследников). По словам Николая Федосеева, только за неполный 2006 год 1371 квартира в Москве осталась бесхозной после смерти владельца, не имеющего наследников. Многие такие квартиры пустуют или захватываются лицами, не имеющими на них никаких прав. Это без учета комнат в коммунальных квартирах. По действующему законодательству выморочное жилое имущество передается в федеральную собственность. Однако по положениям Гражданского кодекса РФ дальнейшая судьба такого имущества определяется отдельным федеральным законом, который пока еще не принят. Московское правительство подготовило поправки в закон, в соответствии с которыми выморочное жилое имущество в Москве и Санкт-Петербурге автоматически должно переходить в собственность субъекта РФ, а в остальных регионах — в собственность муниципального образования. Теперь дело за Госдумой.
В чем виноват Ле Корбюзье?
Показательна в этом отношении Франция — страна, где социальному жилью всегда уделялось повышенное внимание и где темпы строительства жилых домов одни из самых высоких в мире. Сегодня во Франции только выходцев из бывших французских колоний в Африке (включая нелегальных, а также официально зарегистрированных и получивших гражданство) насчитывается около 9 млн (в 1975 г. — 5 млн). Они же чаще всего и нарушают законы. Из всех отбывающих наказание в местах не столь отдаленных приблизительно 60% лиц — иммигранты, бывшие обитатели социальных районов. Париж, вокруг которого сосредоточено больше всего общественных кварталов, в последние годы подвергается регулярным нападениям их обитателей. Эти люди без корней и традиций, без работы и будущего в своей слепой мести красивому и чужому городу жгут автомобили, громят витрины магазинов и терроризируют прохожих. Не проходят бандиты и мимо элитных кварталов: вооружившись металлическими прутами, они выламывают ограды и крушат там все, что попадется под руку.
Такое положение дел едва ли мог себе вообразить популярный в 20-50-е гг. XX в. архитектор Ле Корбюзье, идеи которого легли в основу проектирования социального жилья. Как пишет Большая советская энциклопедия (БСЭ), он любил простые геометрические фигуры и прямые углы, отдавал предпочтение серийным железобетонным конструкциям, обширным остекленным пространствам (ввел ленточное беспрерывное окно) и выступал против архитектурных украшений. Жилой дом, по его убеждению, — это лишь машина для проживания. БСЭ отмечает, что Ле Корбюзье разделял утопические надежды на преобразование общества с помощью архитектуры. Сейчас он сам и его творения подвергаются резким нападкам. Газета International Herald Tribune назвала Ле Корбюзье тоталитарным архитектором, а его здания — примитивными и бездушными.
Однако едва ли только Ле Корбюзье виноват в печальных метаморфозах социального жилья. Ведь почти во всех странах, за редким исключением (например, Сингапур и Швеция), в последние годы общественные дома ассоциируются с преступностью. Люди, имеющие более или менее приличные доходы, стремятся селиться подальше. Даже законопослушные старожилы социальных кварталов пытаются их покинуть.
По этой причине во многих странах вместо механического предоставления жилья всем лицам, на него претендующим, приходит понимание того, что проблему надо решать в комплексе, вместе с миграционной политикой и помощью в трудоустройстве. Но пока вопрос остается открытым.
Еще одна ярко проявившаяся в последнее время проблема — явный перекос на рынке недвижимости, причина которого кроется, как ни странно это звучит, в социальных успехах. Так, вполне понятное стремление к интеграции финансового рынка ЕС в целях снижения издержек и удешевления кредитов, в том числе ипотечных, привело к сильному давлению на рынок жилой недвижимости и резкому снижению предложения. Ипотечная задолженность населения стран, принявших евро, по отношению к доходу увеличилась с 65% в 1995 г. до 85% в 2003 г. А стоимость недвижимости с 2000 по 2005 г. в среднем ежегодно росла на 7%. Все это сказывается на увеличении спроса, за которым не поспевают строители.
Отдельно стоит упомянуть о представителях бизнеса, которые не высказывают восторга по поводу чрезмерной помощи малоимущим. Европейская комиссия уже рассматривает письмо-жалобу Европейской федерации недвижимости, в которой, в частности, утверждается, что правительство Швеции, оказывая финансовую поддержку компаниям, занимающимся социальным жильем и собственниками которых являются муниципалитеты, действует незаконно.
Олег ЩеловВедомости
Автомобили
Мода и стиль
